Миллионеры в минусе, или как пустить состояние на ветер
Шрифт:
По словам Стерна, первое время происхождение таких «спасательных шлюпок» настолько ловко держалось в секрете, что иногда даже сами банкиры, получавшие финансовую поддержку, не знали, откуда к ним поступают деньги.
В то время финансовая группа, принадлежащая Стерну, владела совместно с «Ферст нэшнл бэнк оф Мэриленд» акциями небольшого коммерческого банка, который назывался «Ферст Мэриленд лтд.». В декабре 1973 года Стерн проводил праздники с семьей. Но не уснели они приехать в Майами, как ему позвонил генеральный управляющий банка «Ферст Мэриленд.
«Я был членом совета директоров, и мне принадлежало большинство акций, но я непосредственно не занимался управлением банка, так как предпочитал доверять это профессионалам. Управляющий заявил, что у нас возникли трудности. Он сказал,
Но по иронии судьбы подобная политика спасения утопающих оказалась тем самым обоюдоострым мечом. «Бэнк оф Ингленд» закачивал деньги в банковскую систему, чтобы во всем мире знали, что дела у них идут лучше некуда. Но, к сожалению, им не удалось держать это долго в секрете и те слухи, которые сопровождали «спасательные шлюпки», только нагнетали атмосферу неуверенности и нестабильности.
«Ничто так не угнетает, как неопределенность или страх. За двенадцать месяцев, с начала забастовки шахтеров и кризиса банковской системы, с декабря 1973-го и по январь 1975 года, в Англии произошла полная потеря доверия. Недвижимость невозможно было продать. И не потому, что резко упали цены. Это бы просто означало, что стоимость недвижимости перешла на иной уровень. Нет. Просто торговля прекратилась. Уже в 1975 и 1976 годах можно было сделать приобретения по очень низким ценам. Но в 1974 году вы даже задаром никому не могли всучить никакой недвижимости. Переговоры о сделках еще кое-как продолжались. Различные организации делали вид, что собираются что-то покупать. Сделки обсуждались, но договоры не подписывались. Готов держать пари, что за весь 1974 год не было заключено ни одной сколько-нибудь серьезной сделки».
Когда наступил кризис, «Стерн груп», состоявшая к тому времени из пятидесяти компаний, занимающихся недвижимостью, банковскими операциями и страхованием, как раз вела строительство на сорока участках, расположенных в разных частях Англии.
«Это все равно что любое обычное производство. Просто вместо того, чтобы монтировать всякие штуковины в заводских помещениях, мы строили здания под открытым небом. Мы имели надежное банковское финансирование. Существовало неписаное правило, согласно которому построенное здание или сдавалось внаем по истечении, скажем, шести — двенадцати месяцев после завершения строительства, или же, если оно пустовало, его продавали. Но, разумеется, никто и вообразить не мог, что деловая жизнь в стране замрет до такой степени».
Он даже в страшных снах не представлял себе, что когда-нибудь не сможет выплатить проценты по банковским займам. Но в отдельные периоды его ссуды достигали 150 миллионов фунтов. На свои резервы они могли продержаться еще не больше одного квартала. В январе 1974 года кризис в экономике стал очевиден. 25 марта он еще ухитрился как-то выплатить проценты по ссудам. Но после этого его карманы оказались совершенно пусты. «Вот тогда-то я и решил проверить реальный спрос на рынке. Я решил продать принадлежавшее нам прелестное здание в центре Дублина. Мы рассчитывали, что до Ирландии кризис еще не докатился. Словом, агенты утверждали, что продажа этого здания должна принести нам не меньше миллиона. Я выставил его на продажу. В те времена процедура покупки включала в себя посещение поверенных, проверку документов сделки; осмотр объекта, и я еле дождался, пока здание будет участвовать в торгах. Знаете, сколько предложений мы получили? Ни одного. Не нашлось ни единого человека, кто бы хотел купить это здание. Ни за миллион. Ни за восемьсот тысяч фунтов. Ни за полмиллиона. Ни даже за сто тысяч. Никого. Спроса не было вообще. Через несколько дней после этого я отправился к нашим главным кредиторам и объяснил, что в июне мы не сможем выплатить проценты по ссудам за второй квартал. В середине мая они пригласили компанию „Корк галли“ в качестве ликвидаторов нашей компании».
