Мир рациональных людей
Шрифт:
Теперь посчитаем, сколько денег необходимо разово инвестировать, чтобы покрыть расходы на питание до конца своих дней. На питание, по нашим приблизительным оценкам, требуется 12 тысяч рублей в месяц. Если для получения дохода в одну тысячу рублей в месяц нужно разово инвестировать примерно 115 тысяч рублей, то для дохода в 12 тысяч нужно инвестировать в 12 раз больше. Это составит примерно 1 миллион 400 тысяч рублей. Не такая уж непосильная сумма. Зато, накопив ее и начав получать платежи, вы прибавите к своим доходам 12 тысяч рублей в месяц. Вы можете направить их
Таким образом, проблему можно решать поэтапно. Для начала – накопить некоторую сумму инвестиций, которая на всю вашу жизнь решит проблему питания. Всего через семь лет инвестирования накопленной суммы хватит для получения 12 тысяч рублей пожизненного ежемесячного дохода. Следовательно, те же 12 тысяч рублей вам не придется ежемесячно брать из своей заработной платы. Вместо этого их можно тоже пустить на инвестиции, а можно увеличить другие расходы. Например, на транспорт. В наших обязательных расходах на него заложено всего 5 тысяч рублей, что недостаточно для владения личным автомобилем. Пусть теперь будет 17. Этого уже достаточно. Можно содержать автомобиль среднего уровня.
Поэтапный подход несколько замедляет процесс достижения материального благополучия, но зато делает его более гибким. В конце концов, не обязательно становиться пенсионером в 44 года. Можно и в 50, и в 60. В этом случае можно или инвестировать меньше, или начинать тратить инвестиционные доходы раньше. Просчитать можно любые варианты.
Жилье. Не покупка, а пожизненная аренда
Как мы уже выяснили, кратчайший путь к материальному благополучию – сначала инвестировать, а затем тратить доход от инвестиций и сами инвестиции. К моменту смерти ничего не должно остаться. Если останется – значит, были затрачены лишние усилия, без которых можно было обойтись.
Но как быть с жильем? Надо ли его покупать, чтобы в старости продать и на вырученные деньги что-то снимать? Причем денег должно хватить на аренду до самой смерти (помним, перед нами не стоит задача оставить квартиру в наследство детям и внукам).
Если в течение жизни понадобится переезжать, жилье опять-таки придется продавать, а потом покупать новое. А если переезжать несколько раз?
Думаю, покупка жилья – дорогой, неудобный и абсолютно негибкий способ решения жилищного вопроса. Самый удобный способ – это пожизненная аренда!
Что значит «пожизненная»? Это значит, что квартиросъемщик может жить в съемной квартире сколько захочет, хоть до самой смерти. А может расторгнуть договор аренды досрочно. Скажем, при смене места работы. Зачем ездить на новую работу через весь город? Можно переехать поближе и ходить пешком. Кстати, на транспорт я заложил сумму всего в 5 тысяч рублей с учетом именно этого обстоятельства.
Почему люди стремятся приобрести жилье в собственность? Потому что не хотят всю жизнь платить за аренду. Ежемесячный
Давайте-ка рассмотрим этот процесс через механизм инвестиций. Возьмем для примера покупку квартиры площадью 40 квадратных метров в новостройке на окраине Москвы. Пусть, например, это будет метро «Планерная», тогда мы сможем посмотреть реальные объявления риелторов. Стоимость такой квартиры сейчас составляет примерно 6 миллионов. Продаются квартиры обычно без отделки. Добавим один миллион на ремонт и полмиллиона на мебель. Получится, что в ипотеку (пусть на 20 лет) нам надо взять 7,5 миллионов рублей. Ипотечный платеж составит чуть более 72 тысяч рублей в месяц, или 924 тысячи в год. Справедливости ради надо учесть инфляцию – 72 тысячи через год будут «весить» несколько меньше. Но учтем и коммунальные платежи в размере 5 тысяч рублей в месяц. Итого надо платить 77 тысяч каждый месяц, чтобы жить в своей квартире.
В качестве альтернативы рассмотрим аренду аналогичной меблированной квартиры у того же метро. Каталог сайта ЦИАН дает разброс от 25 до 35 тысяч рублей. Возьмем среднее значение. Насколько мне известно, арендная ставка обычно включает коммунальные платежи. Значит, 30 тысяч в месяц или 360 тысяч в год – это все расходы. Будем считать, что арендная ставка растет со скоростью инфляции. Мы видим, что ипотечные платежи существенно выше.
Давайте будем инвестировать разницу между годовым ипотечным платежом и годовой ставкой аренды в акции. Рассмотрим вариант, когда квартира берется в аренду, но платежи остаются такими же, как при ипотеке. Часть этих платежей пойдет на аренду, остальное – на инвестиции. Наша цель – накопить на пожизненную аренду, тратя столько же, сколько при ипотеке.
Расчет приведен в Приложении 8. Он показывает, что достаточно 7 лет инвестировать разницу между несостоявшимися ипотечными платежами и платой за аренду, чтобы накопить на пожизненную аренду квартиры. Останется даже излишек миллиона четыре. (Это опять-таки связано с тем, что мы ведем расчет по годам. Если уменьшить срок инвестирования до 6 лет, остаток в конце таблицы станет отрицательным, следовательно, времени не хватит. Значит, реальный срок лежит между 7 и 6 годами.)
Зачем 20 лет платить ипотеку, если за 6–7 лет, расходуя столько же денег, можно заработать на пожизненную аренду? В нынешних условиях ипотека – это совершенно невыгодное решение. Следуя принципу наименьших усилий, рациональные люди выбирают пожизненную аренду!
Тут, конечно, есть одно «но». Основная проблема рынка пожизненной аренды – то, что в России такого рынка не существует.
В нашем рациональном мире он будет создаваться с нуля. Жилье в такую аренду будут сдавать крупные компании. Термин «пожизненная» означает, что арендатор может жить в квартире всю жизнь, если посчитает нужным. Арендодатель не сможет его выселить, если он своевременно вносит оплату и соблюдает обычные правила аренды. Но если арендатор решит переехать, то имеет на это полное право.
Конец ознакомительного фрагмента.