Аренда

Семенихин Виталий Викторович

Статья 268.1 НК РФ регулирует порядок признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса, и в данной статье мы рассмотрим этот вопрос по аналогии с выкупом арендованного имущества.

В соответствии с указанной статьей в целях налогообложения прибыли разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика в порядке, установленном статьей 268.1 НК РФ.

Величину превышения цены покупки предприятия

как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.

Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов.

Сумма уплачиваемой надбавки (получаемой скидки) при приобретении предприятия как имущественного комплекса определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса, определяемой по передаточному акту (пункт 2 статьи 268.1 НК РФ).

Надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно, в течение пяти лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс (подпункт 1 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ).

Скидка, получаемая покупателем предприятия, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс (подпункт 2 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ).

Для продавца убыток, полученный от реализации предприятия как имущественного комплекса, признается расходом, учитываемым в целях налогообложения в порядке, установленном статьей 283 НК РФ (пункт 4 статьи 268.1 НК РФ).

Расходы покупателя на приобретение в составе предприятия активов и имущественных прав, в составе предприятия как имущественного комплекса, определяются как стоимость активов и имущественных прав, определяемая по передаточному акту, причем не оговорено, как она формируется в передаточном акте, что может вызвать много вопросов и злоупотреблений из-за искусственной накрутки сумм активов и пассивов в передаточном акте.

Налог на имущество при аренде предприятия

Нередко у организаций при передаче в аренду производственного комплекса (предприятия) возникает вопрос, кто является плательщиком налога на имущество организаций. В предлагаемой статье мы рассмотрим данный вопрос, а также другие вопросы, связанные с налогообложением имущества, полученного по договору аренды предприятия.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,

сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. Также в состав предприятия входят права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору (статья 656 ГК РФ):

– за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

– передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

– уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 658 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора. Пунктом 2 статьи 658 ГК РФ установлено, что договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта (статья 659 ГК РФ).

Каждая российская организация, руководствуясь законодательством Российской Федерации, обязана уплачивать законно установленные налоги и (или) сборы. Главой 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), предусмотрена уплата российскими организациями налога на имущество организаций (далее налог на имущество).

Объектами налогообложения по данному налогу для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ (пункт 1 статьи 374 НК РФ). Отметим, что порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных организаций и государственных (муниципальных) учреждений) объектов основных средств регулируется:

– Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01);

– Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее – Методические указания) действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01;