Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Со временем выбор правильного места для заведений быстрого питания, магазинов, автозаправочных станций превращается в своего рода искусство. Случается это после того, как вы уже не раз заключали сделки, испытали радость успеха и горечь неудачи. В разделе, посвященном анализу количественных показателей, я рассказывал о том, как важно подсчитать потенциальных посетителей и выяснить, как идут дела у конкурентов. Подчеркивал и то, что один из ключевых моментов – насколько заведение заметно со стороны. Наконец, необходимо обращать внимание на демографические данные и на то, востребован ли ваш продукт местным населением. Вы не сможете качественно проанализировать любую сделку с недвижимостью, не уделяя должного внимания базовым принципам выбора места.
В большинстве
Даже трудно сказать, сколько раз я чудом уворачивался от сделок с недвижимостью, которая, казалось, располагалась почти идеально, но ей не хватало какой-то малости. Либо она находилась на главной улице, но в глубине двора, либо в самом удачно расположенном доме, но на втором этаже или в полуподвале. Иногда вид на нее загораживало какое-нибудь громадное дерево, киоск или другое здание. Могу заверить, что если вы приобрели недвижимость в неудачном месте, то никакими строительны ми и организационными мерами и ни за какие деньги не сможете поправить положение. Мой опыт ограничивается в основном работой с ресторанами, магазинами и автозаправками, но уверен, что этот принцип касается любой недвижимости, которая предназначена для посещения людьми.
Возьмите на заметку
Если вы приобрели недвижимость в неудачном месте, то никакими строительными и организационными мерами и ни за какие деньги не сможете поправить положение.
Помимо хорошего обзора большую роль играют подъездные пути. Мне, к счастью, удалось благополучно отказаться от ряда объектов, которые были труднодоступными из-за особенностей дорожного движения или нехватки парковочных мест. Если «собакам» неудобно, то они пробегут мимо и направятся туда, куда легче попасть. Поэтому если вы построили недвижимость в том месте, куда клиенты не могут добраться, то они и не придут.
Мы с партнером Робертом Палли не раз добивались фантастических успехов, улучшая местоположение заведений быстрого питания, которое на первый взгляд казалось крайне неудачным. Я уже упоминал о ресторане в Вайкики и злосчастном киоске. Избавившись от этого визуального пре пятствия, мы добились идеального расположения ресторана. Были и другие случаи, которые требовали от нас такого же творческого подхода.
Занимаясь поиском сделок, которые могли бы обеспечить перевес над главным конкурентом, я вынужден был искать нестандартные решения, потому что «McDonald’s» к тому времени захватил все выгодные участки. Меня всегда разбирал смех, когда брокер с серьезным видом утверждал, что я опередил «McDonald’s» и мне он первому предлагает данную сделку. Я мог с полной уверенностью утверждать, что «McDonald’s» без труда получил бы любую недвижимость в городе, которая его заинтересовала. Эта компания была в наших краях «большим боссом», и ей всегда принадлежало право первого выбора. Нечего и говорить, что это была крайне выгодная позиция.
Нам приходилось идти на всяческие ухищрения, поскольку мы хотели добиться хоть какого-то успеха. Анализ должен был быть не только точным, но и творческим. Именно такой подход привел нас к открытию первого в истории заведения быстрого питания на военно-морской базе США в Перл-Харборе на Гавайях. (Спустя несколько лет мы продали его одной японской компании.) Затем мы добились очередных успехов, открыв первые рестораны фастфуда в международном аэропорту Гонолулу и в общественном
Творческий подход был необходим, чтобы выжить, расти и развиваться. Мы построили не менее пяти самых успешных ресторанов в истории фастфуда. И в каждом случае их расположение было не хуже, а часто и лучше, чем у конкурентов. А порой рестораны находились в таких уникальных местах, что никаких конкурентов и в помине не могло быть. Месторасположение – это ключ к успехам, а предварительный анализ сделки должен быть нацелен на то, чтобы отыскать это уникальное место.
Однако я бы покривил душой, если бы утаил от вас ряд неудач, которые объяснялись плохим выбором места. Это были как раз те случаи, когда я строил, а посетители не приходили. Первый пример – это очень дорогой ресторан «Burger King», размещавшийся на первом этаже престижного здания, построенного моим партнером в Вайкики. На мой анализ повлияла доступность места, которое мой партнер и предназначал для ресторана, когда строил дом. Но я не разглядел в этом выигрышном месте, находившемся в самом оживленном районе города, нескольких серьезных проблем. Во-первых, оно не понравилось «собакам». Владельцы дома были явно не в восторге, что в их шикарном и престижном здании собирается разместиться какое-то заведение, торгующее гамбургерами. А еще хозяин соседнего ресторана подал судебный иск и потребовал остановить строительство, так как посчитал, что нарушаются его эксклюзивные права. Однако самый главный просчет анализа состоял в том, что ресторан находился хотя и в самом оживленном районе, но на пол-этажа ниже уровня земли. Проходившие мимо люди его попросту не замечали. И наконец, последний штрих – сотни машин тоже проезжали мимо, так как рядом с нами не было стоянки.
Это должно послужить уроком для всех. Если вы работаете в сфере услуг, то они должны быть доступными в прямом смысле слова. Ни одно из моих заведений общественного питания или торговли не добилось успеха, если находилось выше или ниже уровня земли. Поэтому, анализируя место расположения, никогда не надейтесь на сообразительность и целеустремленность клиентов. Им до вас нет никакого дела.
Возьмите на заметку
Анализируя место расположения, никогда не надейтесь на сообразительность и целеустремленность клиентов. Им до вас нет никакого дела.
Мой опыт строительства, владения и управления ночным клубом тоже нельзя назвать удачным. Так, близкий друг Роберт Мардиан-младший настойчиво отговаривал меня от строительства клуба на Большом острове Гавайев. Он уже давно работал в клубном бизнесе и хорошо в нем разбирался. К сожалению, я не прислушался к совету и переоборудовал неиспользуемое здание в принадлежавшем мне крупном складском комплексе в ночной клуб, вложив в проект большие деньги. Арендатор, который должен был управлять клубом, в последний момент отказался, и я решил взять эту функцию на себя, хотя следовало расценить такой поступок как тревожный сигнал. Клуб открылся с большой помпой, но, к сожалению, вскоре я должен был констатировать: «собакам» клуб нравился, но они не приходили, потому что не могли найти его.
Возьмите на заметку
Работа с недвижимостью преподала мне ценный и дорогостоящий урок: свиное ухо невозможно превратить в атласный кошелек.
Я совершил две серьезные ошибки. Во-первых, не внял здравому совету знающего человека, который предупреждал меня, что клуб неудачно расположен. Во-вторых, мне следовало бы знать, что неудачное местоположение не исправить никакими деньгами. Здание вплотную примыкало к комплексу промышленных складов, находящемуся в стороне от больших дорог. Даже люди, хотевшие посетить клуб, не могли его найти. Я в ту пору еще шутил, что отыскать его нетрудно: надо просто ехать до тех пор, пока не услышишь стрельбу (по ночам в этом районе было неспокойно). В конечном итоге во мне проснулась такая же нелюбовь к ночным клубам, как и к кладбищам.