Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время

Белов Николай Владимирович

Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).

ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение

Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17

Резюме проекта:

Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;

Сумма к получению

через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);

Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.

Подробное описание объекта:

здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;

помещение – офисное площадью 60 м², с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;

вход – прямой из подъезда;

инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;

состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;

парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.

Экономика:

запрашиваемая стоимость – 126 000 условных единиц (1 у. е. = 26 рублей);

трансакционные расходы – 1 % от суммы сделки.

Прогноз затрат:

ремонт «по евростандарту» – 3 000 руб. за 1 м² общей площади;

страхование помещения – 1 % от оценочной цены;

коммунальные платежи – за счет арендатора.

Прогноз доходов:

арендная плата – 600 руб. за 1 м² в месяц;

арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.

Инвестиционные показатели:

соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;

соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.

Предлагаемая стратегия инвестиций:

помещение приобретается за собственные средства инвестора;

ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;

сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м² в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;

по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);

выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;

после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.

Принятые допущения:

среднее ежегодное удорожание составит 10 %;

потери от недозагрузки и неплатежей составят 7 % от ежегодной арендной платы.

График денежных потоков:

Годовые (суммарные) денежные потоки

Проект обладает высокой устойчивостью – доходность по-прежнему превышает 15 % годовых даже при:

– уменьшении арендной ставки на 25 %;

– одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %;

– одновременном уменьшении арендной ставки на 20 %, прогноза удорожания до 6 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %.

Перспективность проекта:

при увеличении арендной ставки на 20 % доходность проекта превышает 25 %;

при увеличении прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 30 %;

при одновременном увеличении арендной ставки на 20 % и прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 35 %.

Консультационные услуги на рынке инвестиций в недвижимость готовы предоставить некоторые компании, работающие в сфере инвестиций. Кроме того, реагируя на спрос, многие агентства недвижимости сейчас создают в своем составе отделы инвестиционного консалтинга. К сожалению, частному инвестору они в большинстве случаев помочь не могут. Серьезные компании, специалисты которых действительно разбираются в вопросах инвестиций в недвижимость, не рассматривают в качестве клиентов инвесторов с суммой в 100 000–500 000 долларов; они начинают разговор с инвесторами, обладающими денежными средствами в размере 5 млн долларов и выше. Но даже если инвестору повезет и в небольшой компании ему попадется профессионал, действительно разбирающийся в инвестициях в недвижимость (а не просто имеющий финансовое образование), который поможет инвестору составить подробный план действий, реализовывать этот план инвестору придется самостоятельно.

Инвестиционный консультант умеет правильно учесть и посчитать доходы от эксплуатации недвижимости и затраты на ее содержание, может предложить схемы кредитования, увеличивающие эффективность инвестиций, но в своих расчетах он опирается на цифры, которые ему дают другие люди. И если эти цифры окажутся неверными, то пострадает от этого только инвестор – свое вознаграждение консультанты получают за написание отчетов, а не за соответствие содержания этих отчетов реалиям инвестиционной практики. Поэтому обращение к инвестиционным консультантам в лучшем случае снимает лишь часть проблем инвестора.

Как выгодно продавать недвижимость

Современный рынок недвижимости называют рынком продавца, это значит, что продавец диктует основные условия функционирования рынка. К услугам продавца недвижимости множество риэлтерских агентств. Владелец продаваемой квартиры может выбрать одно или несколько агентств сразу. Собственник «заказывает музыку» и в определении стоимости своего предложения. Словом, при ажиотажном спросе на недвижимость правящий бал продавец оказывается в гораздо более выгодных условиях, чем другие участники сделки – покупатели и посредники, которым приходится действовать в рамках жесткой конкуренции.