Едва ли это могло служить ему утешением, но Стерн был не одинок.
Зашатались самые устои экономики.
Продажа недвижимости в очень большой степени зависит от банковских ссуд. Вы вкладываете столько банковских денег, сколько можете достать. Поскольку всегда приходится учитывать возрастающий уровень инфляции, то за время, пока вы построите здание и перепродадите его, стоимость должна возрасти настолько, чтобы компенсировать все затраты на выплаты процентов под занятые ссуды. А так как вложения в покупку земли в, любом случае хорошая гарантия от инфляции, то, как только вы заканчивайте строительство, вам гарантирована прибыль. Так было всегда.
И только в декабре 1973 года все стало совсем иначе.
Те, кто занимался продажей недвижимости, внезапно столкнулись с явлением, которое теперь любо называть, «отрицательным притоком денег». Раньше это называлось проще: «быть загнанным в угол». Банки требовали; проценты за свои ссуды, а недвижимость никто не хотел покупать. Если, к примеру, вам принадлежали какие-то квартиры и арендаторы платили вам ренту (другими словами, если вы использовали недвижимость в виде помещения капитала), то вам регулярно поступала арендная плата, или в крайнем случае вы могли ее снизить. Так или иначе, всегда найдется кто-то, кому негде жить, и у вас всегда будет шанс получить хоть какие-то деньги. Но если вы в те годы занимались строительством жилья, то вы не получали ничего, кроме счетов на оплату. Вы же не можете продать дом без крыши. Значит, до тех пор пока вы не сделаете крышу, вы будете только тратить.
Если сегодня вы заговорите с кем-нибудь из строителей, которые работали в то время, то все они, независимо от того, удалось им выжить или нет, в один голос скажут, что не ожидали, что кризис затянется так надолго. Ну, может быть, год, ну два, ну даже три. Но никак не пятыпесть лет.
Один известный в Сити предприниматель, которому удалось выйти из кризиса почти без потерь, говорил так: «В то время я понял, что действительно доходная собственность рано или поздно принесет свои плоды. Но только в том случае, если у вас есть время и терпение. В те годы многим улыбнулась судьба. Но все, кто занимался строительством, пережили трудные времена».
Например, «Гардиан пропертиз» признавала, что и марте у нее начались крупные неприятности и три месяца спустя они уже были вынуждены пригласить ликвидаторов. Компания «Лайон груп» в мае добивалась моратория на взыскание долгов, но вскоре рухнула под грузом задолженности в пятьдесят миллионов фунтов. «Таун эвд Коммершиал пропертиз», «Дэйвид Льюис груп», «Норзерн девелопментс»… Все они считались в те годы довольно крупными компаниями. Но даже крупнейшие строительные компании, такие как «Эм-и-пи-эс», «Бритиш Язвы» «Таун энд Сити пропертиз», испытывали в то время весьма серьезные затруднения. Этого было невозможно избежать. Все это напоминало какой-то фильм ужасов. «Чудовище, которое съело Кливленд». Только называлось это по-другому: «кризис, который чуть было не разорил Великобританию».
Или, например, был такой Пэт Мэттьюз и его «Ферст нэшнл файнэнс корпорейшн».
Компания образовалась в 1960 году как подразделение «Бирмингем кэрридж энд Вэгон», и Мэттьюз сумел всего за десять лет превратить «ФНФК» в одну из крупнейших в Лондоне компаний по вторичным банковским операциям и продаже недвижимости. Говорили, что она стоит 550 миллионов фунтов и что, когда разразился кризис, «Бэнк оф Ингленд» счел ее достойной спасения, и компании было сделано вливание на сумму 360 милионов фунтов. Но в октябре 1975 года «ФНФК» имела восемьдесят три миллиона убытков, что было своеобразвым рекордом среди компаний, занимавшихся банковскими операциями. Мэттьюз подал в отставку, и его проводили с почетом, пожаловав ему на прощанье пятьдесят семь тысяч фунтов.