Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики
Шрифт:
Анализ комментируемого решения показывает, что судом сделано ряд спорных выводов, которые свидетельствуют о неполном исследовании материалов дела и неправильном применении норм материального права. Опираясь на ст.6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой возникшие до введения в действие данного закона права, признаются действительными, суд указал, что регистрация таких прав осуществляется по желанию их обладателей. Однако в соответствии с п.2 ст.6 рассматриваемого закона государственная регистрация прав возникших до введения в действие закона необходима при совершении сделки с объектом недвижимого имущества после введения в действие данного закона [56] .
56
В
Суд сделал вывод, что акционерное общество получило право собственности на землю (доли) не путем их приобретения от участников, а в результате реорганизации, т.е. универсального правопреемства. Данное заключение представляется необоснованным. Из решения видно, что предшественником АОЗТ был совхоз, участники которого стали собственниками земельных долей. В последствии доли были внесены в уставный капитал акционерного общества. То есть, право собственности на доли было приобретено не в результате универсального правопреемства, а по договору о внесении долей в уставный капитал образуемого АО. В результате реорганизации у АОЗТ возникло право собственности на имущество бывшего совхоза, а на земельные доли такое право возникнуть не могло, поскольку собственниками долей были граждане, а не совхоз. Отсюда следует, что в рассматриваемом случае в соответствии с п.2 ст.6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гражданам первоначально необходимо зарегистрировать свои права на земельные доли, и только потом юридическое лицо может обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на доли, либо земельный участок, состоящий из долей, которые были внесены в уставный капитал. При этом в Учреждение юстиции должны быть представлены документы, свидетельствующие о том, что была заключена и исполнена сделка по внесению долей в акционерное общества, в результате которой собственники приобрели акции, а общество права на соответствующее имущество. Если объектом сделки были все земельные доли, составляющие данный конкретный земельный массив, то юридическое лицо может зарегистрировать право собственности на земельный участок. В случае, если часть собственников не распорядилась своими долями, за АОЗТ может быть зарегистрировано лишь право собственности на внесенные в уставный капитал доли. Впоследствии эти доли могут быть выделены в натуре, после чего общество стает собственником вновь образованного земельного участка.
Государственная регистрация права собственности граждан на земельные участки осуществлена законна, поскольку использование кооперативом земель не влечет утрату прав собственников земельных долей на получение долей в натуре
В соответствии с Указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок приватизации земли сельскохозяйственного назначения, граждане получили в собственность земельные доли. Земельный массив, куда входили указанные доли, использовался сельскохозяйственным производственным кооперативом. Впоследствии ряд граждан выделили доли в натуре и обратились за регистрацией своих прав в Учреждение юстиции, которое выдало свидетельство о праве собственности на вновь образованные земельные участки. Посчитав, что регистрация нарушает права кооператива на землю, последний обратился с иском в суд о признании регистрации незаконной. В удовлетворении требований было отказано по следующим основаниям.
Граждане являлись собственниками земельных долей, что подтверждалось соответствующими свидетельствами. Следовательно, они обладали правом выдела долей в натуре. При этом
Из текста комментируемого судебного акта не понятно, каким образом были урегулированы отношения между кооперативом и собственниками земли по вопросу использования участка. В силу ст.268-270, 606, 622, 689 Гражданского кодекса РФ передача одним лицом другому лицу имущества в пользование по договорам аренды, безвозмездного пользования, а также обладание земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования не влечет переход права собственности на имущество к пользователю. Как следует из материалов дела, граждане не заключали с кооперативом ни каких сделок по отчуждению земельных долей. Отсюда следует, что они продолжают оставаться собственниками этих долей.
Для вынесения по рассматриваемому делу законного решения определяющее значение играет оформление отношений между гражданами и кооперативом. Если использование земли осуществляется без заключения договора, право граждан на выдел долей и последующая государственная регистрация прав на образованные земельные участки соответствует действующему законодательству. Однако, если между сторонами имел место, например, договор аренды, то право на выдел граждане могут получить лишь признав этот договор незаключенным либо недействительным, но при условии, что для этого существуют необходимые основания.
Дело в том, что при аренде используется весь земельный массив, состоящий из долей. При выделении из массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких долей, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков, то есть, объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники выделенных долей прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав.
Из вышеизложенного следует, что действия по выделению долей в натуре являются ни чем иным как намерением собственников долей расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Однако для этого должны существовать определенные причины. Если арендатор выполняет все условия сделки, ее расторжение до истечения срока действия договора невозможно. Аналогичным образом решается вопрос и в случае заключения договора безвозмездного пользования.
Нецелевое использование земли, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель
Согласно ранее действовавшего п.2 ст.79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд могли предоставляться земли с/х назначения, непригодные для ведения с/х производства.
При решении вопроса о предоставлении земель с/х назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства.
В соответствии с пункта 3 статьи 8 ЗК РФ несоблюдение порядка перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель является основанием для признания соответствующих решений незаконными При рассмотрении вопроса о переводе земель с/х назначения в другую категорию земель необходимо установить, имеет ли орган, принявший решение, соответствующие полномочия.
Поскольку собственник не давал согласия на строительство, возведенные объекты должны быть снесены, а земельные участки приведены в первоначальное состояние.
В соответствии со ст.8 Земельного кодекса РФ отнесение земель к категориям в части с/х земель является компетенцией органов исполнительной власти субъектов РФ.
В связи с тем, что фермерское хозяйство в течение одного года не использовало с/х земли по целевому назначению, решение о ликвидации хозяйства принято правомерно.
При принятии акционерным обществом решения о передаче земли с/х назначения для использования под жилищное строительство необходимо исследовать вопрос, получено ли разрешение на перевод с/х земли в другую категорию земель.
Решение о привлечении фермерского хозяйства к ответственности за нецелевое использование земельного участка с/х назначения, выразившееся в строительстве жилого дома является спорным.
Согласно ранее действовавшего п.2 ст.79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд могли предоставляться земли с/х назначения, непригодные для ведения с/х производства