Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним
Шрифт:
Правовая конструкция реального сервитута включала в себя два объекта недвижимости, находящихся рядом, либо неподалеку друг от друга: два земельных участка, дома, имения, постройки и т. д. Предметом вещного сервитута были только такие свойств чужой вещи, которые объективно улучшают свойства соседнего объекта недвижимости. Если же сервитут удовлетворяет в большей степени интерес его собственника, то это уже не реальный, а личный сервитут. Личный же сервитут не переходит ни по наследству, ни к новому собственнику недвижимости. «Когда на одно имение установлен сервитут в пользу другого имения, то сервитуты остаются также после продажи имения», – предельно ясно выражает это свойство реальных сервитутов Павел (D. 8.4.12).
Неотъемлемым свойством любого вещного сервитута являлся тот факт, что он имеет безусловный приоритет перед правами собственника служащего участка. Как бы сильно сервитут не ущемлял его интерес, помешать осуществлению сервитута он не в состоянии. Однако со стороны сервитуария пользование таким сервитутом не должно выходить за рамки добросовестности и хозяйственной целесообразности, поскольку эти категории будут положены в основу судебного решения.
Юристы классического периода делили реальные сервитуты на сервитуты сельских имений (servitutes rusticorum praediorum) и сервитуты городских имений (servitutes urbanorum).
Сервитуты
Что же касается наиболее распространенных и самых простых сельских сервитутов, то Ульпиан указывает: «Сервитуты сельских имений суть следующие: проход (iter), прогон скота (actus), проезд (via), проведение воды (aquae ductus)». [70] Первые три указанные вида сервитутов, вероятно, возникли из древнейшего обычного права. Они имеют частично пересекающееся между собой содержание, как бы частично включаются друг в друга. «Проход (iter) есть право человека идти и прогуливаться, но не проводить скот. Прогон (actus) есть право проведения скота или повозок; итак, кто имеет проход, тот не имеет прогона; кто имеет прогон, тот может проходить и без скота. Проезд (via) есть право идти и проводить скот или повозки и прогуливаться, так как проезд включает в себя проход и прогон», – раскрывает точное содержание этих сервитутов Ульпиан [71] .
70
D.8.3.1.1.
71
То же утверждает Павел: «Не может проводить скот тот, кто имеет только проход. Кто имеет право прогона, тот может вести телегу и проводить скот. Но перетаскивать камень или бревно никто из них не имеет права…Кто имеет дорогу, тот имеет право идти и ехать и, по мнению многих, право перетаскивать камень или бревно и нести копье прямо, лишь бы не причинять вреда плодам». – D.8.3.7. А вот суждение Модестина: «Между прогоном и проходом есть некоторая разница: ибо проход есть там, где кто-нибудь может продвигаться пеший или конный, прогон же – там, где так же позволяется проводить крупный рогатый скот и вести повозку». – D.8.3.12.
Что же касается сервитута проведения воды (aqua eductus), то вероятнее всего, он возник несколько позднее первых трех. Исторически ему предшествовали сервитуты черпания воды на чужом участке (aquae haustus) и сервитут прохода к источнику воды на чужом участке (iter ad hauriendum). С изобретением же водопровода появился cоответствующий сервитут (aqua eductus), который представлял собой право проводить водопровод по поверхности чужого участка. Этот сервитут имеет то отличие, что в принципе он может осуществляться сервитуарием постоянно, без какого-либо перерыва, в то время как черпать воду постоянно на чужом участке без перерыва нельзя в принципе [72] .
72
На это обращает внимание Нераций: «Если при проведении воды или пользовании водой её достаточно, то можно позволить и то, что бы она предоставлялась в одни и те же часы или дни в одном и том же месте для нескольких лиц». – D.8.3.2.2. То есть, например, если воды для водопровода мало, при установлении aqua eductus в соответствии с общим принципом реальных сервитутов можно установить условия относящиеся к способу осуществления сервитута, и таким образом интерес хозяина служащего участка будет надежно защищен.
Также к сельским сервитутам Ульпиан относит прогон скота на водопой (pectoris ad aquam adpulsus), право пастьбы (ius pascendi), обжигания извести (calcis cjquendae), копания песка (harenae fodiendae). [73] Однако, в отношении этих сервитутов требуется что бы они отвечали двум условиям. Во-первых, они должны быть установлены только в пользу соседнего участка, в силу чего сервитуарием может быть только собственник соседнего участка. Если же, например, это право предоставить любому иному лицу, данное отношение приобретет характер обязательственного, но не вещного права. Во-вторых, такие сервитуты могут быть установлены только тогда, когда их предоставление объективно улучшает свойства соседнего участка, а не преследует удовлетворить изменчивый интерес конкретного собственника участка. Если так, то это будет похоже на личный сервитут в виде узуфрукта.
73
D.8.3.3.3
Основываясь на данных четких признаках реальных сервитутов, римская юридическая мысль вполне допускала возможность создания некоторых новых сельcких сервитутных прав путем интерпретации. Так, Ульпиан и Павел приводят следующие замечательные примеры таких сентенций: «Нераций в книгах их Плавция говорит, что ни право пользования водой, ни право прогона скота на водопой, ни право извлекать мел или обжигать известь на чужом участке не могут быть установлены, кроме как когда лицо имеет соседний участок, и он говорит, что так считали Прокул и Атилицин. Но сам он говорит, что можно, что бы сервитут обжигания извести и извлечения мела наилучшим образом мог быть установлен, но лишь до тех пор, пока это нужно для того самого соседнего участка, как, например, на нем расположены гончарные мастерские, в которых делаются такие сосуды, в которых вывозятся плоды его поместья (как бывает в некоторых поместьях, что вино вывозится в амфорах или бывают большие бочкообразные сосуды), или черепица для строительных работ виллы. Но если гончарные мастерские на этом участке работают для того, чтобы делать только одни сосуды на продажу, то это будет узуфрукт (так как здесь удовлетворяется субъективный интерес собственника и нет объективного улучшения свойств участка – примеч. Автора – М.Г.) (D.8.3.5). Далее Павел продолжает мысль Ульпиана и дополняет уже известные сельские сервитуты новыми: «Но сильно отличается от узуфрукта право обжигания извести, изымания камней (lapidis eximendi – новый сервитут), копания песка, строительства того, что нужно для нужд поместья (aedificandi eius qratia quod in fundo est – тоже новый), так же право вырубки леса (silvae caeduae – новый), что бы не было нехватки подпорок для виноградников. Следовательно, что же это будет (то есть все вышеперечисленное), если они улучшают дела поместий? Не должно быть никаких сомнений, что это относится к сервитуту. И это одобряет Марциан до такой степени, что считает, что можно устанавливать и такой сервитут, что бы мне позволялось иметь в твоем поместье хижину, то есть, если я имею сервитут на выпас либо прогон скота, чтобы, если разразится непогода, было куда деться». – (D.8.3.5–6) [74] .
74
Эта интерпретация сделана в точном соответствии с сентенцией Цельса: «Что иное содержится в понятии iura praedorium (дословно права имения, то есть реальные сервитуты) как ни какие бы то ни было свойства имений, каковыми являются их ценность, здоровое состояние и величина». D.50.16.86
Наконец необходимо упомянуть о таких правах как право эмфитевзиса и право суперфиция.
Как самостоятельное вещное право пользования чужой землей суперфиций (superficies) появился в I в.н. э в связи с использованием общественной земли. Так, потребности города Рима требовали строительства рынков, бань, магазинов, мастерских и иных строений общего пользования, которые по определению могут быть возведены только на земле общего пользования. Естественно, вкладывание денег в строительство на условиях найма земли лишено смысла, поэтому преторами путем формулировки в эдикте был создан специальный интердикт – interdictum de loco publico fruendo (интердикт о защите доходов, получаемых от публичного места.). Первое время им могли воспользоваться банкиры (argentarii) которые брали публичную землю в аренду у государства для строительства своих меняльных лавок (tabernae) в обмен на условленную арендную плату (pension или solarum).
