Личные деньги: Антикризисная книга
Шрифт:
На рынке недвижимости работает множество физических и юридических лиц. На одном полюсе – несколько крупных организаций типа многопрофильного холдинга «Миэль», где работает около 3 тыс. человек, на другом – индивидуалы, работающие на свой страх и риск. Общее число агентств недвижимости составляет около 1700, из них почти 1000 работает в Москве. [70]
13.4. Выбор объектов и партнеров
Мы ему переплачиваем, но он того стоит.
70
www.findrealty.ru.
Коней
Рост цен на недвижимость привел к увеличению интереса к вложениям на стадии застройки. В погоне за квадратными метрами покупатели порой полностью теряют бдительность и здравый смысл. Очевидно, в такой ситуации риск быть обманутым существенно увеличивается.
Выбор объекта инвестирования. Как же можно снизить риски? Сегодня используются несколько схем заключения договоров. Самая безопасная для покупателя – в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков, и они всячески вынуждают заключать иные договоры.
Наиболее распространены две схемы. Первая – вексельная. В этом случае клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. С покупателем заключается два договора: предварительный и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Фокус здесь в том, что если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель не получит квартиру по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения он может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру. Вторая схема – заключение только предварительного договора. В нем тоже указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток.
В любой из этих схем гражданин юридически не участвует в строительстве и не является инвестором. Но для покупателя вторая схема выгоднее. Здесь более четко сформулирована взаимосвязь между платежом и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать квартиру в собственность. Несмотря на огромное количество обманутых покупателей, желающих рискнуть по-прежнему много. Но уровень юридической грамотности потенциальных покупателей медленно, но неуклонно растет. Сегодня все больше людей самостоятельно или с помощью юристов анализируют предлагаемые документы и оценивают, насколько защищены их интересы. Здесь можно посоветовать предпринять ряд мер:
• обязательно собирать максимум информации и приглашать специалистов;
• лучше привлекать юристов, компетентных в области недвижимости, – они лучше понимают, на что можно закрыть глаза, а что действительно важно;
• четко изучать финансовую сторону дела. В частности, цена квартиры не должна определяться приблизительно, или на этапе завершения строительства вас скорее всего попросят доплатить определенную, часто весьма существенную сумму;
• отстаивать свои права, насколько это возможно, не поддаваясь на уговоры типа: «У нас от местных властей все документы получены, вообще мы с ними тесно взаимодействуем, поэтому все это надежно». [71]
71
Известные московские застройщики, банально «кинувшие» покупателей, говорили то же про свои отношения с московскими властями. И именно согласные на подобные «надежные»
В принципе любой типовой договор может быть скорректирован. Другое дело, что возможность этого добиться есть не всегда. Но чем более упорно вы будете защищать свои интересы, тем больше шансов их отстоять.
Выбор риелтора. При сделках с объектами недвижимости выбор риелтора является очень важным. Здесь есть несколько принципиальных решений. Во-первых, решение нанимать риелтора или все делать самому, приглашая для консультаций соответствующих специалистов. Без риелтора обойтись можно. Деньги вы сэкономите, но времени и рисков будет больше. Во-вторых, принципиальное решение: иметь дело с частным маклером, небольшим агентством или крупной компанией. Чем больше компания, тем больше ее базы данных, совокупный опыт и технические возможности. Но тем менее вы для нее значимы как клиент. Большая компания постоянно нуждается в обучении новых сотрудников. Нет никакой гарантии, что в именитой компании вашими делами не будет заниматься новичок, попутно осваивая азы профессии. Поэтому, приняв решение, постарайтесь минимизировать основные риски.
Еще несколько лет назад сбор информации о риелторах был затруднен. В 1990-е годы принимать решения зачастую приходилось в условиях дефицита информации и отсутствия навыков ее анализа. Выбор риелтора в такой ситуации во многих случаях носил случайный характер. Помнится, 10 лет назад один из авторов стал сотрудничать с компанией «Миэль» исключительно исходя из личных предпочтений. Совершенно случайно узнал: пара-тройка людей, знакомых по совместным занятиям туризмом, уже несколько лет занимаются риелторским бизнесом.
Других идей не было, а риелтор был нужен. В итоге все прошло нормально. С тех пор автор уже рекомендовал этих конкретных специалистов доброму десятку своих знакомых, и все оставались довольны. Да и самому ему еще несколько раз доводилось сотрудничать с компанией. Конечно, по мере развития рынка, достижения зрелости и структуризации появляется и набор более строгих критериев выбора компании. Во многом судьба сделки будет зависеть только от профессионализма риелтора. Риелторские фирмы нередко сотрудничают друг с другом, объединяя базы данных спроса и предложения разных компаний. Поиск покупателя в этом случае может быть намного проще, чем в случае, если вы сами будете обращаться в различные фирмы. Выбор риелтора определяется рядом факторов.
Работа на рынке (реклама, имидж). Можно изучить информацию в Интернете, рейтинг агентства в печатных СМИ, оценить объем рекламы. Желательно почитать подборку материалов об агентстве в специальной и открытой прессе.
Рекомендации. Отличный способ выбора агентства – рекомендации знакомых. Как правило, оказывается, что несколько знакомых недавно решали примерно ту же проблему, что и вы сейчас. Вы можете собрать их отзывы – плохие и хорошие. Средние и мелкие агентства недвижимости ничуть не хуже крупных, для них характерен даже более индивидуальный подход к каждому клиенту, но база данных предложений у них меньше, возможности юридической проверки приобретаемой недвижимости слабее. Поэтому каждый решает сам, что важнее.
Договор. Изучите образец договора с компанией. В рамках эксклюзивных соглашений риелтор должен взять на себя все функции подготовки, проведения, оформления сделки, включая необходимую рекламу объекта.
Комплексность услуги. Процесс продажи не заканчивается нахождением потенциального покупателя. Важно, чтобы на этом не закончилась и работа риелторской фирмы. Вам будет необходим полный комплекс услуг, связанных с продажей: подготовка и согласование договора, обсуждение схемы оплаты, контроль исполнения покупателем платежных обязательств и др. Поэтому, обращаясь в ту или иную фирму, постарайтесь выяснить, какие услуги вам готовы оказать.