Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
Новый Жилищный кодекс, принятый в начале прошлого года, серьезно всколыхнул рынок жилья. С одной стороны, он защищает интересы граждан, с другой – загоняет в угол участников строительного рынка, которые явно будут пытаться кодекс обойти. В частности, массу проблем для строителей создают 214 и 215 законы – о долевом строительстве.
Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года. Когда девелоперы впервые ознакомились с его содержанием, закон вызвал большой резонанс и шквал пессимистических прогнозов о дальнейшей судьбе рынка недвижимости и накопительных жилищных кооперативах. Как только эти законы вступили в силу, почти все крупные строительные компании начали их активно критиковать. Главное, что совершенно не устроило строителей, – требование четко соблюдать права дольщиков и пайщиков, а также выполнять все взятые на себя обязательства по срокам и качеству работ.
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…» был принят еще в 2005 году. Но большинство девелоперов закон этот по-прежнему продолжают игнорировать. Жилье возводится и продается без получения разрешения на строительство. В результате возникает юридический казус: дом сдан, счастливые новоселы уже приступили к ремонту, но этот жилой объект нигде не зарегистрирован.
Поэтому налог на имущество и коммунальные платежи жильцы не платят, но и права собственности на приобретенные квартиры не имеют. И получить его возможно будет лишь через суд. Строителям власти порекомендовали взять расходы по судебным искам на себя, но это повлечет дополнительные и довольно ощутимые затраты.
Закон № 214 предписывает строителям следующий порядок действий:
– получение разрешения на строительство, выдаваемое муниципалитетом;
– опубликование проектной декларации;
– привлечение дольщиков и регистрация договоров долевого участия в управлении Федеральной регистрационной службы.
Но многие девелоперы, не замечая требований федерального законодательства, заключают договоры с дольщиками еще до опубликования проектной декларации и получения разрешений на строительство (которое часто выдают уже с момента ввода дома в эксплуатацию). По новому закону в регистрации таких договоров застройщику будет отказано. Как же дольщику признать за собой право на недвижимость? Получается, что только через суд. Проблема эта касается в первую очередь тех домов, где разрешения на строительство были выданы после 1 апреля 2005 года, но требования нового закона не соблюдались. Их жильцы – «заложники имущественной проблемы», а точнее, бесправные хозяева жилья.
Покупателю квартиры, к которой он не имеет как бы никакого отношения, жить в такой квартире будет явно не уютно. А вдруг застройщик исчезнет с рынка недвижимости? Вот тогда будет еще сложнее доказать свое право на эту жилплощадь!
Прежде чем вступать в долевое строительство, вы вправе потребовать от компании застройщика сведения, которые обеспечат грамотное и, главное, комфортное для вас совершение сделки при покупке жилья в новостройке:
– юридическую информацию (распорядительная документация, исходно-разрешительная документация на строительство объекта, учредительные документы компании, правоустанавливающие документы на часть объекта, т. е. квартиру);
– информацию о проекте (местоположение дома, т. е. генплан или его часть, проект дома, проект квартиры).
Однако есть у закона и своя положительная сторона. Новый закон может даже помочь покупателю, а точнее, спасти сотни и тысячи несчастных граждан от долгих месяцев ожидания въезда в новую квартиру, которая должна была быть сдана энное время назад. Ведь теперь за каждый день задержки сдачи объекта строители будут платить штрафы. А в случае более существенных нарушений, дольщик получает право расторгнуть договор и получить не только выплаченные деньги, но и компенсацию морального ущерба. Именно этим положением крайне недовольны представители строительных фирм. Они уже заявили, что специально будут декларировать более поздние сроки строительства, чтобы застраховаться от штрафных выплат.
Если вникнуть в ситуацию, становится очевидным, что сами застройщики в срыве сроков сдачи чаще всего и не виноваты. Как утверждают представители ведущих строительных компаний, главной причиной задержек является несоблюдение условий подрядных договоров со стороны естественных монополистов. Главные проблемы возникают из-за неподготовленности инженерных коммуникаций.
Еще одна причина задержки сроков сдачи объектов строительства – срывы сроков подрядчиками. Строительные компании пытаются выкручиваться. Большинству девелоперов приходится заключать субподряды на поставку лифтов, дверей, окон, карнизов, водостоков и других конструкций, без которых трудно себе представить современный дом. И зачастую поставщики оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства. До вступления в силу новых законов неизвестно ни одного случая, когда бы строители добровольно выплачивали компенсацию гражданам за срывы сроков сдачи дома. При этом количество долгостроев стремительно увеличивалось. Редкая строительная компания не внесена в реестры злостных нарушителей сроков строительства. С другой стороны, справедливы и упреки застройщиков, желающих преложить штрафы и неустойки на плечи виновных, а именно – естественных монополистов.
Как известно, если обещание не выполняется к сроку, то либо продлеваются сроки, либо сделка ликвидируется, либо наказанным оказывается заказчик. В случае со строительными компаниями наказанными становятся люди, рискнувшие решить свой жилищный вопрос.
Чтобы стать полноправным собственником новой квартиры, надо год промаяться по чужим углам. Среди национальных проектов, которые обсуждало правительство, программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стоит особняком.
С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи – одна из основных причин низкой рождаемости.
С другой стороны, жилищное строительство – огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь десятки миллионов людей – потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство – в отличие, скажем, от производства мебели – не испытывает конкуренции со стороны импорта.
Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных «несырьевых» локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы – отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.
Наиболее «продвинутая» часть реформы – ипотека.
Инвестиции в строительство
Купить квартиру в недостроенном доме невозможно просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.
Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.
1. Какие бывают документы на строительство:
Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.
Распоряжение властей о предоставлении участка для строительства.
Договор аренды земельного участка.
Проектная (строительная) документация.
2. Документы, регулирующие отношения участников строительства: