Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Коллектив авторов

Достаточно много проблем в правоприменительной практике возникает в связи с вовлечением в оборот таких «нетрадиционных» объектов, как объекты, незавершенные строительством.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» требует, что сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости (п. 9 ст. 24). Ранее Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускал регистрацию прав на объекты незавершенного строительства в случае необходимости отчуждения такого имущества, конкретизация объекта такой сделки осуществляется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании разрешения на строительство, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации).

На самом деле проблема заключается в том, как определить ту степень, когда набор стройматериалов становится объектом недвижимости. Здесь важно иметь в виду общие признаки недвижимости, позволяющие отграничить их от других вещей. Соответствующую судебную практику единообразной назвать пока нельзя. Так, некоторые суды признают недвижимостью котлован (Постановление ФАС Уральского округа от 11 октября 2006 г № Ф09-8994/06-С6). По аналогичному делу другой суд отказался признать котлован объектом незавершенного строительства, поскольку он не индивидуализирован (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 июля 2006 г. № Ф040428/2006). В другом деле суд признал недвижимостью котлован на том основании, что в нем был залит фундамент (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 августа 2006 г. № Ф08-3628/06).

Исходя из раскрытого выше критерия наличия капитального фундамента последнее решение следует признать обоснованным и соответствующим требованиям п. 1 ст. 130 ГК РФ. Следует согласиться с Р.С. Бевзенко, который утверждает, что объектом незавершенного строительства следует считать тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент. Ученый провел параллель с нормой аз. 2 п. 3 ст. 376 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, согласно которой ипотека строящегося судна допускается с момента закладки киля судна, т. е. значение закладки киля равнозначно закладке фундамента строящегося здания [94] . При этом не потеряли актуальность разъяснения, сделанные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

94

См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт, 2009. С. 165.

В условиях экономического кризиса многие застройщики оказались банкротами, в связи с чем актуальная стала практика признания права собственности на квартиры в незавершённых строительством многоквартирных домах за гражданами – дольщиками. Так, Коллегия по гражданским делам ВС РФ по одному из дел указала следующее. Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путём признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершённого строительства, поскольку, исходя из положении статьёй 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной- требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершённом строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства (Определение Коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Однако позднее по другому делу Коллегия по экономическим спорам ВС РФ, отменяя решения суда первой инстанции о признании права собственности на долю в общем имуществе в виде конкретной квартиры за истцами, указала, что ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 ГК. Наличие таких основании покупатели по договору квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства (Определение Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099 (4, 5)). Таким образом, если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то право собственности на них получить нельзя. если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор.

По результатам нашего исследования можно сделать ряд кратких выводов. Представляется оптимальным деление признаков недвижимого имущества на фактические и юридические (формальные). При этом фактические признаки недвижимости являются определяющими, поскольку они непосредственно указаны в ГК РФ. Признак фундаментальной связи с землей позволяет решить проблему, с какой стадии строительства его объект становится объектом недвижимости. Правильным является подход, в соответствии с которым объектом незавершенным строительством в смысле ст. 130 ГК РФ является только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент. Это связано с тем, что именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенный строительством.

Глава 3

Правовой режим коммерческой недвижимости

Понятие и признаки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость является важным элементом коммерческой деятельности как в нашей стране, так и в зарубежных странах. В связи с этим, необходимо постоянное реформирование законодательной базы, регулирующей данные правоотношения. Однако в настоящее время данные правоотношения не только не развиваются, но и не урегулированы в должной мере. Согласно цивилистической доктрине, недвижимость является объектом гражданских прав.

На сегодняшний день в законодательстве Российской Федерации нет правового понятия «коммерческая недвижимость». Единственное закрепление с схожей тематикой имеется в ст. 50 ГК РФ, где речь идет о коммерческих организациях и некоммерческих организациях, что дает возможность выдвинуть свое определение, проведя аналогию теоретическую и практическую.

Итак, коммерческая недвижимость – это здания, сооружения, участки земли, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, предназначенные для извлечения прибыли на постоянной основе от их использования в предпринимательской деятельности. Стоит оговориться, что перечень перечисленных объектов не является исчерпывающим, поскольку нет прямого указания закона.

В западной практике имеется два разных понятия, которые применяются в рассматриваемой теме:

коммерческая недвижимость (commercial real estate) и доходная недвижимость (income-producing property). Так, к коммерческой недвижимости относятся производственная недвижимость, а к доходной относится непосредственно жилье. Однако стоит отметить, что данные понятия объединяются общей целью – получения прибыли на вложенный капитал, то есть это недвижимость, используемая в качестве инвестиций. В Российской Федерации понятия коммерческой и доходной недвижимости не различаются операторами рынка, которые привыкли признавать их абсолютно схожими смыслу.

Однако Банк России в 2006 году дал новые рекомендации по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами появилось понятие «инвестиционная недвижимость» [95] . Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности [96] .

95

Письмо Центрального Банка России от 10 февраля 2006 г. № 19-Т «О методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности» // Гарант.

96

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) № 40 «Инвестиционная недвижимость» // Консультант Плюс.

Проанализировав приведенные определения, стоит провести аналогию между ними и отразить коммерческую недвижимость следующим образом: под коммерческой недвижимостью (недвижимость инвестиционная или доходная) стоит понимать ту недвижимость, которую используешь в инвестиционной деятельности в долгосрочной перспективе с целью получения возможности извлекать выгоду (получить денежный доход). Именно эта цель и является мотивом покупки коммерческой недвижимости (точнее конкретного объекта).

В юридической литературе существуют различные трактовки понятия «коммерческая недвижимость». Их анализ позволил определить отличительные признаки данного вида недвижимости с целью более детального его рассмотрения: