Аренда
Шрифт:
Квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций. Согласно статьей 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Такая позиция, которую автор полностью разделяет, указана в Письмах Минфина
Отметим, что судьи нередко принимают решения в пользу налогоплательщиков и разрешают учитывать расходы на аренду жилых помещений в целях налогообложения прибыли (Постановления ФАС Московского округа от 27 июля 2009 года по делу №КА-А41/7015-09, от 21 августа 2008 года по делу №КА-А40/7702-08, ФАС Поволжского округа от 3 апреля 2008 года по делу №А57-6023/07).
Таким образом, арбитражная практика последних лет складывается в пользу налогоплательщиков. Однако при принятии решения об учете расходов на аренду жилых помещений в целях размещения офиса организациям следует запастись копиями названных Постановлений арбитражных судов на случай аналогичных претензий со стороны налоговых органов и быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.
Согласно пункту 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, могут быть признаны ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ.
Но, при этом, согласно Постановлениям ФАС Центрального округа от 15 мая 2006 года по делу №А54-9251/2005-С21, ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2006 года по делу №А82-4788/2005-1, ФАС Дальневосточного округа от 29 июля 2004 года по делу №Ф03-А73/04-2/1820, налоговые органы обязаны провести регистрацию организации по месту жительства учредителя или директора.
Жилье как основное средство
Следует заметить, что иногда организации приобретают жилые помещения, которые предназначены, например, для сдачи в аренду, оказания услуг и тому подобного. О том, как учитывается приобретенное жилье в бухгалтерском и налоговом учете фирмы, мы расскажем в этой статье.
Прежде рассмотрим правовые основы приобретения организацией жилого помещения в собственность. Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Согласно статье 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в соответствии со статьей 18 ЖК РФ подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), федеральным законом о регистрации прав
Для приобретения жилого помещения в собственность необходимо заключить договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) согласно статье 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Попутно напомним, что статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для договора продажи недвижимости предусмотрена обязательная письменная форма. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечен его недействительность, что следует из статьи 550 ГК РФ.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю на основании статьи 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена имущества. В случае отсутствия таких данных в соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ договор считается незаключенным.
Договор продажи квартиры на основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2001 года № 233.
Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимое имущество и договоров осуществляется на платной основе. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию установлены статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 названной статьи госпошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 – 26, 28 – 31 и 61 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:
– для физических лиц – 1 000 рублей;
– для организаций – 15 000 рублей.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, или иному документу о передаче.
Приобретаемое организацией жилье будет принято к учету в качестве объекта основных средств, соответственно, операция по его приобретению должна быть отражена на счетах бухгалтерского учета. Согласно статье 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет ведется на основании первичных учетных документов, которыми оформляются все хозяйственные операции, проводимые организацией. То есть, основанием для отражения информации о совершенных хозяйственных операциях в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции.