Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве
Шрифт:
Под инвестиционной деятельностью нужно признавать деятельность организации, которая связана со следующими операциями:
1) приобретение земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажа;
2) осуществление собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки;
3) реализация финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы
К основным средствам относится имущество организации, одновременно удовлетворяющее следующим условиям, оно:
1) должно использоваться в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд;
2) должно использоваться в течение длительного времени, то есть срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
3) не должно предназначаться для последующей перепродажи;
4) должно быть способно приносить экономические выгоды (доход) в будущем.
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, то имущество учитывается как оборотные активы (материально-производственные запасы, товары, затраты на выполнение работ и др.). Деятельность организации, направленная на приобретение или создание такого имущества, нельзя признать инвестиционной. В подавляющем большинстве случаев она считается текущей, то есть признается одним из основных видов деятельности организации.
Инвестиционно-строительная деятельностьосуществляется организацией по следующим направлениям:
– в рамках функций инвестора (застройщика) организация заключает договоры участия в долевом строительстве с соинвесторами – юридическими и физическими лицами, договоры участия в долевом строительстве заключаются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г . № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Размеры инвестиционного взноса по таким договорам определяются исходя из доли каждого соинвестора и сметной (договорной) стоимости объектов строительства. В состав инвестиционного взноса входят, затраты на проектирование и строительство, в том числе на финансирование доли администрации в строящихся объектах, финансирование строительства инженерных сетей и сооружений, передаваемых в муниципальную собственность, расходов на содержание заказчика-застройщика и др.;
– осуществляя функции генподрядчика, организация выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, а также с помощью привлеченных субподрядных организаций. Строительство ведется по объектным и локальным сметам на каждый строящийся объект.
Организация проектирует также строящиеся объекты собственными силами и с помощью субподрядных проектных организаций.
От классификации договора инвестирования с точки зрения гражданского законодательства зависит и налогообложение его участников. Серьезные проблемы с НДС возникают у инвестора и в том случае, если он решит переуступить свою долю в строящемся здании другой организации или физическому лицу.
Организация,
– только на праве аренды, но не на праве собственности земельный участок может быть приобретен инвестором для строительства без проведения торгов (ст. 30 ЗК РФ);
– арендатор имеет преимущественное право покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);
– арендуя земельный участок, инвестор получает возможность избежать дополнительных временных и денежных затрат, связанных с продажей земельного участка в случае отказа в необходимых согласованиях проектной документации и разрешении на строительство.
Существенным для инвестора является тот факт, сформирован земельный участок или нет, поскольку именно от этого зависит, посредством какой процедуры участок будет предоставлен, сколько времени займет оформление прав на него.
Ограничения прав на земельный участок – важный элемент, который определяет правовой режим земельного участка (ограничения прав на землю, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ).
Эти ограничения могут быть связаны:
– с особыми условиями использования земельных участков и режимом хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
– особыми условиями охраны окружающей среды, в том числе памятников природы, истории, культуры, археологических объектов;
– условиями начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту и прочее.
Приобретая земельный участок, следует выяснить, распространяются ли на него охранные зоны федеральных автомобильных дорог, линий электропередач, особо охраняемых природных объектов, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, водоохранные зоны. Соответствующие ограничения могут существенно сократить возможности нового собственника или арендатора по использованию земельного участка, более того, стать препятствием для строительства на земельном участке именно того объекта, который хочет возвести инвестор.
Важными обстоятельствами, оказывающими воздействие на правовой режим земельного участка, являются условия подключения к инженерно-техническим сетям, снабжения электричеством, газом, водой. Существенен также правовой режим соседних земельных участков, и наличие жилой застройки или водоохранных зон, граничащих с земельным участком, может вызвать проблемы с установлением санитарно-защитной зоны объекта, который планируется построить.
Таким образом, при решении вопроса о приобретении земельного участка для строительства из публичной собственности должен быть оценен целый комплекс факторов, от которых зависит эффективность его последующего использования. Правильный выбор для осуществления инвестиций можно сделать только в том случае, если определен правовой режим предлагаемых земельных участков.