Бетонное казино
Шрифт:
По факту застройщик возведением дома сам не занимается. Он нанимает команду архитекторов, команду согласователей проекта, службу генерального заказчика, которая нанимает генерального подрядчика, который, в свою очередь, нанимает субподрядчиков на отдельные виды работ.
Наивный покупатель думает, что кран на стройке, бетон в бетономешалке, строитель в каске – всё принадлежит застройщику. Нет. Согласно закону N 214-ФЗ (“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
В сентябре 2019 года в силу вступили изменения в законодательстве. В схему с доходами от стройки решили вмешаться банкиры. Почему? Как я уже говорил, застройщики за долгие годы продемонстрировали: схема привлечения денег на стадии строительства давала возможность делиться с населением частью доходов от стройки. Фактически инвесторы в успешных проектах, зайдя в них на ранней стадии строительства, получали доходность на уровне 20% годовых.
Была и обратная сторона медали. Только в Москве за последние десять лет мы знаем около 40 жилых комплексов-недостроев, а численность так называемых “обманутых дольщиков” составляет более 100.000 человек.
Новый формат поиска капитала на стадии строительства фактически исключил деньги физических лиц из прямого финансирования стройки. Теперь банк даёт деньги на строительство, а деньги дольщиков хранятся без начисления процентов на специальном escrow-счёте.
К чему это привело? Давайте на пальцах разберём новые правила:
1. Если раньше застройщик возводил многоквартирный дом за счёт привлечённых средств, то теперь он должен обратиться в инвестиционный комитет и получить в банке проектное финансирование. Это значит, что застройщик не реализует проект за счёт средств дольщиков.
2. Деньги покупателя по сути лежат на escrow-счёте в банке. И доступ к прибыли – разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи – застройщик получает после сдачи объекта. Это важно понимать.
3. Чем больше наполняется escrow-счёт за счёт продаж, тем меньше кредитная ставка проектного финансирования. Она будет пересчитана.
Что все это значит? А то, что вчера застройщик был крайне заинтересован в быстрых деньгах дольщиков для обеспечения нужд стройки, а сегодня – уже нет. Раньше, чтобы привлечь деньги дольщиков на ранней стадии стройки, застройщик давал большой дисконт. Теперь смысл в нём пропадает.
С новыми правилами застройщику важнее обеспечить большую накопленную прибыль, чтобы за период стройки её не “съела” инфляция. Поэтому со старта продаж застройщик по сути начинает продавать по тем же ценам, что и планировал по бизнес-плану.
Деньги дольщиков банк спокойно использует в своих интересах. Да, с одной стороны, он берёт на себя риски инвестиции в строительство. С другой – все средства покупателя приходят в банк, и покупатель не получает на них проценты от депозита. Банк использует эти средства беспроцентно.
В завершение этой главы хочется подчеркнуть: на стадии строительства объекта вы не покупаете недвижимость. Вы заключаете инвестиционный контракт, который можно отнести по классу к инвестициям в ценные бумаги.
Если у вас не стоит задача жить в этой недвижимости, я рекомендую изучить другие способы инвестирования средств, потому что рынок новостроек в последние годы в России стабильной доходности не показывал, о чём более подробно мы поговорим в следующих главах.
Глава 13. Итоги части 1
Часто ко мне на консультацию приходят клиенты с вопросами:
– Стоит или не стоит покупать тот или иной объект коммерческой недвижимости?
– Инвестировать ли в жилой комплекс на стадии строительства?
– Покупать ли загородный дом или квартиру?
– Вкладывать ли деньги в недвижимость в Черногории или Испании?
Если вы внимательно прочитали первую главу, то уже понимаете, что универсального ответа не существует. Также как и нет абсолютного метода оценки недвижимости.
Рынок недвижимости сильно зависит от деятельности правительства и от законодательства, выпускаемого из под его пера. Например, введение налогов на богатство во Франции привело к сильному спаду спроса на недвижимость, тогда как введение льготного получения вида на жительство на Кипре при единовременной покупке недвижимости на сумму 200.000 € спрос на недвижимость повысило.
Экономическую ситуацию мы разберём в следующих частях. Пока же отметим главное: стабильность цены недвижимости очень сильно зависит от стабильности политического строя в стране.
Сам объект находится в сильной зависимости не только от локации и технических характеристик, но и от чистоты и грамотности оформленных на него документов.
Плохая, с точки зрения контингента, локация может давать хорошую прибыль для владельца объекта недвижимости, и, наоборот, хорошая недвижимость в центре города может упасть в цене по причине снижения трафика на определённой улице.
Вы уже понимаете, как беспечный инвестор при строительстве собственного дома может потерять миллионы долларов из-за халатного отношения к законодательству и оформлению документов на землю и объект.
Важно понять, что цена объекта в прошлом не гарантирует получение этой цены в будущем. Потребители иррациональны, и маркетинговые манипуляции могут приводить к переоценке ценности недвижимости.
Ценность и цена – два важных параметра, которые всегда “перевешивают” друг друга в голове покупателя и продавца недвижимости. Люди часто забывают посчитать стоимость недвижимости, так как дополнительные инвестиции нередко начинают рассчитывать только после сделки.
В следующих частях мы начнём применять базовые основы к отдельным задачам, которые будет решать в разных ситуациях.