Оформление сделок с недвижимостью
Шрифт:
Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на 10 кв.м., но на практике, даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2–3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.
В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той
Расскажу случай из практики. Один из моих знакомых продавал трехкомнатную квартиру в спальном районе площадью 62 кв.м., 1/3 доля которой принадлежала несовершеннолетнему, взамен Продавцы планировали приобрести квартиру в Центре города площадью 59 кв.м. Казалось бы, семья переезжает в более дорогую квартиру, к тому же рядом с домом школа и бассейн, и разница-то всего в трех метрах, а нет, органы опеки посчитали, что этот вариант не подходит. Тогда родители несовершеннолетнего обязались оформить на ребенка не 1/3, а 1/2 долю, а это уже 29,5 кв.м. И органы опеки не смогли отказать. Получение такого разрешения при наличии всех документов занимает 2–3 недели, а если документы не готовы хотя бы на одну из квартир, то и больше.
Поэтому, узнав, что в квартире одним из собственников является несовершеннолетний, поинтересуйтесь, есть ли вариант, который будет приобретен после продажи квартиры, и каковы его характеристики: площадь и количество комнат в квартире, год постройки и износ дома, в котором находится квартира и т. п.
Будьте готовы к тому, что подготовка к сделке с участием несовершеннолетнего будет длительной. Конечно идеальный вариант, это когда разрешение органов опеки уже получено Продавцом, но так бывает очень редко.
Другая история, это если Продавец и не собирается ничего приобретать взамен продаваемой квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему. Может быть у Продавца проблемы с долгами, или он собирается открыть свое предприятие и деньги, полученные при продаже квартиры, вложить в бизнес. Он может убеждать вас в том, что ребенок его не останется без жилья, что все, что он делает в этой жизни, он делает исключительно для блага своих детей, вот сейчас раскрутится и позже купит огромный дом, а пока перевезет семью к маме и пропишет там ребенка.
Все это конечно замечательно, но закон есть закон. А понятие прописки и собственности, это не одно и то же. Поэтому, если бабушка так же любит своего внука или внучку, то пусть подарит ему часть своей квартиры. И в этом случае при предъявлении договора дарения, органы опеки тоже дадут разрешение на проведение сделки.
А если Продавец не согласен оформлять какую-либо квартиру или дом на имя несовершеннолетнего, то вам следует отказаться от такой сделки.
Хочу остановиться еще на одном важном моменте. Эти две сделки, продажа квартиры Продавцом и приобретение им квартиры, которую одобрили органы опеки, должны проходить одновременно, т. е. в один день, и документы на регистрацию в Регистрационную службу должны быть поданы тоже одновременно.
В разрешении на продажу, которое Продавец получит в органах опеки, может быть фраза «разрешить продажу с последующей покупкой», и Продавец будет прав, если заявит, что оформит квартиру на следующей неделе или в следующем месяце. Обычно органы опеки дают Продавцу три месяца после продажи, чтобы предоставить договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации на приобретенную квартиру. Но мой опыт показывает, что таких ситуаций допускать нельзя.
Во-первых Регистрационная служба может приостановить регистрацию пока не получит на регистрацию договор, подтверждающий исполнение постановления (разрешения на продажу).
Во-вторых, Продавец может просто сжульничать и не оформить вторую сделку, а квартира, на которую он предоставлял документы в органы опеки, может быть просто подставной.
В-третьих, Продавец может просто– напросто потерять полученные при продаже деньги, и не сможет расплатиться за приобретаемую квартиру.
Пройдет три месяца, квартира, в которой собственником был несовершеннолетний, продана, документы на новую квартиру в органы опеки не предоставлены, следовательно Постановление (разрешение на продажу) не исполнено. И тут органы опеки подадут заявление в Прокуратуру. И суд в этой ситуации будет на стороне ребенка.
Ипотечная сделка
Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?
Можно по месту регистрации. А можно по месту работы.
Такая ситуация встречается достаточно часто, когда место постоянной регистрации находится в одном городе, а место работы – в другом. Раньше обязательным условием для банка при подаче документов на получение ипотечного кредита было наличие постоянной регистрации в регионе, в котором расположен банк.
В данный момент это требование для многих банков не обязательно. Главное, чтобы вы имели постоянную регистрацию на территории Российской Федерации, а также вы должны проработать на последнем месте работы не менее шести месяцев. Но это требования для всех заемщиков одинаково. Некоторые банки также требуют, что бы заемщик проживал именно там, где он планирует приобрести жилье не менее шести месяцев, то есть нужно предоставить документ, подтверждающий временную регистрацию по месту нахождения приобретаемой недвижимости.
Однако для банка отсутствие у вас постоянной регистрации по месту приобретения объекта недвижимости это определенные риски. В этом случае банк может потребовать более существенный первоначальный взнос, а также может предоставить ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.
Если вы хотите приобрести недвижимость по месту работы, лучше обращаться в банк, находящийся в городе, в котором вы работаете. Так банку легче будет проверить вашу платежеспособность.
Если вы планируете приобрести недвижимость по месту постоянной регистрации, то желательно подать заявление на предоставление ипотечного кредита в банк по месту нахождения объекта недвижимости. Так банку легче проверить объект залога, то есть приобретаемую вами недвижимость. Да и сделка будет оформляться и регистрироваться по месту нахождения объекта недвижимости.