Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Ткач Александр Николаевич

2. Заявителями являются:

граждане Российской Федерации;

иностранные граждане и лица без гражданства;

Российская Федерация;

субъекты Российской Федерации;

муниципальные образования;

российские и иностранные юридические лица;

иностранные государства;

международные организации.

От имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать, в частности:

законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;

опекуны недееспособных граждан;

представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;

нотариусы,

удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права.

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление на государственную регистрацию прав самостоятельно (без согласия законных представителей).

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами без доверенности; представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. В предусмотренных законом случаях от имени юридического лица могут действовать его участники. От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права.

От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могут действовать органы государственной власти, органы местного самоуправления в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать:

иные государственные органы;

органы местного самоуправления;

юридические лица и граждане.

3. В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:

заявление о государственной регистрации;

документ об оплате государственной регистрации;

документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;

план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица.

4. Должностное лицо — работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при приеме документов осуществляет следующие действия:

идентифицирует личность заявителя (заявителей);

проверяет полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

проверяет наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

проверяет соответствие представленных документов требованиям, установленным ст.18 Закона;

в случаях, когда представленные копии документов не заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке, — сличает копии документов с их подлинными

экземплярами и делает на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам;

вносит в книги учета документов записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

выдает заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию.

5. Согласно Закону при обращении за государственной регистрацией перехода права на основании сделки, независимо от того, была она нотариально удостоверена или нет, заявление должно быть подано всеми сторонами по сделке.

6. Абзац 1 п.1 ст.16 Закона устанавливает, что государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, Закон на основании п.2 ст.163 ГК РФ ввел требование обязательного нотариального удостоверения сделки (доверенности). Поскольку Закон не предусматривает иное, нотариально удостоверенная доверенность требуется для представителей, действующих от имени как физических, так и юридических лиц.

К нотариально удостоверенным доверенностям п.3 ст.185 ГК РФ приравнивает:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, — также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Приказом Минюста России от 20 июля 2004г. N 126 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним [91] . Этой Инструкцией установлены особенности представления документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

91

БНА ФОИВ. 2004. N 31; 2005. N 3. 

В соответствии с п.3 Инструкции представление документов на государственную регистрацию осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним.

Заявления о государственной регистрации представляют:

от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет — их законные представители;

в случаях, предусмотренных п.1 ст.38 ГК РФ, — управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;