Ипотечный кредит: как получить квартиру

Шевчук Денис Александрович

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики [128] . Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан [129] ; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

128

Тем более что никто не отменял Постановление Правительства РФ от 03.08.1996 № 937 (ред. от 08.08.2003) «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных

условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья», по которому предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу.

129

Право на субсидии или льготы должно быть сформулировано в законодательстве прямого действия, в котором четко должны быть определены категории нуждающихся.

4. Бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны сугубо коммерческих кредитных организаций при осуществлении государственных социальных проблем. Поэтому необходимо создание специального Государственного жилищного ипотечного банка [130] , под гарантию государства по экономическим и другим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность и т.п.). Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка [131] (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов [132] , в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации (ч. 3 ст. 125 ГК РФ), т.е. в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка, например за явным занижением залоговой цены и установлением выгодной для себя разницы между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенной недвижимости и др.

130

Целесообразно использовать богатый европейский опыт по созданию и функционированию полугосударственных банков развития (по типу Чешско-Моравского банка и немецкого Kreditanstalt fur Wiederaufbau). Банки такого профиля при поддержке государства участвуют в реализации проектов развития малого и среднего бизнеса, высокотехнологических производств, жилищно-коммунальной инфраструктуры городов. Чешский банк отмечен в качестве кредитора государственной жилищной программы в форме предоставления льготных займов на жилье. См.: Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека. 2005. № 4 (05). С. 53.

131

Уставный капитал кредитной организации, в соответствии со статьей 11 Закона о банках, составляется из величины вкладов ее участников и определяет минимальный размер имущества, гарантирующего интересы ее кредиторов.

132

Например, по аналогии с Российским банком развития. В соответствии с заявлением Правительства РФ № 983п-П13, ЦБ РФ № 01-01/1617 от 05.04.2005 «О стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года»: «Правительство Российской Федерации и Банк России считают целесообразным участие в капитале кредитных организаций только при одновременном соблюдении следующих условий: деятельность кредитных организаций имеет стратегическое значение для решения задач государственной экономической политики; участие в капитале кредитных организаций обеспечивает оптимальные условия для решения задач государственной экономической политики». Социальное жилищное ипотечное кредитование Ипотечным банком полностью вписывается в изложенные два условия. См.: Вестник Банка России. № 19. 13.04.2005.

При применении банком льготного жилищного ипотечного кредитования за счет своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим. Используя смешанный кредит с участием частного капитала и государственного – для льготных кредитов, вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Банка России, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США (см. подробнее Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Финансы и кредит: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2006). С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов Национального проекта в централизованном порядке.

Наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка целесообразно установление его особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска не только для себя, но и залогодателей с помощью изучения строительной компании – застройщика или инвестора, с которым заключает договор клиент.

5. Анализ принятых 27 федеральных законов в конце декабря 2004 года свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан. Следует отметить нежелательную для последних тенденцию развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию.

Как было отмечено ранее, по Жилищному кодексу РФ в настоящее время право на социальное жилище (и, естественно, на субсидии, потенциальных залогодателей при самостоятельном решении жилищного вопроса) стали иметь только малоимущие.

Ранее ЖК РСФСР и 46 законов, другие нормативные правовые акты (ныне утратившие силу в связи с принятием ЖК РФ) [133] предусматривали 15 определенных категорий граждан, имеющих право получить жилище или улучшить жилищные условия. По некоторым из них приняты федеральные законы, предусматривающие льготный порядок обеспечения жилыми помещениями [134] . Однако такие категории, как учителя, другие бюджетники, многодетные семьи и семьи, например, при рождении близнецов, дети-сироты, находящиеся на воспитании у родственников и др., утратили право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями. Значительно сократился список категорий граждан, которых не могут выселить из служебных и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения [135] . Будучи исключенными из числа нуждающихся, перечисленные группы граждан лишаются права

и на получение целевых субсидий. Вместо решения сложных социальных проблем обеспечения граждан жильем с помощью законодательства сокращаются обязательства государства перед гражданами, тем самым подрывая доверие граждан к закону и действиям государства. Льготы, привилегии по законодательству 2004 года получили все, кто участвует в ипотечной программе, кроме тех, кто больше всего в них нуждался и не признаваемые таковыми по новому Жилищному кодексу.

133

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

134

Например, Федеральным законом от 29.12.2004 № 199-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 25. О социальной защите инвалидов, о ветеранах и т.д.

135

Принятый ЖК РФ потребует пересмотра всех существующих в настоящее время льгот в жилищной сфере, предусмотренных отдельными законодательными актами РФ, таких как: Законы РФ «О реабилитации жертв политических репрессий», «О прокуратуре Российской Федерации», «О статусе судей в Российской Федерации», «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы», «О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах», «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях», «О беженцах», «О вынужденных переселенцах», «О донорстве крови и ее компонентов», Законы РФ «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы», «О федеральной фельдъегерской связи», Федеральные законы «О пожарной безопасности», «О ветеранах», «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы», «О статусе военнослужащих», «О борьбе с терроризмом» и др.

Жилищное право еще не выделилось из «материнской» отрасли гражданского права и должно развиваться в русле его основных принципов, в частности паритетности, справедливости и др. Конституция РФ относит гражданское законодательство к предметам исключительного ведения Российской Федерации. А Жилищный кодекс РФ, признав утратившими силу федеральные законы о льготах в жилищной сфере различных категорий граждан, наделил правом органы местного самоуправления признавать малоимущими в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, что явно не согласуется с нормами Конституции РФ [136] .

136

Согласно ст. 55 Конституции в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. По статье 15 Конституции РФ законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.

В отсутствии социального стандарта федерального уровня каждый субъект Российской Федерации принимает свои критерии отнесения граждан к категории малоимущих. В основном учитываются доход, приходящий на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В результате, ввиду сложности определения критериев, существует много проблем и недоразумений. В Федеральном законе необходимо определить категории граждан, в отношении которых государство берет на себя соответствующие обязательства, а также условия и порядок оказания таким гражданам государственной помощи в приобретении жилища или улучшении жилищных условий (порядок и условия субсидирования). Задачей данного Закона должно быть обеспечение реализации конституционного права на жилище граждан, не имеющих возможность осуществления его без помощи государства.

В основополагающей статье 5 (п. 2) Жилищного кодекса РФ нет даже упоминаний о Гражданском кодексе РФ [137] . Кроме того, из действующего ГК РФ перенесены целые разделы, например к предмету Жилищного кодекса отнесен такой основной институт гражданского права, как право собственности. Все изложенное позволяет сделать вывод о целесообразности приведения Жилищного кодекса РФ в соответствие с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, а не наоборот. Регулирование отношений по правам граждан на жилище должно относиться к предмету ведения Российской Федерации.

137

В п. 2 статьи 5 Жилищного кодекса РФ говорится: «Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления». Вместе с тем в ст. 7 ЖК РФ не исключается регулирование жилищных отношений гражданским законодательством.

6. В Гражданский кодекс РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, например, теперь обращение взыскания на заложенное жилище и выселение, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, стало возможным: на любое жилое помещение, даже если оно у залогодателя единственное; если допущенное залогодателем нарушение крайне незначительно; если размер требований залогодержателя явно несоразмерен. При прекращении семейных отношений с собственником теперь прекращаются права пользования данным жилищем бывшими членами семьи собственника (см. подробнее Шевчук Д.А. Семейное право: Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние, и т.п. Новая редакция ст. 292 (п. 4), в связи с принятым ЖК РФ, предусматривает согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц и др.