Клуб банкиров
Шрифт:
Дик Велл и его команда нашли 20 компаний в США, в Европе и в Японии, которые могли быть заинтересованы в РГИ. «Мицубиси эстейт корпорэйшн», набитая наличностью за счет бума японского рынка недвижимости, предложила огромную сумму в 1350 долл. за акцию, это было упреждающее предложение, которое, по существу, прекратило аукцион. В конце октября 1989 года правление РГИ приняло их предложение.
Трастовые фонды 1934 года продали «Мицубиси» 80 % остающихся акций РГИ на протяжении 15 месяцев в 1990 и 1991 годах за общую сумму в 1,373 млрд. долл. На эту сумму трастовые фонды уплатили почти 533 млн. долл. в виде налогов и еще 40 млн. ушло на расходы, что оставило в их распоряжении около 800 млн. долл., которые должны были быть пропорционально распределены среди 15 трастовых фондов 1934 года. Трастовый фонд, бенефициаром доходов
Продажа Рокфеллеровского центра японцам, однако, вызвала бурный огонь критики в Соединенных Штатах, который я бы назвал истерией. «Джепэн Инк» представлялась в виде монолитного гиганта, использующего наивных американцев в изощренной торговой войне и к тому же покупающего достояние Америки. Что может быть более красноречивым символом этого, чем величайший исторический памятник Нью-Йорка — Рокфеллеровский центр? Некоторые утверждали, что происходил пересмотр результатов Второй мировой войны. В кривом зеркале момента было забыто существенно важное обстоятельство: Рокфеллеры через трастовые фонды 1934 года по-прежнему владели 20 % РГИ и Рокфеллеровского центра.
Как Дик Велл, так и я были настроены оптимистично в отношении партнерства РГИ с японцами, особенно поскольку они проявили доверие к нашему руководству, попросив меня остаться председателем, а Дика Велла — продолжить исполнение обязанностей президента и главного исполнительного директора. «Мицубиси эстейт» представляла собой хорошо управляемую компанию с активами на сумму более 26 млрд. долл., имевшую разнообразные интересы во всем мире. У нас даже были основания надеяться, что руководство «Мицубиси» сможет воспринять некоторые из наших идей относительно расширения РГИ как холдинговой компании, на которые Трастовый комитет ранее ответил твердым отказом.
Увы, в конце концов, покупка РГИ оказалась для японцев кошмаром. Они совершили покупку в конце периода активного роста цен на недвижимость в 1980-х годах. Никто в РГИ или в «Мицубиси» не мог предсказать глубины или продолжительности мирового спада на рынке недвижимости, который начался менее чем через год, никто не предвидел его особенной тяжести в городских условиях Нью-Йорка.
Влияние спада на РГИ фактически было немедленным. Вместо возобноления договоров о лизинге по 75 долл. за квадратный фут спрос к середине 1990-х годов упал, и оказалось трудным найти арендаторов даже по цене в 35 долл. Доход Центра от аренды вскоре снизился еще больше, до величин меньших, чем обязательства по выплате процентов в ТИФН; оценочная стоимость уменьшилась с 1,4 млрд. до 1,1 млрд. в 1993 году, а годовой операционный дефицит возрос с 40 млн. в 1990 году до 61 млн. в 1993 году. «Мицубиси» и трастовые фонды 1934 года должны были вмешаться, чтобы покрыть дефицит. Инвестиция «Мицубиси» быстро превратилась в финансовый отток с потенциалом превращения в финансовую катастрофу, если не принять немедленных действий по исправлению ситуации.
Ситуация дополнительно ухудшалась, поскольку ТИФН быстро тратил свои резервы. Он занял почти 400 млн. долл. на рынке краткосрочных коммерческих бумаг для финансирования выпуска облигаций и векселей, чтобы снизить последующие затраты, когда процентные ставки на оба класса долга автоматически возросли бы. К середине 1992 года ТИФН столкнулся с кризисом кредита и обратился к РГИ в поисках чрезвычайного финансирования.
Будучи председателем как РГИ, так и ТИФН, я остро ощущал, что нахожусь в ситуации, когда имеет место конфликт интересов. Чтобы избежать двусмысленной ситуации, я подал в отставку с поста председателя и директора ТИФН в декабре 1992 года. Клод Баллард, младший партнер «Голдман Сакс», пришел мне на смену.
