Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в «дополнительных соглашениях», отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.
Еще одна схема извлечения прибыли из граждан-покупателей связана со сменой застройщика в ходе строительства дома. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами часто стоят одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает «заниматься благотворительностью» и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно.
Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов. Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5– 10% (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно. Дело в том, что до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: «не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих».
Еще один довольно распространенный трюк – к моменту сдачи дома заказчик «оказывается» некредитоспособным и не может расплатиться с подрядчиком. И в этом случае за разными юридическими лицами зачастую стоят одни и те же люди. В ходе арбитражного суда заказчик признает свою вину и расплачивается домом, на который к этому времени уже бывает наложен арест. Подрядчик продает квартиры по второму разу, а первым покупателям, в лучшем случае, возвращает их первоначальные паи.
Еще одна болезнь застройщиков – поразительная забывчивость. Некоторые из них вспоминают о «городской доле» в построенном доме только после того, как эту долю у них уже купили частные инвесторы.
А чаще не вспоминают вообще – ведь договор с городом заключает застройщик, а квартиры продаются через инвестиционные компании и риэлторские фирмы, которые формально городу ничего не должны. Их ничуть не смущает отсутствие документов, разрешающих реализацию этого жилья. В итоге ситуация «подвисает»: местные власти, не получив своей доли, блокируют заселение и не вводят дом в эксплуатацию, суды неторопливо разбираются со встречными исками, а оплатившие из своего кармана строительство граждане годами находятся в состоянии тяжелейшего стресса.
Другим вариантом «плодотворного» сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного, к примеру, инженерной инфраструктурой.
К моменту сдачи такого объекта «вдруг» выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается.
Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а между ними толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали.
Но, даже вселившись в новую квартиру и оформив ее в собственность, частному инвестору не стоит расслабляться окончательно.
Продавая квартиры, риэлторы строго хранят свою главную тайну – градостроительные планы, касающиеся территории застройки. И нередко случается, что заплатившего за «благоприятную экологию» и «живописные виды» покупателя ожидает строительство под его окнами автомагистрали или еще одного многоэтажного комплекса. В итоге вид на зеленые дали сменяется видом на стройплощадку, которая работает день и ночь, – а потом и видом на стену нового дома.
Как правило, обманутые в своих лучших ожиданиях граждане пытаются апеллировать к властям, но неизвестно ни об одном случае, когда бы госструктуры отреагировали на отчаянные просьбы о помощи.
Обычно такое бездействие объясняется тем, что городские власти не являются стороной договоров пайщиков с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде.
К сожалению, ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства, и новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья».
Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств, однако действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу (до 1 апреля 2005 года). Закон действует только в отношении объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. И многие компании уже заявили о том, что этот закон их никак не коснется, поскольку у них есть масса проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее.
Так что тем, кто планирует сегодня вложить свои кровные в строительство, начатое раньше 1 апреля, придется играть по старым правилам. Со всеми вытекающими из этого последствиями.
Покупка квартиры в кредит. Ипотека
Первый шаг
Сегодня ипотечное жилищное кредитование пользуется все большей популярностью среди населения. Во всяком случае так утверждают со страниц газет и экранов телевидения. Для многих счастливых семей ипотека на жилье становится единственно возможным способом купить квартиру в кредит и сыграть новоселье. Для большинства же ипотека – загадка, сложное, запутанное дело. Одни боятся потерять последнее, другие готовы рисковать, потому что терять особо нечего. В целом условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами.
Давайте разберемся, что нам с вами, людям без специального образования, известно об ипотеке.
Для начала рассмотрим схему получения кредита и поиска подходящего жилья.
Оформим эту схему получения кредита в виде простого плана действий:
1. Прежде всего следует найти подходящий банк или банки, рассмотреть предлагаемые ипотечные программы.
2. Согласно требованиям выбранного банка нужно собрать пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, и подать их в банк.