Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Результаты оправдали затраченные усилия. Ученики Кийосаки, вооруженные философией Богатого папы, используют инструменты и формулы обмена недвижимости для перераспределения своих активов, усиления денежных потоков, накопления личного богатства и сокращения налогового бремени. И это лишь небольшая часть тех преимуществ, которые дает им этот метод.
Двенадцатилетний Джон Пол
Ярким примером достижения успеха при обмене недвижимости может служить один мальчик из Техаса. Однажды Роберт попросил меня проконсультировать двенадцатилетнего Джона Пола Пиджина. Мальчик начал собирать книги, издаваемые в серии «Богатый папа», еще в семилетнем возрасте и уже к двенадцати годам прочел их все. Используя
Я полетел в Даллас, чтобы встретиться с Джоном Полом и его семьей. Меня поразила обстановка любви и уважения в доме Пиджинов. Не может не вызывать восхищения то значение, которое они отводят образованию в обеспечении финансового будущего семьи. Я заметил, что Джона Пола больше всего интересует, как в действительности совершаются сделки. Уже в двенадцать лет его не прельщает голая теория. Меня больше всего поразило, каким образом разум маленького мальчика способен так быстро схватывать концепции и термины, которые доставили бы немало трудностей даже взрослому человеку. В нем уже сформировались понимание роли знаний и желание учиться – две главные черты, необходимые любому, кто стремится к финансовому успеху. Мне было ясно, что родители умело воспитали этого молодого человека и что ему уже в этом возрасте необходим наставник в вопросах бизнеса.
Я пообедал в доме Пиджинов вместе с моим другом и партнером Джоном Спинолой – бывшим президентом НСЭ. Нетрудно догадаться, что Джона Пола тянуло к нашим формулам накопления богатства и обмена недвижимости, словно утку к воде. Его мать только недавно получила лицензию брокера по недвижимости, и мы познакомили ее с обменным рынком. Уже через год тринадцатилетний Джон Пол реализовал свою цель, приобретя долю в недвижимости, общая стоимость которой составляла около миллиона долларов. Для первоначального взноса ему хватило только комиссионных, полученных матерью за эту сделку. Он сделал свой первый шаг к богатству благодаря объединенной силе системы «Rich Dad», форума по обмену недвижимости и замечательных родителей.
В сделках по обмену покупатель и продавец совместно ищут в недвижимости свойства, повышающие ее балансовую стоимость. Они обмениваются наборами преимуществ, в результате чего сделка становится выгодной для обеих сторон. Например, каждый из участников сделки может, исходя из своих специфических знаний и способностей, найти для себя преимущества в виде налоговых льгот, совершенствования управления недвижимостью, большего или меньшего плеча финансового рычага, более удачного расположения или более выгодной категории недвижимости, улучшения возможностей для получения прибыли. В таких сделках учитываются уникальные потребности и способности каждой из сторон, которые удачно подходят к объекту недвижимости, получаемому в порядке обмена. Возникает синергетический эффект, и все участники оказываются в выигрыше.
Как превратить кислый лимон в сладкий лимонад
Одно из самых главных преимуществ обмена состоит в том, что он позволяет устранять проблемы в инвестиционном портфеле. Например, однажды я выдал кредит для приобретения жилого дома и участка земли площадью в четыре акра. Однако заемщик обанкротился, и я вынужден был начать процедуру по изъятию у него имущества за долги. Оказалось, что на нем висит еще одна задолженность. Я выкупил ее у кредитора, получил право собственности на недвижимость и только тут обнаружил, что дом находится в очень плохом состоянии. Если я собирался продать его с прибылью, то требовались большие затраты на ремонт. Таким образом, на руках у меня оказался «кислый лимон».
Прежде чем приступать к ремонту, на одной из встреч эксчейнджеров я предложил этот дом вместе с землей
Первый участок располагался в очень живописной местности в пятидесяти милях к северу от моего дома. На него имелось разрешение на строительство, но проблема была в том, что он располагался на крутом склоне и спуск к дороге могли одолеть только горные бараны. Чтобы освоить этот участок, требовалось проведение комплекса сложных инженерных работ. У меня уже был опыт такого строительства, и рельеф местности меня не слишком беспокоил, но у продавца он вызывал серьезные опасения. Я же гораздо больше нервничал по поводу своей недвижимости, на которой еще висел выкупленный мною кредит в размере 150 тысяч долларов.
А вот покупателя это обстоятельство вполне устраивало, поскольку дочь с семьей собирались использовать дом для личного проживания.
Второй предложенный участок изначально был предназначен для строительства дома на две семьи и располагался недалеко от меня, но там возникли некоторые сложности технического характера, и выдача разрешения на строительство затормозилась. Следовательно, до выяснения всех обстоятельств этот участок обладал лишь очень незначительной коммерческой стоимостью. Мне казалось, что эту проблему можно со временем решить, проведя там кое-какие работы, способные убедить городские власти, что границы участка, подвод коммуникаций и система дренажа отвечают местным стандартам. Таким образом, и этот участок вызывал у меня меньше опасений, чем моя собственная недвижимость.
Мы договорились об обмене. Мой партнер по обмену предоставил мне два участка земли общей стоимостью 75 тысяч долларов, а его зять взял на себя кредит в размере 150 тысяч, что в сумме соответствовало заявленной мною стоимости недвижимости в размере 225 тысяч. Таким образом, операция обмена стала тем сахаром, который превратил мой кислый лимон в сладкий лимонад.
Вскоре после этого ко мне обратилась молодая супружеская пара, которой нужен был участок под строительство дома на две семьи. Муж работал в городском департаменте планирования и сумел получить все необходимые разрешения. В результате супруги приобрели у меня этот участок за 50 тысяч долларов. Тем временем мне удалось продать и второй участок за 70 тысяч. В итоге сделка по обмену позволила мне получить 120 тысяч долларов, в то время как продажа запущенного дома вряд ли принесла бы больше 75 тысяч. Вот так лимоны превращаются в лимонад!
Преимущества важнее, чем цена
Нетрудно понять, что запрашиваемая цена при обмене отражает не только стоимость недвижимости. Не забывайте, что обе стороны ищут в сделке какие-то преимущества. В системе обмена ценность недвижимости придают дополнительные качества, а не только ее стоимость в денежном выражении, которые и вызывают интерес потенциальных покупателей. Порой эти преимущества приобретают такую ценность, что у покупателя практически не возникает желания торговаться.
В приведенном выше примере участки, предложенные другой стороной, заинтересовали меня, так как я сразу разглядел в них потенциал повышения стоимости. Необходимо было только устранить некоторые препятствия (неудобный рельеф местности в первом случае и отсутствие разрешения на строительство во втором). Эти обстоятельства представляли собой серьезный недостаток для владельца, а для меня являлись преимуществами, поскольку я уже имел опыт решения таких проблем.
В то же время моя недвижимость имела в себе преимущества для второго участника сделки. Избавляясь от разрозненных участков, которые ему были не нужны, он приобретал дом для своей дочери и внуков, который давал семье определенную финансовую стабильность, так как в силу рыночных тенденций должен был расти в цене.