Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Брунгильд Аделина

7. Страхование жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. Пока это правило обязательно.

8. Наличие поручителей необходимо для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить до трех поручителей, требования к ним аналогичны требованиям к заемщику. Если вам не удастся найти таких людей, в предоставлении кредита вам, скорее всего, откажут.

9. Надежность – это персональная оценка заемщика. При оформлении ипотечного кредита предпочтение отдается семейным парам, т. к. семья является неким гарантом стабильности, да и совокупный доход у двоих всегда больше, чем у одного. Кроме того, супруг (супруга) заемщика в обязательном порядке выступает созаемщиком по кредиту,

что дает банку дополнительные гарантии по оплате кредита. Немаловажным в этой оценке являются состояние здоровья, уровень образования, «моральный облик». Иногда банк может запросить характеристику с места вашей работы, документы, свидетельствующие о регулярности проводимых вами платежей за коммунальные услуги, телефонные переговоры, расходы по страхованию, оплаты за образование детей. При этом оценивается аккуратность и регулярность этих платежей. Вы не должны иметь порицающих записей в трудовой книжке, судимостей, отрицательной кредитной истории.

Преграды на пути

Какие же преграды ожидают счастливчика, решившегося на покупку квартиры в кредит по программе ипотечного жилищного кредитования на пути к заветной цели, и стоит ли их бояться? Давайте рассмотрим каждую достаточно подробно и внимательно:

1. Вы не можете получить необходимую сумму.

Сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке жилья, а именно выплаты по ипотеке не должны превышать 40% доходов заемщика, поэтому семья с маленьким уровнем доходов вряд ли может рассчитывать на крупный кредит.

Если вы в состоянии внести 30—40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, ваши шансы повышаются. Общий же размер выплат ипотеки на жилье строго ограничен и составляет 70—90% от стоимости квартиры. Для того чтобы получить максимально установленные размеры ипотечных кредитов, агентство и банк должны объявить заемщика кредитоспособным.

Для этого нужно собрать справки и сведения о доходах:

а) справка 2-НДФЛ с места работы, отражающая размер реальной заработной платы;

б) документы, подтверждающие, что заемщик владеет недвижимостью или автомобилем;

в) документы, подтверждающие его кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов и финансовых бумаг, подтверждающих факт исполнения обязательств);

г) любые документы об имеющейся недвижимости, дополнительных доходах, например, с ценных бумаг, акций и т. д., и даже неофициальное письмо от работодателя с заверениями порядочности и стабильности доходов заемщика (на такую хитрость иногда идут руководители коммерческих фирм, выплачивающих зарплату в «конвертах»).

Учитывая, что банк заинтересован в получении клиента, вероятность того, что вам не будет отказано, достаточно большая.

Но если вы попытаетесь «надуть» банк, окажетесь впоследствии недобросовестным плательщиком, ваши данные попадут в межбанковскую базу данных и бюро кредитных историй, в архивы практически всех остальных организаций, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием и другими видами кредитов, и вам вряд ли когда-либо удастся получить еще один ипотечный кредит, какие бы справки вы не предоставили.

2. Страховая компания не возмещает вам первоначальный взнос и уплаченные проценты.

Со стороны заемщика такое условие ипотечного жилищного кредитования выглядит весьма непривлекательным, но нельзя забывать, что, оплачивая страховку, мы, прежде всего, защищаем нашу жизнь, трудоспособность, право собственности и конструктивные элементы квартиры. Поэтому в случае разрушения или несогласованной перепланировки желаемой квартиры, ее будущий владелец освобождается от долга банку, а если покупатель в конкретном правовом случае утрачивает право собственности на квартиру, покупаемую по ипотеке жилья, то страховая компания обязана выплатить только долг заемщика банку. Прежде чем предъявлять претензии страховым компаниям и агентству ипотечного кредитования, надо хорошенько разобраться в условиях страховой части программы ипотечного жилищного кредитования.

Дополнительная плата в 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10% – все эти расходы несет заемщик, желающий купить квартиру в кредит.

Однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в основном в пользу банка, а потерявший немалый первоначальный взнос по ипотеке жилья и деньги на дополнительные выплаты покупатель квартиры по ипотечному кредитованию жилья получает лишь освобождение от долговых обязательств, хотя в отдельных случаях остаток от выплат банку может перейти в руки заемщика.

3. За задержки платежа начисляются очень большие пени и штрафы.

Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в «черный список», будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.

Если заемщик, желающий купить квартиру в кредит, попал в ситуацию, когда он не может вовремя перечислить деньги банку, единственно правильным выходом будет личная беседа с кредитором, в ходе которой, при четких объяснениях сложившихся обстоятельств и доказательстве способности заемщика оплачивать дальнейшие взносы, банк может пойти заемщику навстречу и разрешить отсрочку платежа. Однако общепринятой практикой отсрочки в банках не являются, поэтому здесь все зависит от убедительности и честности заемщика. Впрочем, среди основной массы банков установлен стандарт: задержка выплат на срок менее 35 дней за просрочку не считается.

4. Досрочное погашение кредита не влияет на общую сумму выплаты.

Нужно понимать, что выгода ипотеки жилья не в его стоимости, а в рассрочке. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, уже на самом первом этапе оформления кредита внимательно разберите документы, предоставленные банком и агентством ипотечного кредитования и условия ипотеки на жилье. Не исключены случаи, что в данной организации досрочное погашение ипотеки вовсе может быть запрещено. Банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию в то время, пока он пользуется ипотекой, а именно – в первой половине срока выплат по ипотечному кредитованию жилья. Кроме того, при частичном досрочном погашении уменьшается не срок выплат по кредиту, а лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.

5. Что можно делать с квартирой, а чего вам сделать не разрешат.

До тех пор, пока вы не выплатите ипотечный кредит, вы не можете:

а) без разрешения залогодателя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора квартира приобретается для собственного проживания заемщика;

б) без согласования с кредитором проводить перепланировку квартиры;

в) продавать или передавать в залог жилье (впрочем, по договоренности сторон – кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, – возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия);