Экономика за один урок
Шрифт:
Если владельцам домов и квартир позволяется повышать арендные ставки, чтобы отражать денежную инфляцию и реальные условия предложения и спроса, отдельные жильцы будут экономить, занимая меньшую площадь Это позволит другим людям воспользоваться жильем, предложение которого ограничено. В том же самом объеме жилья найдут себе кров больше людей, пока нехватка жилья не уменьшится.
Контроль над арендой, однако, стимулирует бесполезное использование площадей. Он работает в пользу тех людей, которые уже занимают дома или квартиры в том или ином городе или регионе, за счет тех, у кого нет крова над головой. Разрешение повышать арендную ставку до уровня свободной рыночной предоставляет всем жильцам (или потенциальным жильцам) равную возможность давать свою цену за площадь. В условиях денежной инфляции или реальной нехватки жилья ставка за аренду однозначно возросла бы, если бы владельцам домов не дозволялось самим назначать ее, а разрешалось бы принимать максимальную цену конкурентного предложения со стороны жильцов.
Эффект от контроля над арендой становится тем хуже, чем дольше он продолжается.
Новые дома не строятся, поскольку для этого нет стимула. С ростом стоимости строительства (обычно в результате инфляции) старый уровень арендной ставки не приносит прибыли. Если, как часто бывает, правительство в итоге понимает это и освобождает новое жилье от арендного контроля, все равно не хватает стимула к строительству в таких масштабах, в каких оно велось бы, если бы и старые здания были тоже освобождены от арендного контроля. В зависимости от того, как обесценились деньги с того момента, когда старые ставки аренды были на законном основании заморожены, аренда нового жилья может стоить в десять или двадцать раз больше, чем аренда аналогичной площади в старом жилье. (Это, например, произошло во Франции после второй мировой войны.) При таких условиях жильцы старых домов не имеют возможности переехать, как бы сильно ни увеличивались их семьи и ни ухудшалось снимаемое ими жилье.
Из-за низкой фиксированной арендной ставки в старых домах проживающие там люди, законно защищенные от роста арендной платы, поощряются к расточительному использованию жилья, вне зависимости от того, стала их семья меньше или нет. Это концентрирует непосредственное давление нового спроса на сравнительно небольшое число зданий. Оно с самого начала имеет тенденцию оказывать влияние на арендную ставку в сторону повышения ее до более высокого уровня, чем она достигла бы при всецело свободном рынке.
Однако это не будет соответствующим образом стимулировать строительство нового жилья. Строители или владельцы жилых домов будут получать ограниченную прибыль или даже, возможно, нести убытки от своих старых квартир, а для финансирования нового строительства у них либо вообще не будет капитала, либо он будет ограничен. Кроме того, они или те, у кого капитал из других источников, могут опасаться того, что правительство может в любой момент найти предлог, чтобы ввести контроль над арендой в новых зданиях. И оно часто именно так и поступает.
Ситуация с жильем будет ухудшаться и по другим причинам. Наиболее важно то, что пока не будет разрешено соответствующее повышение арендной ставки, владельцы домов и квартир не будут осуществлять перепланировку жилья или какие-то другие работы по его улучшению. Фактически, там, где арендный контроль является особо нереалистичным или угнетающим, владельцы домов и квартир не будут производить даже текущий ремонт жилья. У них не только может не быть экономического стимула к этому, но даже не быть на это средств. Законы о контроле над арендой помимо всего прочего порождают неприязненные отношения между владельцами жилья и его арендаторами, негодующими по поводу того, что не выполняется требующийся ремонт.
Следующий распространенный шаг законодателей, действующих лишь под политическим давлением или воздействием запутанных экономических идей, — это отмена контроля над арендой «роскошных» апартаментов при его сохранении в отношении жилья низкого и среднего качества. Аргументация в пользу такого подхода заключается в том, что богатые жители могут себе позволить платить более высокую арендную плату, а бедные — нет.
Долгосрочный эффект от такой дискриминационной системы, однако, прямо противоположен планировавшемуся его сторонниками. Строители и владельцы роскошного жилья стимулируются и вознаграждаются; строители и владельцы более необходимого дешевого жилья дестимулируются и ставятся в невыгодное положение.
Первые могут получать столь большую прибыль, какую позволяют условия предложения и спроса; последние же остаются без стимула (или даже без капитала) к строительству большего количества дешевого жилья.
