Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
На этой же встрече присутствовала миссис Руш. Она предложила Блумквисту взамен две квартиры в кондоминиуме и дополнительно 20 тысяч долларов в виде бартерного кредита. Но ему не нужны были эти квартиры, поэтому прямая сделка не могла состояться.
На той же встрече мистер Уэлч предложил участок земли в сельской местности, на который было получено разрешение на строительство промышленных складов. Это предложение заинтересовало Блумквиста, но Уэлчу не нужен был его дом.
В то же время Уэлч был готов поменять свою землю на квартиры миссис Руш и ее кредит. В конце концов каждый получил то, что хотел. Вот как выглядел этот трехсторонний
Схема 22.1
Мистер Блумквист получил участок под застройку, мистеру Уэлчу достались две квартиры вместе с бартерным кредитом, а миссис Руш въехала в дом Блумквиста.
Не забывайте, что обмен основывается на реальной ценности недвижимости (ее активе), а не на стоимости в денежном выражении. Как видите, баланс активов в каждом случае был равен 100 тысячам долларов. Заметьте также, что реальная ценность квартир миссис Руш составляла 80 тысяч долларов, поэтому ей надо было что-то добавить, чтобы выровнять баланс. Она могла бы просто предложить недостающую сумму или выдать долговое обязательство. Однако Руш предложила бартерный кредит, который может быть обменян на различные товары и услуги соответствующей стоимости у компаний, признающих подобные кредиты.
Давайте посмотрим, какие преимущества получила каждая из сторон и насколько они превосходили активы каждого объекта недвижимости в размере 100 тысяч долларов.
Мистер Блумквист избавился от лишнего дома, который ему был не нужен. Он сократил свою задолженность, составлявшую 210 тысяч долларов, и смог уменьшить ежемесячные расходы примерно на 1650 долларов.
Блумквист перенес свои активы с дома, который вряд ли прибавил бы в цене в ближайшем будущем, на участок земли, обещавший реальный и быстрый прирост стоимости. Кроме того, он был избавлен от уплаты налога на увеличение рыночной стоимости капитала, так как дом, который он обменял на землю, был его основным жилищем на протяжении, как минимум, двух из предыдущих пяти лет.
Миссис Руш избавилась от квартир в кондоминиуме, который находился далеко от ее места жительства, и взамен приобрела большой особняк. Правда, ей пришлось взять на себя большую задолженность, но вскоре женщина нашла жильцов, которые заключили с ней договор аренды на два года с правом последующего выкупа. Таким образом, у нее стало меньше забот по уходу за недвижимостью и меньше транспортных расходов. Кроме того, она получила дополнительные налоговые льготы, а также возможность продажи дома в обозримом будущем, что позволит получить деньги и вложить их в другое прибыльное предприятие. Миссис Руш тоже не пришлось платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену подпадала под требования статьи 1031.
Мистер Уэлч расстался со своей землей, которая не приносила ему ничего, кроме отрицательного денежного потока в виде налогов на недвижимость. Теперь у него были две квартиры, которые он сдавал внаем, обеспечивая себе положительный денежный поток. Кроме того, амортизация недвижимости обеспечивала ему налоговые льготы, которых он был лишен, владея землей. Уэлч также был избавлен от необходимости платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену была осуществлена с соблюдением требования статьи 1031.
Теперь вы
Другие преимущества членства в группах эксчейнджеров
Связи
Как и в любой сфере жизни, самым главным компонентом обмена недвижимости, на мой взгляд, являются люди, приходящие на встречи эксчейнджеров. Я считаю за честь быть знакомым с такими людьми, которые живут по иным законам, чем весь финансовый мир, сотрясаемый жадностью и коррупцией. Могу авторитетно заявить, что это умные, честные, надежные люди, преданные своему бизнесу. Конечно, мне попадались и исключения из этого правила, но иного вряд ли можно ожидать, ведь мы имеем дело все-таки с людьми.
Членство в таких организациях, как НСЭ, имеет неоспоримое преимущество. Вы попадаете в среду настоящих профессионалов, что существенно расширяет географию сделок. Я, например, уверенно совершаю инвестиции далеко за пределами своего места жительства, так как у меня везде есть друзья среди эксчейнджеров. Это позволяет мне не бояться рисков при совершении сделок. Я могу позвонить своим знакомым в любой штат или город и получить самую актуальную информацию о том, что происходит на местном рынке. Такая сеть связей позволяет мне мобильно распоряжаться своими активами. Я могу прийти практически на любой рынок и буду уверен, что мои решения основаны на опыте живущих там людей. Точно так же они могут действовать и в моем городе.
Региональные рынки становятся все более независимыми друг от друга. Это продиктовано тенденциями занятости населения, политикой властей, местными экономическими условиями, энергетическими соображениями и даже климатом. Вместо того чтобы пережидать период спада на своем рынке в надежде на улучшение ситуации, я могу переместить активы в другие города и штаты и воспользоваться выгодными возможностями локальных рынков. Я могу вкладывать деньги в промышленную недвижимость в нефтяных штатах, в фермы в сельскохозяйственных или в жилые дома в тех регионах, где наблюдается дефицит жилья. Сеть друзей из числа эксчейнджеров – моих надежных союзников – дает мне возможность использовать к собственной выгоде тенденции местных рынков и ожидать неплохих доходов.
Как уже было сказано, я люблю и уважаю людей, с которыми веду бизнес. Те, с кем я сотрудничаю сегодня в рамках различных организаций эксчейнджеров, заслуживают моего самого глубокого уважения. Я польщен тем, что могу называть этих замечательных людей своими друзьями и помощниками. В этом сотрудничестве кроется источник моего богатства. Именно обмен недвижимости позволил мне познакомиться и установить тесные отношения с Робертом и Ким Кийосаки, и я рад причислить все семейство Богатого папы к числу своих дорогих друзей.