Ульпиан воспроизводит формулировку этой фразы эдикта: «Претор говорит: «Я запрещаю применять силу к арендатору либо его компаньону с целью воспрепятствовать получению (ими) доходов по договору аренды от публичного места, которое сдал кому-либо в аренду для извлечения доходов тот, у кого было право сдачи в аренду». Всем известно, что этот интердикт обнародуется для общественной пользы. Ведь он защищает государственные доходы от аренды, запрещая всякому чинить насилие над тем, кто взял публичную землю в аренду для извлечения доходов» (D. 43.9.1). Этот интердикт давался против любых третьих лиц, и делал защиту лица, построившего что-либо на чужом участке более совершенной, ведь построивший здание мог вчинить этот интердикт против любого третьего лица, что, по сути, переводило его арендное право из разряда обязательственных в разряд вещных. Однако это не лишило проблему целиком, поскольку арендное право в этом случае не могло быть передано по наследству и подвергаться отчуждению третьим лицам.
В силу этих причин и возникло ius superficies. Оно представляет собой свободно отчуждаемое и передаваемое по наследству полное право пользования чужой землей для целей возведения на ней строений и целей пользования этими строениями. Право суперфиция устанавливалось либо бессрочно, либо на очень длительный период времени. Суперфициант имеет возможность отчуждать и завещать данное право без каких-либо ограничений.
Суперфициант может устанавливать на суперфиций право залога, правда с тем ограничением, что в случае неуплаты pension преимущество перед залогодержателем будет иметь собственник данного участка. Павел указывал: «Суперфиций, установленный в отношении чужой земли, может быть передан в залог, с тем, однако, что первое место по рангу залоговых кредиторов предоставляется собственнику земли, если ему не внесена плата за пользование земельным участком». (D. 20.4.15.)
В отличие от эмфитевзиса, собственник участка не имеет права преимущественного выкупа права суперфиция.
Права суперфицианта надежно защищал уже другой, более совершенный интердикт – interdictum de superficiebus. Соответствующая фраза в эдикте звучала так: «Я запрещаю применять силу с целью не допустить того, чтобы вы пользовались доходами от суперфиция, о котором идет речь, как вы пользуетесь по условиям сдачи в аренду или взятия в аренду один по отношению к другому не силой, не тайно и не прекарно. Если будет заявлен какой-либо другой иск относительно суперфиция, то я дам возможность его предъявить по выяснении правового основания спора». (D. 43.18.1). По сути такая формулировка означала, что пока суперфициант платит оговоренную соглашением с собственником земли арендную плату, забрать у него застроенный участок земли не может никто, даже сам собственник [75] . Благодаря такой защите суперфициант мог свободно распоряжаться своим правом: продать его, подарить, заложить, завещать [76] .Позднее ему вообще стали предоставлять не только данный интердикт, но и виндикационный иск по аналогии (actio vindicatio utilis) [77] .
75
Павел и Ульпиан: «Суперфициарию, то есть тому, кто имеет суперфиций на чужой участок таким образом, что он уплачивает определенные повременные платежи, претор предоставляет по исследовании дела вещный иск». (D. 6.1.74–75).
76
«И надо понимать так, что суперфиций может и передаваться, так же как он может быть и завещан по легату, и быть предметом дарения». (D. 43.18.1.7). Павел: «Даже взятую в наследственную аренду землю можно отдать в залог, а также землю, на которую должник имеет суперфиций, так как в настоящее время суперфициарию предоставляются иски по аналогии (т. е. vindicatio utilis). (D. 13.7.16.2). Ульпиан: «Кто продает меняльную лавку или иную лавку, которая стоит на государственной земле, не может продать землю, где находится лавка, но может продать лишь право на него, потому что речь идет о вещи, находящейся в публичной собственности, а право пользования этой землей принадлежит частным лицам». (D. 18.1.32).
77
D. 43.8.2.17