Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
Шрифт:
Подбор объекта
Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:
• готовые инвестиционные лоты;
• акционные предложения;
• переуступки прав инвесторов;
• «горячие» лоты на вторичном рынке;
• проекты от подрядчиков и застройщиков.
Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.
• Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.
• Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.
Рис. 1.7.
Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.
Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.
Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.
Модель показателей доходности
При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:
• местоположение;
• привлекательные факторы;
• финансовые инструменты;
• планировочные возможности.
ПРИМЕР
Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).
Стоимость объекта – 5 000 000 руб.
Расчеты
• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.
• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.
Пути увеличения доходности
1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).
2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.
3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).
4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).
Оптимальный показатель
Цель – 14,2 % годовых.
После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.
Расчет финансового результата
Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.
Рис. 1.8.
Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.
Рассмотрим случай из моей практики. Застройщик предложил продать непопулярный этаж коммерции. Я предложила инновационное решение: преобразовать коммерческие блоки в лофт-апартаменты с интегрированными коммерческими площадями.
Дизайнер проекта разработал концепцию: стоматология, антикафе, йога-студия и другие объекты соседствовали с жилыми апартаментами. Этот подход был настолько удачен, что застройщик изменил свои планы и решил самостоятельно управлять этим этажом.
Рис. 1.9. LOFT-апартаменты WORK&LIFE
Каждому инвестиционному объекту можно подарить новую жизнь и придать эффективность, используя творческий подход и гибкость в принятии решений.
1.4. Финансовые возможности в недвижимости
Задача «Финкода недвижимости» – обучить каждого, как эффективно накапливать, сохранять и увеличивать капитал в недвижимости.
Многие считают недвижимость слишком дорогим активом, требующим значительных вложений. Сегодня я развею этот миф, рассказав про все возможности и финансовые инструменты, доступные для инвестирования.
• Наличный расчет – классический и понятный способ приобретения недвижимости.
• Ипотека – может быть доступна даже без первоначального взноса, хотя такие сделки обычно влекут за собой дополнительные комиссии.
• Рассрочка – особенно выгодна при длительном сроке строительства. Это способ платить частями и сохранять первоначальную стоимость объекта.
Ипотека
Ипотека предоставляет возможность инвестировать с меньшими начальными вложениями и получать высокую доходность.
Используйте ипотечные калькуляторы, такие как Калькус , чтобы точно рассчитать ежемесячные платежи и оценить, выгодна ли ипотека.
Элементы ипотеки