В результате возникает относительное стимулирование ремонта и реконструкции роскошного жилья, отсюда — тенденция к тому, чтобы возводимое частное жилье перепрофилировалось в роскошное жилье. Но нет никакого стимула строить новое низкодоходное жилье или хотя бы проводить качественный ремонт имеющегося. Таким образом, качество жилья для групп с низкими доходами будет ухудшаться, а объемы строительства жилья для этой категории граждан не будут расширяться. Там, где растет население, проблемы ухудшения качества и нехватки низкодоходного жилья будут становиться все острее. Это может привести к такой ситуации, когда многим владельцам домов и квартир уже не будет удаваться не только получать какую-либо прибыль, но они столкнутся с нарастающими и принудительными убытками. Они могут, например, обнаружить, что у них нет шансов отдать свою собственность даже просто так. Они могут быть вынуждены отказаться от своей собственности и пуститься в бега, и тогда с них нельзя будет взимать налоги. Когда собственники жилья не в состоянии обеспечивать теплом и другими основными услугами жильцов, те вынужденно отказываются от арендуемого жилья. Все больше домов превращаются в трущобы. В последние годы в Нью-Йорке стали привычной картиной целые кварталы брошенного жилья с разбитыми стеклами или окнами, заколоченными досками, для предотвращения дальнейшего его разрушения вандалами. Все более частыми становятся поджоги домов, и подозреваются в них собственники заброшенного жилья.
Следующий эффект — это размывание городских доходов, поскольку стоимость имущества — база для взимания налогов — продолжает сокращаться. Города банкротятся или не могут обеспечивать предоставление основных услуг.
Когда эти следствия становятся столь явными, что бросаются в глаза, те, кто вводил контроль над арендой, конечно же, не признают того, что они грубо ошиблись. Вместо этого, они обвиняют капиталистическую систему. Они утверждают, что частное предпринимательство опять «провалилось», что «частные предприятия не могут работать». Поэтому, заявляют они, в ситуацию должно вмешаться государство и заняться строительством низкодоходного жилья.
Это произошло практически во всех странах, вовлеченных во вторую мировую войну или же вводивших контроль над арендой с целью компенсировать денежную инфляцию.
Итак, государство запускает гигантскую программу строительства жилья — за счет налогоплательщиков. Дома сдаются в аренду по ставкам, которые не позволяют компенсировать расходы на строительство и эксплуатацию. Типичным решением этого вопроса являются ежегодные выплаты правительством субсидий либо напрямую жильцам в форме более низкой арендной ставки, или строителям, или управляющим государственным строительством. Каким бы ни было это номинальное решение, жильцов этих домов субсидирует остальное население, внося за них часть арендной платы. Они являются избранными для благоприятствующего отношения. Политические возможности от такого фаворитизма слишком очевидны, чтобы на них останавливаться. Создается группа давления, которая полагает, что налогоплательщики обязаны им эти субсидии предоставлять по принципу справедливости. Это совсем другой, но абсолютно необратимый шаг в направлении государства тотального благополучия.
Вся ирония контроля над арендой заключается в том, что чем более он нереалистичный, драконовский, несправедливый, тем более пылкой становится политическая аргументация в пользу его продолжения. Если законно фиксируемая ставка составляет в среднем 95 % от той, которая была бы при свободном рынке, и несправедливость по отношению к владельцам домов и квартир является небольшой, то в части отмены контроля над арендой отсутствует сильный политический протест, поскольку жителям придется платить в среднем лишь на 5 % больше. Но если инфляция настолько велика или законы о контроле над арендой столь репрессивны и нереалистичны, что легально фиксируемая арендная ставка составляет лишь 10 % от той, которая была бы при свободном рынке, и ужасная несправедливость осуществляется в отношении владельцев домов и квартир, тогда возникает великий протест относительно того страшного зла от отмены контроля и вынуждения жильцов платить экономически оправданную аренду. Приводится довод, что столь неожиданно требовать от жильцов значительно больше платить, жестоко и неразумно. Даже противники контроля над арендой будут склонны полагать, что отмена контроля должна быть очень осторожной, постепенной и длительной. Немногие из противников контроля над арендой имеют политическое мужество и экономическую проницательность, чтобы в этих условиях требовать хоть этой, постепенной, отмены контроля. Суммируя, можно сказать, что чем более нереалистичным и несправедливым является контроль над арендой, тем сложнее политически от него избавиться. В одной стране за другой разрушительный контроль над арендой продолжал действовать годы спустя после отмены других форм ценового регулирования.