Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Конечно, полезно знать, что рынок недвижимости подвержен циклическим изменениям и тесно связан в этом отношении с другими категориями активов, но крайне необходимо осознавать, на каком этапе цикла в данный момент вы находитесь и в каком направлении идет развитие. Грамотные инвесторы могут сделать деньги в любой фазе цикла, но для этого нужны большие знания и опыт.
Кроме того, необходимо понимать, что любая категория недвижимости подвержена циклическим изменениям, однако в одних категориях эти изменения наступают раньше или позже, чем в других. Например, рынок индивидуальных жилых домов первым начинает ощущать как спад, так и подъем. Затем с небольшим отставанием следуют многоквартирные жилые дома, а вслед за ними торговые и офисные строения. Индустриальная недвижимость, как правило, последней выходит из стадии застоя, но зато и входит в нее тоже в последнюю очередь. Чем лучше вы знакомы с циклами рынка недвижимости, тем проще будет понять, на каком этапе вы находитесь.
Несколько слов в заключение
Теперь вы знаете, как важно для успеха хорошо разбираться в мире недвижимости, знать состояние рынка, различные категории активов и циклы, которым они подвержены. Но как и в бейсболе, существует большая разница между тем, чтобы знать, как ударить битой по мячу, и нанести удар в действительности. Чтобы преодолеть эту разницу, необходимы практика и опыт, неизбежными спутниками которых являются неудачи. То же самое в полной мере относится и к недвижимости. Я живу в Финиксе более двадцати лет и все еще езжу по городу, оценивая его глазами инвестора в недвижимость. Обстановка постоянно меняется, и я должен быть в курсе всех этих изменений. Я разрабатываю новые системы эффективного анализа зданий и сделок. И не стыжусь признаться, что в своей первой сделке потерял 15 тысяч долларов, так и не купив недвижимость в конечном итоге. Подобное может случиться с каждым. Именно такие события и отличают новичка от серьезного инвестора.
Аналогичные вещи происходят и в бейсболе. Каждый раз, выходя на поле, команда «Arcadia Rat Pack» надеется выиграть, но все игроки знают, что поражение тоже не исключено. Разумеется, мы делаем все, что в наших силах, чтобы повысить шансы на выигрыш, но когда удача от нас отворачивается, команда анализирует допущенные ошибки и думает о том, что надо сделать в следующий раз, чтобы не упустить победы. Мы никогда не повторяем одной и той же ошибки дважды. В этом и заключается польза поражений. Из них надо извлекать уроки.
Знание представляет собой только один из компонентов, но намного важнее ваши действия. Вся информация, содержащаяся в данной главе и книге в целом, имеет смысл лишь в том случае, если вы готовы действовать в соответствии с ней. Поэтому обещайте себе, что приложите все силы, чтобы полностью овладеть миром недвижимости. Выйдите на игровое поле. За вами первый удар.
Крейг Коппола – один из ведущих брокеров по коммерческой недвижимости в США. В последние тринадцать лет шесть раз признавался Национальной ассоциацией промышленной и офисной недвижимости лучшим брокером штата Аризона. За двадцать пять лет им было проведено свыше 2500 сделок по сдаче в аренду и продаже недвижимости на общую сумму в 2,5 миллиарда долларов. В качестве основателя и главы компании «Lee & Associates Arizona» Крейг был удостоен сертификатов CCIM, CRE и SIOR. Совокупностью всех трех сертификатов владеют лишь тридцать пять человек в мире.
6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости
Нас с Гарреттом объединяет одно увлечение – любовь к регби. Много лет назад судьба свела нас в одном матче на фестивале регби в Монтеррее. Он играл за «Hastings Rugby Club» из Сан-Франциско, а я – за команду летной школы корпуса морской пехоты в Пенсаколе, штат Флорида. К сожалению, в тот раз мы потерпели поражение, но игра была отличная.
В 2003 году мы с Гарреттом ездили в Австралию, чтобы посмотреть игры на кубок мира по регби в Сиднее. На мой взгляд, нам посчастливилось стать свидетелями самой лучшей игры, которую мне только доводилось видеть. Это был финальный матч, в котором встречались Англия и Австралия. Сколько буду жить, буду вспоминать ту игру и гордиться тем, что наблюдал с трибун, как Англия выиграла в дополнительное время со счетом 20:17.
Но помимо того, что Гарретт хороший игрок в регби, он еще юрист, причем отличный. Он специализируется на защите активов, а это крайне важная область права, потому что в сегодняшнем мире существует намного больше юристов, стремящихся отобрать у вас собственность, чем тех, кто ее защищает. Мы с Ким спим спокойно по ночам, потому что Гарретт делает все возможное, чтобы уберечь наши активы от потерь. Это не значит, что мы защищены на сто процентов. Просто Гарретт возвел прочные правовые стены вокруг нашей собственности. Мы можем потерять какуюто ее часть, но не все.
