Квадрант денежного потока
Шрифт:
Ваш банкир вам лжет?
Отец моего друга вел дела с несколькими банкирами. Они составляли важную часть его финансовой команды. Несмотря на то что они были его близкими друзьями и пользовались его уважением, богатый папа всегда чувствовал, что в общении с ними ему следует проявлять осторожность и стоять на страже своих интересов, поскольку банкиры тоже ставили свои собственные интересы превыше всего.
После моего эксперимента с инвестированием в 1974 году он спросил меня: «Когда банкир говорит, что твой дом является активом, по-твоему, он не лжет?»
В силу того что большинство людей неграмотны в финансовом отношении и не знают
Банкиры не лгут. Они просто не говорят вам всей правды
Дело в том, что, называя ваш дом активом, банкир не лжет. Он просто не говорит всей правды. Ваш дом действительно является активом, но банкир не уточняет, чьим именно. Почитайте финансовые отчеты, и вы сразу убедитесь в том, что ваш дом – это не ваш актив. Это актив банка. Вспомните определения актива и пассива из книги «Богатый папа, бедный папа»: «Актив – это то, что кладет деньги в мой карман. Пассив – это то, что вынимает деньги из моего кармана».
Людям на левой стороне КВАДРАНТА нет необходимости понимать эту разницу. Большинство из них счастливы оттого, что чувствуют себя в безопасности на своих работах, имеют прекрасный дом, который считают своей собственностью, которым гордятся и думают, что у них есть на него все права. Никто не отнимет его у них до тех пор, пока они исправно платят проценты по ипотеке.
Но людям на правой стороне КВАДРАНТА понимать эту разницу крайне необходимо.
Финансовая грамотность и финансовый интеллект позволяют понять полную картину движения денег. Проницательные в финансовом отношении люди знают, что в вашем балансовом отчете ипотечный кредит размещается в колонке пассивов, а не активов. Ваша ипотека действительно фигурирует как актив, но только совсем в другом балансовом отчете – балансовом отчете банка.
Каждый, кто изучал бухгалтерский учет, знает, что балансовый отчет должен быть сбалансирован. Но где же тут баланс?
В вашем балансовом отчете его не видно.
Но все сразу станет понятно, если вы взглянете на балансовый отчет банка. Вот теперь все действительно сбалансировано. И в этом заключается главный секрет бухгалтерского учета в квадрантах Б и И. Однако такой способ учета не входит в программу основ теории бухгалтерского учета. Согласно этой теории, вам следует разместить в колонке активов стоимость вашего дома, а ипотечный кредит внести в колонку пассивов. Кроме того, следует особо отметить, что стоимость вашего дома – это величина, которая меняется в зависимости от условий рынка, в то время как ваш ипотечный кредит – это безусловный пассив, не подверженный воздействию рынка. Однако в квадрантах Б и И стоимость вашего дома не может считаться активом, поскольку она не создает денежного потока.
Что случится, если вы полностью выплатите
Многие люди спрашивают меня:
– А что случится, если я полностью погашу ипотечный кредит? Тогда мой дом станет активом?
И я отвечаю:
– В большинстве случаев этого не произойдет. Он по-прежнему останется пассивом.
Для такого ответа есть несколько причин.
Прежде всего это расходы на техническое обслуживание и содержание дома. Недвижимость подобна автомобилю. Даже если за них выплачены все кредиты и они находятся в полном вашем владении, вам все равно приходится платить, чтобы ими пользоваться, а потом в них обязательно что-то ломается, после чего они начинают сыпаться как карточный домик. В большинстве случаев люди платят за ремонт своего дома и автомобиля долларами, которые остаются после уплаты налогов. Человек в квадрантах Б и И включает собственность в колонку активов, только если она приносит доход в виде положительного денежного потока.
Но основная причина, по которой дом, даже после полной выплаты ипотеки, все равно остается пассивом, заключается в том, что он по-прежнему не является вашей собственностью. Даже если вы формально считаетесь его владельцем, государство все равно взимает с вас налоги.
Попробуйте перестать платить налоги на имущество – и вам быстро станет ясно, кто на самом деле владеет вашей собственностью.
Вот откуда берутся сертификаты налогового залога, о которых я писал в книге «Богатый папа, бедный папа». Они являются прекрасным способом получать по крайней мере 16 процентов от ваших денег. Что касается самих домовладельцев, которые не платят налоги на собственность, то государство начисляет на задолженность по налогам пеню в размере от 10 до 50 процентов. Таким процентам любой ростовщик позавидует!
Если вы не платите налоги за собственность и кто-то, например я, платит их за вас, тогда по законам многих штатов считается, что сумму этих налогов вместе с процентами вы задолжали мне. Если вы не рассчитаетесь со мной в течение установленного законом срока, я буду вправе забрать у вас дом в счет тех денег, которые мне причитаются. В большинстве штатов налоги на собственность подлежат уплате в первую очередь и по приоритетности стоят даже выше банковской ипотеки. Лично мне такие дома обходились всего в несколько тысяч долларов.
Определение недвижимости
Чтобы развить в себе способность видеть деньги, вы должны научиться видеть их своим разумом, а не глазами. А для этого вам нужно знать точные определения слов и системы цифр.
Я полагаю, что вы уже поняли разницу между активом и пассивом и знаете, что слово «ипотека» означает «ссуда под залог», а слово «финансы» – «уплата выкупа». А теперь вы познакомитесь с происхождением термина «недвижимое имущество» и популярных финансовых инструментов, именуемых производными, а на жаргоне финансистов – деривативами. Многие люди считают, что производные возникли недавно, но на самом деле это понятие существует с незапамятных времен.
Выражаясь самым простым языком, производное – это нечто произошедшее от чего-то другого. Например, апельсиновый сок является производным апельсина.
В свое время я считал, что слово «real» в английском термине «real estate» (недвижимое имущество) означает что-то реальное или осязаемое. Богатый папа объяснил мне, что на самом деле это слово произошло не от латинского «realis» (вещественный), а от испанского «real» (королевский). Например, «шоссе» по-испански называется «camino real» (королевская дорога). Соответственно, недвижимое имущество – это королевское имущество.