Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
4. Затем документы заемщика рассматриваются кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.
5. Если все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает кредит.
6. После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у банка закладную и все права по удостоверенному данной закладной кредиту.
7. Далее закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования. Но это нас уже не касается.
Агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае неплатежеспособности заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.
Агенство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.
Ипотечные брокеры знают спрос и предложение на ипотечном рынке, наиболее часто встречающиеся проблемы и пожелания потенциальных заемщиков, и, следовательно, могут предложить оптимальный вариант. Услуги брокеров не бесплатны, но если вам сложно разобраться во всех тонкостях и премудростях ипотеки, стоит прибегнуть к их помощи. Возможно, вы не раз обращались в тот или иной банк, но в выдаче кредита вам отказали. Произойти это могло по той причине, что вы не разбираетесь в программах или плохо осведомлены обо всех банках, которые дают кредиты на жилье. Что нужно знать о брокерах, чтобы вас не втянули в невыгодную или просто не самую удачную программу?
К ним относятся независимые ипотечные брокеры, а также брокеры-риэлторы.
Брокер может помочь не только в подборе выгодной ипотечной программы, но и в правильном оформлении необходимого набора документов для предоставления в банк, а также сформировать у банка хорошее мнение о заемщике. Ряд ипотечных брокерских компаний предлагают дополнительные услуги по риэлторскому сопровождению сделки и подбору квартиры. Оформление же сделки с помощью брокера-риэлтора уже изначально предполагает работу в сфере операций с недвижимостью.
В чем нам закон – помеха
Коротко вы уже ознакомились с самыми основными требованиями к приобретаемому жилью. Сузили круг рассматриваемых квартир, причем достаточно сильно. Требования банков опираются на Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И согласно этому закону, выбор ваш невелик.
Вы не можете приобрести квартиру у своих родственников, купить квартиру, которая обременена правами третьих лиц, то есть, в ней не должны быть зарегистрированы, а также являться собственниками несовершеннолетние дети. В соответствии со статьей 74 этого закона, ипотека жилья и квартир, которые принадлежат государству или муниципалитету, не допускается.
Ипотека на жилье предполагает:
– если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то такое жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности, при этом несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников;
– если при передаче в залог квартиры по кредиту предполагается, что в ней будут проживать или будут зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника), то в соответствии со статьей 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Техническое состояние жилья, приобретаемого по ипотеке
Выбирая квартиру, мы должны осознавать тот факт, что все проверки квартиры или дома на «пригодность» не бесплатны. Чтобы не тратить лишние время и деньги, изначально стоит обратить внимание на технические стороны жилья. Для банка важно, чтобы недвижимость была ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Проще говоря, на приобретаемое вами жилье должен быть спрос как сейчас, так и в будущем.
Какой должна быть квартира или дом:
– являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, комнаты или доли квартир в залог банками не принимаются;
– соответствовать плану БТИ, то есть не иметь незарегистрированных перепланировок;
– соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов: иметь подключение к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, отдельный санузел, должна быть подключена к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления;
– располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Обратите внимание на то, что в договоре об ипотеке предъявляются очень жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Поэтому, подбирая квартиру, обязательно уточните эти моменты;
– не являться жильем барачного или гостиничного типа, жильем в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года;
– если это загородний дом, то он должен соответствовать следующим требованиям банка:
а) быть пригодным для круглогодичного проживания;
б) должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. То есть находиться в деревне, коттеджном поселке и т. д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;
в) дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.