В сегодняшнем мире, пропитанном духом сутяжничества, очень полезно иметь на своей стороне такого человека, как Гарретт Саттон,
Будучи консультантом компании «Rich Dad», я постоянно слышу один и тот же вопрос: «Как защитить свою недвижимость?»
Отвечая на него и давая многочисленные сопутствующие разъяснения, я сумел выделить самые главные моменты и на их основе вывести «10 правил защиты недвижимости».
Зная эти правила, следуя им и применяя их на практике, вы не только защитите свою собственность, но и сможете избежать многих ловушек, которые в изобилии расставляют на вашем пути высокооплачиваемые эксперты и консультанты, заинтересованные больше в ваших деньгах, чем в спокойствии. Прочитав эту главу, вы сможете с уверенностью сказать этим людям «нет», потому что будете разбираться в ситуации лучше, чем они.
Эта наука чрезвычайно важна, но в то же время легко доступна для понимания. Итак, давайте начнем.
Правило № 1: Страхование не гарантирует полной защиты активов, или Никогда не позволяйте людям, работающим за комиссионные, указывать вам, как защищать свое имущество
На мероприятиях, организуемых компанией «Rich Dad», мне приходится сталкиваться с людьми, которые утверждают, что их страховой агент считает любые стратегии по защите имущества надувательством и что достаточно только иметь хороший страховой полис. Мне просто смешно это слушать, потому что существует столько ситуаций, в которых страховые компании отказываются покрывать убытки инвесторов в недвижимость, что впору основывать новую область юриспруденции под названием «недобросовестные заверения». Страховая компания заверяет, что сможет покрыть все ваши убытки, и исправно берет с вас страховые премии, но если, не дай бог, против вас выдвинут в судебном порядке какой-нибудь иск, она всегда находит причины, чтобы уклониться от уплаты.
Никогда не забывайте, что у страховщиков есть экономический стимул, который диктует им платить как можно меньше. Совершенно очевидно, что чем меньше денег они вам выплатят, тем больше останется у них. Не следует забывать, что страховые агенты получают комиссионные за каждый оформленный полис. Поэтому, если такой агент говорит, что кроме страховки вам не нужна никакая другая защита, вспомните, какие мотивы им движут. Очень важно также знать, что ни один страховой агент не имеет лицензии на юридическое консультирование. Если он делает это, то опять же стоит поинтересоваться, каковы его мотивы.
Один из моих клиентов (назовем его Полом) послушался своего страхового агента и вместо того, чтобы осуществить комплекс мероприятий по защите своего четырехквартирного дома в гористой местности неподалеку от Аспена, штат Колорадо, довольствовался только страховым полисом. Дом был оформлен в собственность на его имя.
Несмотря на стопроцентные гарантии надежности, данные страховым агентом, было совершенно очевидно, что компания не будет покрывать ущерб, причиненный сходом лавин.
Как и следовало ожидать, одна из лавин серьезно повредила дом Пола. Страховая компания на вполне законных основаниях отклонила требование о возмещении ущерба. Ведь в полисе было совершенно четко указано, что сход лавин не является страховым случаем.
Пол был в бешенстве из-за того, что агент не только заверил его, будто никакая другая защита недвижимости ему не нужна, но и не обратил его внимание на этот пункт страхового договора. Положившись на обещания страховой компании и не предприняв никаких других защитных мер, он вынужден был из своего кармана оплачивать все убытки.
Но этой проблемы вполне можно было избежать. Если бы он обратился к знающим экспертам, включая юриста, специализирующегося на защите активов, то никогда не довольствовался бы советом высокооплачиваемого страхового агента, который, ко всему прочему, не имеет права на юридическое консультирование.
Видя мой скептический подход к страховой отрасли, вы можете подумать, будто я ратую только за меры юридической защиты собственности и полностью отрицаю пользу страхования.
Возьмите на заметку
Страхование – это первая линия обороны активов. Вторую линию представляют собой стратегии по защите собственности.
Ничего подобного. Я придерживаюсь мнения, что страхование – это первая линия обороны активов. Многие страховые компании добросовестно подходят к своим договорам и выполняют взятые на себя обязательства. Другие, если надавить на них с помощью судебных мер, тоже в конце концов ведут себя должным образом. Поэтому я всегда выступаю за использование страхования в качестве одной из мер защитной стратегии. Однако поскольку определенная часть страховых компаний ссылается на всевозможные отговорки и ищет причины не платить, то возникает необходимость и в других оборонительных механизмах. Правильное использование таких стратегий не представляет особой сложности и обходится недорого, но они необходимы, если вы хотите преуспеть в сфере недвижимости.