Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды
Шрифт:
Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 19 марта 2014 года указал, что при рассмотрении соответствующей категории дел необходимо применять системное толкование следующих правовых норм: ст. 30.1, пп. 2 п. 1. ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п. 1 ст. 615 ГК РФ. Из чего следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан [6] . Позиция Верховного Суда РФ в данном случае позволила арендаторам земельных участков при соблюдении вышеуказанных требований обращаться в суд с исковыми заявлениями о признании права
6
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Необходимо обратить внимание и на два решения Конституционного Суда РФ, которые раскрывают значение судебных правовых позиций. Так, Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 №29-П рассматривает решения Верховного Суда РФ как разъяснения по вопросам судебной практики, целью которых является устранение неопределенности нормы, обеспечение ее однозначного истолкования и единообразного применения, в том числе при необходимости адекватного и своевременного приспособления регулирующей роли нормы в единстве ее буквы и духа к той или иной сфере общественных отношений в их динамике; при этом, однако, необходимо соблюдение принципа поддержания доверия граждан к закону, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости – предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям [7] .
7
Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 № 29-П «По делу о проверке конституционности абзаца первого пункта 1 статьи 1158 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина М. В. Кондрачука».
Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 №911-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» дает правовую оценку решениям арбитражных судов кассационной инстанции, но в силу универсальности критериев ее можно применить и к правовым позициям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ: «Такое толкование закона… направлено на обеспечение единообразного толкования и применения норм материального и процессуального права арбитражными судами и, следовательно, – на реализацию вытекающего из статей 1 (часть 1), 6 (часть 2), 17 (часть 3) и 19 Конституции Российской Федерации принципа юридического равенства, которым обусловливается необходимость формальной определенности, точности, ясности, недвусмысленности правовых норм и их согласованности в системе действующего правового регулирования, которая может быть обеспечена лишь при условии единообразного понимания и толкования правовых норм» [8] .
8
Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 №911-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».
Особенности правового статуса того или иного объекта недвижимости с учетом положений основных законодательных актов и правовых позиций высших судебных инстанций приведены в табл. 1.
Таблица 1
Основные положения действующего законодательства и судебной практики, связанные со статусом объектов недвижимого имущества
Из
Таким образом, недвижимое имущество, являясь, безусловно, одним из наиболее значимых объектов гражданских прав как с позиции экономики (высокая стоимость создания, содержания и эксплуатации, объект инвестирования), общества (недвижимое имущество всегда имеет строго целевое назначение, которое обуславливает пределы его использования, налагает дополнительные обязанности на собственника в интересах общества в целом), так и государства (требует предметного законодательного регулирования, во-первых, в целях обеспечения прав и законных интересов и частных, и публичных субъектов, во-вторых, в связи с видовым разнообразием, земля и воздушные суда, недра и единые недвижимые комплексы, требует установления и разработки технических регламентов безопасности объектов для жизнедеятельности населения Российской Федерации).
В учебном пособии представлен авторский подход к определению признаков недвижимого имущества, рассмотрены отдельные объекты недвижимости на основании положений действующего законодательства, позиций судебной практики и теоретических изысканий.
Раздел 1.
Понятие «недвижимое имущество»
«Среди деления вещей, или имуществу главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые… Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского». [9]
9
Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 126.
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (и. 1 ст. 130 ГК РФ).
К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Как уже отмечалось во введении к настоящему учебному пособию, определение, которое представлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не в полной мере отражает все признаки, которыми должен обладать тот или иной объект, чтобы он мог быть квалифицирован в качестве недвижимого. Комплексный анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить следующие необходимые признаки недвижимого имущества, которые присущи большему количеству объектов, признаваемых в качестве недвижимых.
А. Прочная связь с землей. В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению [10] .
Прочная связь с землей должна быть как фактической, так и юридической.
Фактическая связь с землей (с учетом положений ст. 130 ГК РФ) – наличие технологической связи между объектом и земельным участком, утрата которой наносит несоразмерный ущерб назначению данного объекта.
10
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 38).