Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.
Возьмите на заметку
Рекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость,
Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.
Анкета, представленная ниже, послужит вам инструментом, позволяющим зафиксировать самые первые впечатления от здания. Неплохо также сделать снимки и прикрепить их к анкете. Не забудьте добавить свои комментарии.
Категории коммерческой недвижимости
Одно из самых важных решений, которое вам предстоит принять как инвестору в недвижимость, – это область бизнеса, в которой вы хотите специализироваться. Если вы внимательно читаете эту книгу, то, должно быть, уже поняли, что существует множество способов заработать и потерять деньги на рынке недвижимости. Довольно скоро вы обнаружите, что каждый из этих способов имеет свои нюансы и требования. Я считаю, что важно дать общий обзор сектора коммерческой недвижимости, чтобы вы могли составить себе полную картину всех возможностей. Ниже я привожу перечень всех категорий недвижимости с описанием присущих им рисков и преимуществ.
Возьмите на заметку
Рекомендация № 7: ни один человек не в состоянии быть экспертом во всех категориях коммерческой недвижимости. Выберите то, что вам больше по душе, и специализируйтесь в этом направлении.
В эту категорию входит самое разнообразное жилье – от небольшого особняка на две семьи до целого жилого комплекса, насчитывающего восемьсот и более квартир. Самый большой риск представляет собой переизбыток предложения, так как при большом выборе падает уровень квартплаты, негативно сказываясь на вашем денежном потоке. Еще один фактор риска возникает в момент, когда снижаются банковские кредитные ставки. В этом случае купить дом может позволить себе большее количество людей, и спрос на съемное жилье падает. В результате многие квартиры остаются незаселенными, а уровень конкуренции среди домовладельцев возрастает. С другой стороны, когда предоставление ипотечных кредитов затрудняется, наем жилья остается единственной альтернативой, и спрос на него растет. Инвесторы зарабатывают на этой категории недвижимости хорошие деньги, если вовремя покупают здания и эффективно управляют ими. Как и во всех остальных категориях недвижимости, ее стоимость зависит от умелого управления. Другими словами, если налажен хороший менеджмент и вы лучше используете жилую площадь, чем прежний владелец, то стоимость приобретенной вами недвижимости резко возрастает.
Эта категория недвижимости вам, очевидно, достаточно хорошо знакома. К ней относятся торговые центры, пассажи, супермаркеты и отдельные магазины. Одно из ее преимуществ заключается в том, что стоимость строительства весьма высока и зачастую составляет сотни тысяч и даже миллионы долларов, что служит хорошей защитой от конкуренции. В результате спрос на такую недвижимость обычно опережает предложение. Для инвестора это выигрышная позиция. Но не все так радужно. Такие экономические факторы, как инфляция,
Это одна из самых крупных категорий коммерческой недвижимости. Вы только взгляните вокруг. Все мы где-то работаем, и многим из нас приходится ежедневно по восемь часов проводить в офисах. Офисы бывают самых разных типов и размеров, что облегчает приход на рынок новых инвесторов. Некоторые из них представляют собой переоборудованные жилые здания, другие построены специально для этой цели. Преимущество этой категории недвижимости заключается в том, что всегда есть офисные помещения подходящего размера и стоимости, которые соответствуют вашему бюджету независимо от того, являетесь ли вы начинающим или опытным инвестором. Впоследствии у вас всегда будет возможность расширить масштабы инвестирования.
Как и офисные здания, промышленные сооружения имеют большое разнообразие типов и размеров и пригодны для любых инвесторов. Это могут быть и гигантские склады площадью свыше 50 тысяч квадратных метров, и мелкие строения всего в 250 квадратных метров, и множество построек, занимающих промежуточное положение между ними. Из-за обилия возможностей промышленная недвижимость является классической сферой, где могут попробовать свои силы начинающие инвесторы. Одна из причин популярности инвестирования в промышленные сооружения среди новичков состоит в том, что многие из них занимаются собственным бизнесом и нуждаются в подобных постройках.
Эта категория недвижимости включает в себя не только больницы и поликлиники как таковые, но и подсобные здания и помещения, в том числе и жилые. Преимущество подобного типа недвижимости состоит в том, что рецессии и экономические спады оказывают на нее лишь незначительное влияние. Однако такая недвижимость зависит от финансового благополучия арендаторов. Частная медицинская практика – это мелкий бизнес, клиника – крупный. Как и в любом другом бизнесе, здесь бывают взлеты и падения. Мой опыт в этой сфере деятельности показывает, насколько важно подобрать надежных арендаторов для недвижимости медицинского назначения. С другой стороны, экономическая отдача от вспомогательных жилых помещений для медицинского персонала во многом зависит от хорошего управления ими. Для этого необходимо иметь опытную управляющую компанию, которая специализируется на таком типе недвижимости.
Вы наверняка видели у себя в городе множество мелких складов и, возможно, даже сами хранили там какие-то вещи. Судя по всему, они устойчивы против экономических рецессий, и в этом состоит их большое преимущество для инвесторов. Управлять ими относительно просто. Хотите верьте, хотите нет, но самыми частыми клиентами таких складов являются крупные промышленные корпорации. Каждый год они тратят миллиарды на хранение излишков продукции или сырья, а также документации. Недостатком такой недвижимости является ее дешевизна. Это значит, что конкуренты могут легко вторгнуться на рынок, установить заниженные цены и тем самым существенно уменьшить ваши доходы.
В этот класс недвижимости входят отели, мотели, казино, пансионаты, курорты и дома отдыха. Как и в случае с жильем, здесь очень важно грамотное управление. Как правило, недвижимость такого типа сильно зависит от общего состояния экономики. В периоды экономических спадов деловые и развлекательные поездки из соображений экономии совершаются реже. Это сказывается на заселенности гостиничных номеров и на уменьшении стоимости ночлега, что снижает прибыльность и рентабельность. Однако в условиях, когда предложение и спрос сбалансированы, гостиничный бизнес дает большие доходы.