Истории успеха учеников Богатого Папы
Шрифт:
Я использовал шаблон контрольной таблицы, который помог мне быстро выбирать и заносить в нее ответы по ходу первоначального телефонного разговора. В список входили: размеры, планировка (кабинет, отдельное помещение для стирки, встроенный/отдельный гараж), количество раздельных/совмещенных ванных комнат, общая комната, гостиная, отдельная столовая, стиль кухни, отдельное фойе, возраст крыши (количество полных лет), фундамент, тип конструкции (каркасная, кирпичная), наличие и тип системы вентиляции, наличие и тип системы отопления, коммунальные сооружения и наличие камина. Сведения о расстоянии до школы и торгового центра, движении общественного транспорта, удаленности от главных дорог и соседстве с пустующим участком тоже заносились в таблицу.
Дата
Кроме того, я составлял таблицу действий, которые следовало провести (и, по возможности, определял порядок их проведения). Благодаря ей я всегда знал, кто чем будет заниматься, страховал процесс покупки от сбоев и был уверен, что ни один нюанс не останется забытым в суматохе. Такая процедура неоднократно спасала меня от провалов при работе как напрямую с продавцами, так и через агентов и брокеров. Мой опыт показал, что при заключении сделок через агентов и продавцов забытые нюансы обнаруживаются чаще, так как покупатели имеют обыкновение полагаться на профессионализм агентов. Жизнь убедила меня в обратном, и именно поэтому моя модель имеет вид контрольной таблицы, по которой легко проверить, что уже сделано, а что еще осталось сделать. В результате сделка превращается в будничную процедуру. К тому же таблица может служить эффективным инструментом для ведения переговоров, потому что некоторые агенты оказываются менее опытными, чем выглядят. Как покупатель, я могу во время переговоров выдвигать предложения, которые укрепляют мою позицию (и позволяют урезать комиссионные участвующим агентам).
И, наконец, в моей модели есть место для нескольких стандартных показателей, которыми обычно интересуется кредитор перед выдачей продавцу разрешения на кредит, а также для таких обычных вещей, как прибыль на вложенный капитал, ежегодная амортизация и т. д. и т. п.
Между прочим, я заметил, что кажущееся отсутствие прогресса часто ввергает начинающих инвесторов в полное отчаяние. На каждый из купленных мной объектов приходилось примерно от 30 До 40 рассмотренных возможностей. Я знаю, что человеку свойственно разочаровываться на начальных стадиях процесса, что может привести к принятию решений, основанных на паническом страхе, а не на трезвом и грамотном расчете. «Почему я не могу найти приличную недвижимость?» или «Почему я все еще ничего не купил?» — это жалобы, которые мне приходится слышать чаще всего. Время и терпение при поиске и оценке объектов — это обязательные условия успеха.
Следует также упомянуть, что я не являюсь и никогда не был профессиональным агентом по недвижимости или брокером. Я получил образование в области высоких технологий, а в школе плохо успевал по математике. Так что если этим могу заниматься я, то и любой человек, питающий интерес к недвижимости и обладающий терпением, сможет сделать то же самое.
Стоимость каждого из объектов недвижимости, которыми я владею сегодня, находится в пределах от 115 до 180 тысяч долларов. В результате напряженных переговоров все они были куплены ниже первоначально запрошенной продавцом цены, а затраты на подготовительные ремонтные работы (новые водонагреватели и ремонт крыши) были оплачены продавцами. После заключения сделок по пяти объектам у меня появилась доля капитала в собственности, которую я использовал для оплаты расходов или покупки новой собственности.
Благодаря используемой мною модели и структуре ипотечных кредитов
Моя свояченица до сих пор управляет домами в Сан-Антонио, а мой друг, который живет во Фресно, штат Калифорния, занимается домами, которыми я владею там. С ними я заключил соглашения, которые позволяют им пройти курс профессионального обучения в сфере управления недвижимостью и инвестиций, а мне предоставляют возможность корректировать размеры их вознаграждения. Я плачу им немного меньше, чем платят профессиональным управляющим недвижимостью, потому что они пока еще только учатся этому бизнесу. По мере роста их знаний и опыта будут расти и их комиссионные. Как только я решу, что они достигли достаточно высокого уровня базовых знаний, то стану привлекать их к будущим сделкам с недвижимостью в качестве партнеров. По сути дела, я делюсь с ними «богатством» своих финансовых и профессиональных знаний, а также помогаю им обоим начать новую карьеру.
Однако при анализе объектов я всегда закладываю в расчеты стандартный процент комиссии за управление недвижимостью на тот случай, если сразу после заключения сделки или впоследствии мне придется воспользоваться услугами профессиональных управляющих. В моем списке недвижимости фигурируют только дома из двух и четырех квартир, поэтому я использую в расчетах обычную ставку — 10 процентов от общей суммы полной месячной квартплаты и половины месячной квартплаты, взимаемой с новых жильцов (причем считаю, что в каждой квартире смена жильцов происходит как минимум один раз в год). Комиссионные управляющих коммерческой собственностью, такой как жилые 50-плексы, начисляются на основании других ставок и по другой формуле. Я планирую использовать такую модель расчета комиссии, которая даст управляющим стимул к удержанию хороших жильцов, недопущению конфликтных ситуаций и своевременному проведению ремонтных работ.
В настоящее время мне принадлежат семь многосемейных домов. С первого дня покупки они генерируют денежный поток. Кроме того, в них заключен большой потенциал удорожания стоимости. Посмотрите на показатели доходности первых шести дуплексов с января 2001 года по ноябрь 2002 года (за девять месяцев). Сверху над каждой колонкой указан месяц приобретения собственности.
AR — счета к получению (платежи, которые я получаю, то есть рентный доход от жильцов).
АР — счета к оплате (платежи, которые я произвожу, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, страховку, комиссионные за управление и прочие расходы).
Январь 2002. Дуплекс 1. Промежуточный итог AR: $15 440,00
Январь 2002. Дуплекс 2. Промежуточный итог AR: $14 465,00
Март 2002. Дуплекс 3. Промежуточный итог AR: $11 200,00
Март 2002. Дуплекс 4. Промежуточный итог AR: $12 800,00
Сентябрь 2002. Дуплекс 5. Промежуточный итог AR: $3545,00
Октябрь 2002. Дуплекс 6. Промежуточный итог AR: $2000,00
Общая сумма AR $59 450,00
Общая сумма AP $17 595,00
Общая сумма дохода $41 854,88
Вот раскладка на один дуплекс:
Покупная цена: 162 тысячи долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $25000
Расходы на оформление, оплаченные мной: $2100
Расходы на ремонт, оплаченные мной:$ 1500
Итого: $28600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход (с обеих квартир дуплекса): $2000
(Показатель заселенности этого объекта с момента покупки до сегодняшнего дня составляет 100 %, поэтому я включил сюда 5 % убытков от простоя, хотя обычно делаю это всегда.)