Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
«Новомодная» ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная «несправедливость» не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.
Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня?
Схема получения ссуды в жилищном кооперативе менее дорогостоящая, но достаточно длительная и сопряжена с инвестиционным риском. Кооператив – это добровольное объединение граждан, которые в течение определенного времени накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Накопив сумму, равную половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды.
Что имеем?
Один незаменимый продукт долго существовать на рынке не может. Хотя про ипотеку такого сказать нельзя, поскольку принципиально отличающихся схем ипотечного кредитования было много. Практически каждый банк изобретал свои условия предоставления займов, а риэлторские конторы – всевозможные пути, упрощающие их получение. Но все-таки это кредитные механизмы, подразумевающие наличие залога в форме недвижимости. В отличие от них жилищные кооперативы (ЖК) – не накладывают обременения на приобретенную собственность, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая.
Несколько видов ЖК
Первый – жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – образуется в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. К счастью, или, к сожалению, но сейчас таких кооперативов практически не осталось, если не считать новоиспеченных подражаний им от тех застройщиков, которые пытаются обойти новый закон «Об участии в долевом строительстве..». Последняя редакция закона, как известно, накладывает на застройщика гораздо большую ответственность по срокам и качеству сдаваемых зданий.
Второй вид – ЖСК нового типа, или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствие с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
С момента выхода закона «О жилищно-накопительных кооперативах» (1 января 2005 года) существует и ЖСК и ЖНК, что вносит некоторую путаницу в трактовку Закона (впрочем, ничего удивительного, ко всеобщему сожалению, в этом нет, мы уже привыкли к подобным издержкам).
Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, который можете завещать, дарить, продавать.
Третий вариант – потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какой правовой базе основывается руководство ПИКа – на новой ЖНК или на ст. 116 ГК.
Еще один тип кооперативов, пожалуй, последний, – кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ). Его работа основана на достаточно большом доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. Например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно.
В реальности на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.
Достоинства и недостатки
Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его «к своим». В отличие от банка здесь не требуется многочисленных справок и гарантий. Паспорт и, возможно, копия трудовой книжки – вот и весь пакет документов. Объясняется это очень просто – недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.
Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50% стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 30%.
Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос – довольно круглую сумму (от 2 до 5% от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи), которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.
Еще один не самый приятный нюанс – срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если вы внесете все сумму сразу, это не значит, что после этого вы сможете въехать в квартиру.
Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору вы изначально получаете квартиру в собственность. И даже если ваше финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По крайней мере, таких случаев пока не было. По закону оставить вас без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно, ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.
И все-таки…
Сказать, что с кооперативом связаны большие риски, сложно. Все-таки основное внимание уделяется надежности компании, с которой предстоит сотрудничать. Но при условии невозможности получения кредита в банке путь лежит в кооператив. Посоветовать в этом случае можно только одно – более тщательно осуществлять свой выбор.
Например, если кооператив предлагает вам на этапе рассрочки ставку более 10%, следовательно, он пользуется заемными средствами. В этом случае можно составить впечатление о будущей стабильности, узнав наименование банка. Если же вам предлагается кредитование на льготных условиях, предположим, исходя из годовой ставки 0,5%, то здесь используются собственные средства. Насколько это хорошо или плохо, сказать трудно, но специалисты советуют не снижать в этом случае долю пая ниже 50% от стоимости жилья.
И еще: не следует доверять пестрящей рекламе, обещающей заселение через неделю после вступления в кооператив. Такое невозможно. Через неделю вы можете только получить статус пайщика.
Самый неприятный момент для любого кооператива – так называемый кассовый разрыв, попросту говоря, банкротство. Однако для члена кооператива – это не означает потери всего и вся. Хотя издержки, безусловно, возможны, да и время уйдет… Но в любом случае пайщик может выкупить свою квартиру, погасив задолженность досрочно и до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант невозможен, то приобрести жилье с торгов. Причем в последнем случае уже внесенные средства будут зачтены.