Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
в) открытие счета в банке будет стоить заемщику около 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 1,5–1,8% от суммы кредита.
Не зная об этих дополнительных тратах, может случиться так, что сумма, которую потребует с вас банк, в общем итоге будет значительно больше той, на которую вы рассчитывали изначально.
6. Прежде чем заняться поиском квартиры и банка, следует узнать, не относитесь ли вы к той категории граждан, которая считается «группой риска» и которой получить кредит почти нереально. Но и в этом случае следует помнить: ипотечных программ достаточно много, и требования к заемщикам там предлагаются разные.
7. Иногда, чтобы получить кредит, приходится поменять место работы (это может быть более высокооплачиваемая или не связанная с риском для жизни должность).
8. Нужно знать, что можно оформить кредит на покупку недвижимости и без значительного первоначального взноса. Существует две возможные схемы получения кредита без первоначального взноса: либо получить кредит на потребительские цели и использовать его как первоначальный взнос, либо провести сделку по схеме ипотечного обмена, в которой в качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи уже имеющейся недвижимости.
9. Никогда кредит на получение жилья не выдает агентство недвижимости. Эти организации помогают покупателю подобрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить ваши финансовые возможности, собрать необходимые документы и т. д. Так что воспользуйтесь услугами хорошо зарекомендовавших себя на рынке недвижимости агентств, чтобы быть застрахованным от возможных ошибок и просчетов.
10. Некоторые граждане боятся брать ипотечный кредит, так как считают, что купленная квартира остается в собственности у банка. Но банк не может быть собственником такой квартиры. Оформив кредит, заемщик сразу вступает в право собственности на купленную недвижимость. Никто не может запретить покупателю жить в этой квартире, оформлять прописку на себя и на родственников и даже сдавать жилье в аренду, правда, только с разрешения банка. Единственное ограничение состоит в невозможности продать или обменять квартиру до полной выплаты кредита.
11. Еще один страх – опасение, что в случае невозможности выплачивать за кредит, человек потеряет и квартиру и деньги. На самом деле банк учитывает любое количество денег, которое заемщик смог внести в счет будущей квартиры. Если у покупателя не хватает денег на ранее запланированную недвижимость, купленная им квартира обменивается, и для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он уже внес в банк, а доплата идет на погашение долга банку.
12. Подумать следует и о том, что не всегда страховка сможет вас защитить. Для оформления ипотечного кредита страховая компания обязана обеспечить заемщику лишь четыре вида страхования:
а) права собственности,
б) имущества,
в) жизни,
г) трудоспособности.
Притом что все расходы по страхованию несет только заемщик, защищаются исключительно риски банка, и если наступит такой страховой случай, все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании застраховать свои риски, вам придется оформлять отдельный страховой пакет и платить за него тоже отдельно.
13. И, наконец, самый банальный совет: при оформлении ипотечного кредита как, впрочем, и при совершении любой другой юридической операции, не следует пренебрегать прочтением содержания договора. Ознакомьтесь со своими правами и обязанностями, с условиями досрочного погашения кредита, если таковые предусмотрены, с системой штрафов и санкций за просрочку очередного платежа, а также со случаями, в которых банк может потребовать немедленного возврата долга и т. д.
14. Обезопасить себя от всевозможных ошибок и непредвиденных ситуаций можно, обратившись к юристу и попросив подробную консультацию по вопросам ипотеки, оформления кредита под залог жилья или других форм кредита на покупку недвижимости. Если же вы хотите разобраться во всем самостоятельно, то обязательно изучите все существующие документы и законы, посвященные ипотечному кредитованию.
Взгляд на себя со стороны
Теперь вы знаете самые общие положения и требования к заемщику. Давайте подробно рассмотрим, сможете ли вы удовлетворить всем требованиям банка. Для того, чтобы получить кредит, необходимо:
1. Быть гражданином РФ, иметь постоянную регистрацию места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием для выбранного вами банка.
2. Непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж – не менее 1 года. Чем больше стаж, особенно непрерывный, тем выше шансы на получение ипотечного кредита
3. Возраст заемщика тоже имеет значение. Хотя строгих ограничений не существует, и теоретически ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20—60 лет, женщинам – 20—55 лет, очевидно, что крайние показатели нежелательны.
Опять же, у каждого банка свои требования, и если для одного окажется приемлемым, что свой последний взнос вы будете делать в возрасте, до которого большинство россиян не доживает, то для другого банка окажется важным, чтобы к 50 годам вы расплатились по кредиту.
4. Количество заемщиков может быть до 4 человек, в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.
5. Кредитоспособность заемщика. Это самый сложный момент во всем процессе. Методики оценки заемщика не сильно отличаются в том или ином банке. Обычно оценивается совокупный доход семьи и учитывается, что на выплаты по кредиту должно расходоваться менее половины суммы от указанного дохода – от 30 до 50%.
Как уже говорилось, кредитоспособность это не только ваша заработная плата. В расчет принимаются доходы от дополнительной деятельности, работы по совместительству, доходы по банковским вкладам, сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и т. д. При этом наличие всех этих доходов должно иметь документальное подтверждение. На решения банка может повлиять социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей – то есть все, что вы сможете продать, чтобы расплатиться по кредиту.
Кредит возможно получить и для гражданам с «серым» и «черным», «конвертным» доходом, когда заемщик может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. Иногда кредит доступен даже когда работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
6. Первоначальный взнос – собственные средства, составляющие 10—30% от стоимости приобретаемого жилья, которые должны быть использованы в качестве первого взноса. Чем больше, тем лучше. Хотя в некоторых случаях банку может быть не выгодно, если заемщик берет кредит на небольшой срок или сумма кредита незначительна.