К 1993 году для РГИ стало абсолютной необходимостью действовать решительно, если она хотела избежать продолжения ухудшения финансовой ситуации. Хотя спад закончился, по-прежнему не было перспектив, что Центр сможет возобновить
В начале 1994 года, когда акции ТИФН продавались по шесть долларов, «Мицубиси» предложила ТИФН по 4,35 центов за акцию. Правление ТИФН быстро ответило отказом, однако, сталкиваясь по-прежнему с серьезной проблемой кредита, обеспечило для себя финансирование от компании «Уайтхолл риэлти», принадлежащей фирме «Голдман Сакс», в виде 225 млн. долл. в форме долговых обязательств с процентной ставкой в 14 %. В результате этого «Уайтхолл», руководимая Дэниелом Нейдиком, превратилась в одного из ведущих игроков в делах ТИФН, а отношения между ТИФН и РГИ начали носить антагонистический характер.
По мере того, как потери Рокфеллеровского центра продолжали расти, достигнув совокупной общей суммы в 575 млн. долл. в 1994 году, «Мицубиси» предприняла еще одну, окончательную попытку выкупить ТИФН. Совместно с трастовыми фондами 1934 года «Мицубиси» предложила по 7 долл. за акцию, или всего 270 млн. долл., причем «Мицубиси» выплачивала бы 216 млн., а трастовые фонды — 54 млн. ТИФН ответил требованием суммы в 310 млн.
Японцы отказались и настаивали, что все дополнительные средства должны прийти из трастовых фондов 1934 года. «Мицубиси» уже инвестировала в Центр почти 2 млрд. долл. и дальше идти не хотела. В ответ Билл Боуен настаивал, что любое повышение инвестиций от трастовых фондов 1934 года будет представлять для них деловой интерес, только если «Мицубиси» согласится на концессионные условия, включающие привилегированную, имеющую пятилетний срок инвестицию наличных средств со ставкой дивидендов, равной 12 %. Он также выставил требование получения контроля над РГИ, если «Мицубиси» пропустит четыре выплаты дивидендов. Японцы были в ярости от условий Боуена и немедленно отказались от сделки, сказав, что они не будут производить никаких дополнительных выплат в ТИФН. Перспектива немыслимого банкротства Рокфеллеровского центра стала реальной возможностью.
Несмотря на то, что моя роль во всем этом по существу уменьшилась до роли наблюдателя, я твердо придерживался точки зрения, что банкротства следует избежать любой ценой. Я подумал, что личное обращение к высшим руководителям «Мицубиси» сможет вернуть их обратно за стол переговоров, и в результате мы с Диком Веллом полетели в Токио, чтобы попытаться убедить их пересмотреть свое решение. Когда утром того дня, когда должна была состояться наша встреча с Такео Фукузава и его старшими советниками, я входил в здание главной конторы «Мицубиси», я поскользнулся, упал и сломал ногу. Потребовалось 30 неприятнейших минут, чтобы появилось кресло-каталка. К тому времени, когда каталку привезли, адреналин оказал действие и боль вскоре утихла. Я настаивал на том, чтобы мы провели совещание прежде, чем меня заберут в больницу.
Господин Фукузава и его сотрудники были в ужасе, когда меня ввезли в зал заседаний правления на каталке. Они уважительно слушали меня, когда я говорил относительно опасностей и стигматов банкротства и умолял их вновь открыть переговоры с ТИФН. Я оставался на совещании в течение почти часа, однако в конечном счете ни моя сломанная нога, ни мои аргументы на них не подействовали.
Покупка «Рокфеллеровской группы» была крупнейшей иностранной инвестицией «Мицубиси», хотя более консервативные члены ее правления были против с самого начала. С учетом того, что японская экономика находилась в состоянии свободного падения, а Рокфеллеровский центр испытывал серьезные проблемы, фракция противников теперь одержала верх. Хотя переговоры продолжались на протяжении последующих нескольких месяцев и в какой-то момент казалось, что «Мицубиси» и трастовые фонды 1934 года близки к заключению сделки, это не привело к положительному результату. 11 мая 1995 г. правление «Мицубиси» в Токио проголосовало за то, чтобы не иметь дела с этой недвижимостью.