Бетонное казино
Шрифт:
Приведу несколько примеров.
Пример первый. Вспоминаем анекдот: если я хочу продать недвижимость, то при оценке сравнительным способом я пойду смотреть схожие по характеристикам объекты в рекламе порталов. Естественно, я, как собственник недвижимости, знаю некую себестоимость (за исключением недвижимости, полученной по программе бесплатной приватизации). Но буду ли я изучать ЦЕНЫ по факту реальных сделок? Или я попытаюсь посмотреть, какую ЦЕННОСТЬ вкладывают в свою недвижимость соседи?
То есть при оценке сравнительным методом рекламных объявлений на порталах, я, скорее всего, получу картину не реальной ЦЕНЫ будущей сделки, а некую
Пример второй. Если государственный сотрудник берёт сравнительный метод для оценки и расчёта налогов, то из каких источников он возьмёт информацию? Справедливо ли начислять налоги при расчёте цены сравнительным методом, если для анализа использованы данные не реальных сделок, а ценностных заявлений собственников в рекламных объявлениях?
Так откуда взять цену сделок? Такие данные дают сегодня банки, которые знают цены сделок по залоговым квартирам. Такие данные может дать Росреестр, но по какой-то причине пока не раскрывает эту возможность для обычных граждан.
Расходный метод. Как мы уже знаем из предыдущей главы, цена, стоимость и ценность – разные понятия. Если сравнительный метод, вероятнее всего, при правильной выборке схожих по характеристикам объектов даёт вам цену для продажи и покупки в моменте, то расходный метод поможет изучить стоимость получения такого объекта в собственность. Напомню, что стоимость – это денежное выражение трудозатрат и денежные издержки на получение товара.
Возьмём для примера два земельных участка. Участок А стоит 1.000.000 рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– подведённое электричество;
– расположен от станции Z в 10 минутах пешком;
– получены все документы, участок правильно межеван и правильно стоит на кадастровом учете.
Участок В стоит 800.000 рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– расположен от станции Z в 7 минутах пешком.
Если бы мы применяли для оценки сравнительный метод, то участок B c виду выглядел бы более привлекательно. Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получения документов на участок В и стоимость подвода электричества. Допустим, выясняется, что электричество нам обойдётся в 180.000 рублей, поскольку нужно купить столбы, провода, заплатить за работу и подключение к сети. Также выясняется, что приведение всех документов в порядок требует от нас полугодовой беготни и оплаты юриста в 150.000 рублей. Получается, стоимость доведения участка В до состояния участка А составит:
800.000+180.000+150.000=1.150.000
В итоге при оценке таким способом мы обнаруживаем, что участок А по стоимости выгоднее, хотя по цене сделки, на первый взгляд, дороже.
Тут мы выясняем ещё одну важную деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности. Ценность участка А в том, что “бегать уже не надо”.
Расходный метод всегда идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком, недвижимости под реконструкцию или ремонт.
Расходный метод оценки – расчет сметы на строительство или ремонт. (Фото из фотобанка canva.com)
Сравнительным
Доходный метод. Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения коммерческой прибыли. Например, перед вами стоит задача покупки двух помещений, которые вы впоследствии хотите сдать в аренду. Доходный метод оценки – это расчёт, который должен включать в себя:
– оценку будущего денежного потока (то есть вы проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения и делаете прогноз по выручке на несколько лет вперед);
– оценку расходов на содержание помещения;
– оценку расходов на налоги на имущество.
Простая формула “доходы минус расходы” даст вам прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет вам, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.
Доходный метод – расчет и оценка будущего дохода от недвижимости. (Фото из фотобанка canva.com)
Часто у моих клиентов возникает вопрос: в какую недвижимость выгоднее вложиться? Для этих целей можно купить квартиру в новостройке под сдачу или коммерческую недвижимость. Так, сначала мы смотрим цены и используем для этого сравнительный метод оценки, отбирая определённые объекты: по расположению, техническим параметрам. Потом с помощью расходного способа мы считаем стоимость получения объекта, готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придётся отремонтировать и меблировать, а коммерческое помещение можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору сделать её в счёт арендных платежей. И вот, чтобы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, который позволяет понять, какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.
Так мы делаем ещё один вывод: методы оценки варьируются и комбинируются в зависимости от стоящей перед нами задачи.
Метод альтернативных инвестиций. Это не классический метод, он применяется для оценки разных способов инвестиций. Например, вы рассматриваете для себя возможность инвестиции денег в недвижимость, но сравниваете такой тип инвестиций с другими способами: депозит в банке или инвестиционный счёт для покупки акций.
Глава 8. Переоценённая ценность
Давайте ещё раз вернёмся к определению “ценности”. Ценность – это иррациональная величина, основанная на субъективном подходе к оценке недвижимости. В цене мы часто отражаем ценность, но не всегда готовы принять тот факт, что другой человек не разделяет наши ценности. Как оценить вид из окна, расположение на берегу озера или на самом дорогом кладбище мира – Масличной горе? Если рассуждать с позиции описанных нами характеристик, небольшой участок непригодной для жизни горы не может стоить сотни тысяч долларов. Однако, если подходить с ценностной оценки – легко.