Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости
Шрифт:
Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).
Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.
Если услуга оказалась некачественной
Компания, если она провела экспертизу квартиры, оказала услугу. На это распространяется Закон о защите прав потребителя. Если что-то они сделали не так, то клиент компании по закону может предъявить претензии относительно того, что услуга ему была оказана некачественно. И если экспертиза проведена либо не полностью, либо не в соответствии со стандартом РГР, то риелторская компания может быть обязана возместить клиенту нанесенный ущерб. Это второй способ защиты клиента от финансовых потерь. Но здесь следует помнить о том, что выбранная вами компания должна иметь сертификат.
Порой можно слышать, что риелторская фирма отвечает перед клиентом только своим комиссионным вознаграждением. Это совсем не так. Никогда такого не было. Закон о защите прав потребителей ничего такого не устанавливает. Однако когда компания сертифицирована, то вопрос финансовой ответственности решается проще. Ибо одно из требований национального стандарта при сертификации – это обязательное страхование риелторской ответственности перед потребителем. Если компания не сертифицирована, то что они тогда вам вернут? У них может быть ничего и нет, никакого имущества. Офис в аренде, на счетах копейки…. Сертифицированная же компания, даже если она маленькая, готова нести реальную финансовую ответственность перед клиентом. И при этом не попасть в ситуацию, когда все деньги отдали и закрыли компанию. Такие компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Это гарантированный механизм для компании, который позволяет ей нести ответственность перед клиентом и не развалиться, не уйти с рынка.
Так что у потребителя есть два варианта. Или принять все риски на себя, обратившись к частнику, который проводит сделку за небольшие деньги, либо обращаться в серьезную риелторскую компанию. Поверьте, не бывает хорошо за дешево. Экспертиза – это затраты, порой довольно приличные. Не будет профессионал работать за три копейки, он стоит дороже. Такова логика жизни. Вот машины, к примеру, «мерседес» и «запорожец». Обе имеют мотор, колеса, зеркала и прочее с утилитарной стороны. Но «мерседес» даже в кризис не продается по цене «запорожца». Так и с частником. Он говорит, что я вам сделаю не хуже, чем компания. Но даже если он и профессионал, то все равно не сможет составить конкуренцию агентству недвижимости, потому что там многоуровневая система контроля. В компании имеется аккумуляция знаний и опыта и система взаимной страховки. А у него есть одна голова, которая всегда может ошибиться. Поэтому всегда этот важный процесс контролировали с нескольких сторон. И что важно – основа этого контроля не только опыт практической работы агента, но и юридические знания специалистов компании.
Страховка страховке рознь
Нередко можно слышать, что раз компания застрахована, то зачем расходоваться на страховку самому. Но это два разных видов страхования. Один – ответственность компании перед клиентом, второй – титульное страхование, страхование квартиры от претензий третьих лиц. К примеру, компания провела комплекс работ. И вдруг судебное дело. Клиент имеет полное право предъявить претензию риелторам. Мол, вы же проверяли квартиру, дали документ, а в итоге у меня возникли сложности. Тогда компания подключается и отстаивает чистоту сделки. Если ей это сделать не удалось, то в дело вступает страховая компания. При неимении у компании страхового полиса им приходится возмещать ущерб самим. А это гораздо сложнее. Хорошо, если у компании есть активы. А если нет? Тогда возмещения вы не получите. Поэтому идите туда, где страхуют профессиональную ответственность. От ошибки никто не застрахован.
Титул надо бы тоже страховать. Придет клиент в суд, а судья ему скажет: вы добросовестный приобретатель? Конечно, ответит он. А почему тогда не застраховали титул? Докажите, что добросовестный. Что может ответить на это человек?! Как говорится, крыть нечем. Надо же подтвердить как разумную осмотрительность, так и ту самую осторожность. Документально. Понятно, что это не безвозмездные услуги, но тут уж каждый принимает решение для себя сам. Но если вы нашли миллионы на квартиру, то несколько сот тысяч для спокойного сна тоже, наверное, стоит отыскать.
Технологии сделки
В зависимости от того, какая сделка, применяются и разные технологии. Простая купля или продажа – одна технология. Если альтернатива, когда взамен продаваемой нужно сразу купить другую, то совсем другая. У ипотечной – третья. Кстати, об ипотеке. Досадное заблуждение наших граждан, что если они покупают квартиру с помощью ипотечного кредита, то защищены полностью, и им можно расслабиться. Но, увы, если с квартирой что-то случится, то кредит вам придется все равно платить. Квартиру по суду у вас отберут, а деньги банку платить будете. Тщательная проверка документов не является задачей юристов банка. Кроме того, они смотрят только текущие документы, никогда не копают глубоко. И страховая компания больше опирается на документы, чаще всего на копии. А реальны они или нет, это не всегда проверяется. (Более подробно об этом мы поговорим в главе про ипотеку).
И еще об одном нюансе сделки хотелось бы сказать. Дело в том, что сейчас в Москве старые правоустанавливающие документы из регистрационной палаты возвращаются назад без каких-либо отметок. И по рынку «гуляет» много подлинных документов, они недействительны, в регпалату их не примут, но…люди-простаки могут попасть в неприятную ситуацию. Стандартная процедура сделки – до подписания документов покупатель должен внести полную сумму денег за квартиру в банковскую ячейку, куда устанавливаются четкие условия доступа. В договоре доступа к банковской ячейке оговаривается, когда и с какими документами продавец может в нее войти, а когда, если сделка не состоялась, покупатель может забрать свои деньги. Вроде бы чего бояться. Но есть много ловкачей, которые предлагают под разными предлогами рассчитаться до окончания регистрации договора купли-продажи. И вот вы так рассчитались, а потом пришли в Россреестр, а вам говорят, что да, документы подлинные, но 2 месяца назад эта квартира была уже продана. Поэтому никогда не нужно нарушать технологию сделки. Особенно если это касается денег. Их никогда нельзя отдавать продавцу, пока вы не получили документы из Россреестра.
Условия не всегда выполнимы
Бывают случаи, что ловкачи-маклеры (частные или из небольшой компании) так прописывают условия доступа к ячейке, что их просто выполнить нельзя. Знакомый риелтор мне рассказывал о том, как дилетанта-продавца хотели развести ушлые частники. Его агенты поехали на сделку. Но в любых организациях практически всегда есть очереди. И вот стояли они и курили, когда к ним подошел скромный мужчина и спросил, что не могли бы они посмотреть, что ему его посредники написали. Я, мол, продаю квартиру сам, у меня нет риелтора. И когда наш менеджер посмотрел бумаги, то пришел в ужас. Ему там написали такие условия, что выполнить в отведенный для получения денег срок их просто невозможно. Они все вели к тому, что человек продал квартиру, а к деньгам доступа нет.
Пришел покупатель и забрал их. И право собственности на квартиру у него. И что в этом случае делать? В суд? Возможно. Но пока вы судитесь, мошенник может еще раз продать эту квартиру таким же доверчивым гражданам. Риелторы пошли к его покупателям и попросили объяснить, как можно выполнить эти условия. Те разорались, мол, не ваше дело, занимайтесь своей сделкой, а потом… тихо испарились.
Аванс и задаток
Четкого определения термина «аванс» в законодательстве не содержится. Однако на практике под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Это сумма, которая передается в счет оплаты стоимости покупаемого объекта и больше не подо что. Именно слово «аванс» лучше использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку.