Недвижимость – Вторичка
Шрифт:
а) наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества;
б) была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки;
в) меры, которые принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество;
г) производился ли покупателем осмотр жилого помещения до его покупки;
д) ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами;
е) иные факты, обусловленные обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества.
Отложим полученную информацию в тайниках памяти и идём дальше.
С 01.01.2020
Действуя с должной осмотрительностью и разумно, не блуждая в дебрях интернета, обратим внимание на ФЗ от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01 января 2020 года.
Глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения». Ст.68.
– п. 1. Физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье – добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
– п. 2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьёй, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
– п. 3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьёй, определяется судом исходя из суммы, составляющей фактический ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью настоящей статьи.
На первый взгляд, всё просто и понятно. Хочется воскликнуть, что с 01.01.2020 все покупатели квартир – под защитой государства. Лицо, признанное в суде добросовестным приобретателем, имеет возможность обратиться с иском к Российской Федерации и возвратить деньги в размере кадастровой стоимости купленной ранее квартиры. Принимая во внимание, что в настоящее время кадастровая стоимость объекта составляет не менее 70 % от рыночной цены квартиры, гражданин(ка) получает право на компенсацию ранее безвозвратно утерянных денежных средств в размере, как минимум, 70 %. Выгода признания гражданина добросовестным приобретателем очевидна.
Однако можно заметить и ограничительный характер действия настоящего закона. Прямое исполнение распространяется не на всех добросовестных приобретателей, а только тех, «от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации». Поэтому знакомимся с п. 1 ст. 302 ГК РФ. «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный
Как следует из смысла статьи, законодатель предполагает, что имущество (квартира), если она была изъята помимо воли владельца, подлежит возврату в пользу собственника от добросовестного покупателя в любом случае. Ограничительный характер действия статьи закона, смею предположить, базируется на мнении законодателя, что в остальных случаях, например, когда продавец квартиры – законный и единственный собственник, то покупатель сможет защитить свои интересы самостоятельно, предъявив требования в суд, так как личность продавца ему известна, а денежные средства, вероятно, будут затрачены для приобретения другого объекта недвижимости, что предполагает возможность возврата сторон в первоначальное состояние.
Новизна и несомненная польза для лиц, квартира которых оказалась изъята (добросовестный приобретатель)на основании ст. 302 ГК РФ, состоит в том, что гражданин получает возможность обратиться к государству, которое сможет компенсировать ему ущерб в размере кадастровой стоимости квартиры (ранее сумма не могла составлять более одного миллиона рублей), а не к физическому лицу, действовавшему недобросовестно. И только потом государство самостоятельно обращается с иском к недобросовестно действовавшему гражданину за возвратом денежных средств, переданных государством добросовестному приобретателю. Однако имеют место сложности, в частности, судебная практика свидетельствует, что нет единого взгляда и понимания фразы в статье 302 ГК РФ – «либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».
Сложно понять, возможно ли предположить и утверждать, что продажа недвижимости произошла помимо воли заинтересованного лица, при совершении сделок по отчуждению имущества:
• без получения необходимого разрешения (одобрения) органами опеки и попечительства;
• при отсутствии нотариального согласия второго супруга, органов юридического лица;
• при нарушении воли продавца и т. п.
Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом отдельном случае индивидуально, принимая во внимание все обстоятельства дела с опорой на собранные ранее доказательства. Тщательный подход и необходимость действий с должной осмотрительностью объясняются существующими сложностями в области права и возможностью различного толкования используемых юридических терминов.
Примером отсутствия однозначного понимания предложенных законодателем терминов может служить понятие «недобросовестность». Оно раскрыто в ГК РФ через такие оценочные и субъективные признаки, как «(не)знал или (не) должен был (мог) знать». Поэтому при оценке недобросовестности и добросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение обстоятельства дела, в частности, характеристики и история квартиры, цена, личность продавца, время и место, условия приобретения, порядок оплаты и т. д.