Флиппинг: как заработать на трансформации недвижимости
Шрифт:
Другой важный аспект – определение временных рамок или горизонта инвестирования.
Допустим, вы рассматриваете инвестирование с целью получения пассивного дохода. В таком случае вам также необходимо определиться с тем, как часто вы хотите получать доход: ежемесячно, ежеквартально, полугодовой или годовой. Например, вы можете выбрать стратегию сдачи квартиры в аренду на короткие сроки, где денежные потоки поступают практически ежедневно. Или же вы можете предпочесть получать доход раз в несколько месяцев, что хорошо сочетается со стратегией флиппинга, где оборот недвижимости составляет 3-4 месяца, и доход поступает с этой периодичностью.
Если ваша цель –
Если ваша цель – увеличение капитала, и вы не планируете получать регулярный доход, то здесь также важно определить временные рамки или горизонт инвестирования. Например, вы можете поставить себе цель удвоить капитал за 3, 5 или 7 лет – время здесь может варьироваться в зависимости от ваших конкретных планов и возможностей.
Исходя из этого, вы можете выбрать подходящие инструменты и стратегии для достижения своей цели. Если, к примеру, ваше время – 5 лет, то рассмотрите вложения в строительные проекты. В таких проектах часто используется стратегия инвестирования в перспективные локации, где, например, планируется строительство метро или другие инфраструктурные объекты. Вы вкладываетесь в строительство в таких местах, где, с учетом перспектив, стоимость недвижимости должна вырасти через пару лет. И если вы вложились еще и в строительство, ваш доход должен увеличиться еще сильнее. В таком случае горизонт инвестирования будет зависеть от ваших целей.
Важно также упомянуть стратегию сохранения капитала, когда ваша цель – не прирост дохода, а сохранение имеющихся средств. В таких ситуациях недвижимость считается одним из самых надежных инструментов, несмотря на возможный риск потерь. Если рассматривать долгосрочную перспективу, скажем, на 10 лет, мы можем предположить, что стоимость недвижимости скорее всего вырастет за это время. На ликвидных рынках мы понимаем, что в худшем случае сохранится наш капитал, а в лучшем – возможно, даже увеличится. Я не упоминаю здесь инфляцию, потому что при аренде коммерческих объектов и выборе соответствующей стратегии платежей аренды, инфляция учитывается, и в этом случае рост цен на ваш объект будет зависеть от увеличения капитала.
Существуют также стратегии смешанных объектов, когда вы стремитесь как увеличить капитал, так и получать регулярный доход. Здесь отлично подходит коммерческая недвижимость с ее арендой. Можно также рассмотреть жилую недвижимость с арендными платежами. Вы покупаете объект, инвестируете в него, возможно, приобретаете его с выгодной ценой или дисконтом, а затем сдаете его в аренду. Таким образом, вы не только увеличиваете капитализацию объекта, но и получаете регулярные арендные платежи.
Еще один важный аспект, который следует учитывать перед инвестированием в недвижимость, это целевая доходность или рентабельность вашего капитала. Это также влияет на выбор стратегии инвестирования.
Доходность ваших инвестиций, конечно же, будет зависеть от того, в какие объекты вы инвестируете и какой подход выбираете. Кроме того, это будет в значительной степени зависеть от вашего участия в проекте. Для примера рассмотрим стратегию флиппинга. Если вы полностью занимаетесь этим самостоятельно – выбираете объект, проводите ремонт своими силами или с помощью собственной бригады, а затем реализуете его – вы экономите на различных
Поэтому при выборе стратегии важно определить, сколько времени и усилий вы готовы вложить в процесс. Ведь инвестиции в недвижимость требуют оперативного управления и постоянной работы.
Независимо от выбранной стратегии, даже если это кажется простым, как, например, покупка квартиры и ее сдача в аренду, перед вами встанут операционные проблемы. Необходимо следить за множеством аспектов: нахождение арендаторов, своевременная оплата, оплата коммунальных услуг, состояние квартиры и многое другое. Также, если арендатор уезжает, требуется найти нового, а это тоже занимает время и ответственность. Не стоит недооценивать эти операционные моменты. Они могут быть небольшими по объему, но требуют значительных усилий и времени, чтобы ваша инвестиция приносила стабильный доход. В других областях эти операционные задачи могут быть еще более разнообразными и объемными. Если у вас не хватает времени на активное управление инвестициями в недвижимость, полезно воспользоваться услугами управляющих компаний или специализированных фирм.
Итак, для определения желаемой доходности важно учесть и то, сколько времени вы готовы потратить на инвестирование. Затем мы определяем желаемую рентабельность капитала, если это один из показателей, которыми мы руководствуемся при выборе стратегии. Когда мы установили желаемую рентабельность, необходимо учитывать только те риски, которые могут повлиять на наши инвестиции. Даже в сфере недвижимости, которая считается одной из наиболее консервативных форм инвестирования, существуют свои риски. Например, рыночные риски, такие как возможное падение цен на недвижимость, могут быть смягчены за счет того, что мы можем продать объект с выгодой до того, как рынок упадет. Риски в сфере коммерческой недвижимости могут включать в себя последствия пандемии или уход руководителей компаний из страны. Например, закрытие магазинов или ресторанов может привести к потере арендаторов, что также является риском. Также существуют юридические риски.
Давайте еще раз подведем итоги: первым шагом мы определяем цель инвестирования, которую мы хотим достичь, используя наш капитал. Во-вторых, мы определяем временные рамки инвестирования, то есть на какой период мы планируем вложить наш капитал. Третьим шагом является определение того, сколько времени мы готовы уделить инвестициям, чтобы они были успешными. И наконец, мы анализируем риски, связанные с данными инвестициями, учитывая их влияние и долю риска. Эти четыре шага определяют вашу стратегию, которая наилучшим образом соответствует вашим целям и потребностям.
Анализ рынка: как выбрать квартиру для перепродажи?
Давайте обсудим, в каком сегменте лучше работать: покупка квартиры в новостройках или на вторичном рынке. На этот вопрос однозначного ответа нет. Многие успешно работают и в одном, и в другом сегменте.
При покупке квартиры в новостройке важно учитывать, сколько аналогичных квартир будет с вами конкурировать. Когда новостройка только сдается, на рынок выходит большое количество объектов, часто это инвестиционные квартиры, которые продавались на этапе строительства. Поэтому важно внимательно проанализировать текущие предложения и оценить, насколько вы сможете с ними конкурировать.