Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
Государственная регистрация права собственности
А ты зарегистрировал сделку?
Государственная регистрация – необходимое условие признания сделок с недвижимым имуществом действительными. С 1 января 2005 года регистрацией всех видов сделок занимается Федеральная регистрационная служба. Список видов сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, указан в Гражданском кодексе РФ (ГК).
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, указанных в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, влечет ее недействительность. Иными словами, такая сделка признается ничтожной и не дает получателю никаких прав на недвижимость, относительно которой такая сделка была проведена.
Удивляться столь жесткому контролю со стороны государства за сделками с недвижимостью не стоит – это объективная необходимость, связанная с целевым назначением и особой значимостью многих объектов недвижимости. На сегодняшний день срок регистрации сделок с недвижимостью составляет 1 месяц.
Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. То есть критерием отнесения предмета сделки к недвижимости является его прочная связь с землей.
Обязательной госрегистрации подлежат:
– сделки отчуждения недвижимого имущества (договоры купли-продажи жилого дома или его части, доли в общей собственности, договоры мены жилого дома или его части, а также доли в общей собственности, договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности, договоры ренты, аренды с правом выкупа (лизинга), и пожертвование).
Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями:
– договоры дарения, аренды с правом выкупа (лизинга), продажи предприятия как имущественного комплекса и пожертвование;
– сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество (договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года, аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды земельных участков, аренды жилых помещений юрлицами, субаренды с учетом вышеизложенных пунктов, ипотеки, залога права аренды недвижимого имущества);
– акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.
Обязательной госрегистрации не подлежат:
– договоры купли-продажи, мены нежилой недвижимости, аренды на срок менее 1 года, найма жилых помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками общей собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества. В стоимость услуги по регистрации недвижимости (сделок с недвижимостью) входит юридическая экспертиза представленных вами документов: договора – на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ – на правильность и точность выполнения и непосредственно действия по регистрации недвижимости.
Документы для госрегистрации жилых помещений
Регистрационные действия начинаются с приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации права предоставляется в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, предоставляются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.
От имени физических лиц заявление о государственной регистрации могут подавать законные представители
(родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, опекуны недееспособных граждан, представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.
Госпошлина государственной регистрации составляет 500 рублей.
С регистраторами лучше не спорить, даже если они не правы.
В 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента все регистрационные действия проводятся в соответствии с нормами этого закона. По крайней мере, так должно быть. Насколько реальность соответствует закону?
Зачем нужна регистрация, что она дает? Ответ на этот вопрос содержится в ст. 2 закона. Там определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимости. Фактически это «акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость». Регистрация осуществляется на всей территории России по единым правилам. Так указано в законе. На самом же деле в каждой регистрационной палате свои «правила игры». Единый стандарт регистрации существует, к сожалению, только в теории.
Что, где, почем?
В ст. 7 закона провозглашается принцип открытости сведений: любой гражданин может обратиться в регистрирующий орган с просьбой предоставить ему информацию относительно определенного объекта. Правда, владелец этого объекта также может узнать, кто наводил справки о его имуществе.
Для получения данных необходимо предоставить письменный запрос, составленный в произвольной форме. Если запрос подает организация, к нему надо приложить документы, подтверждающие регистрацию организации в Едином государственном реестре юридических лиц, а также документы, подтверждающие полномочия представителя организации.
Информация должна быть предоставлена в течение пяти дней после получения запроса, но на самом деле в эти сроки редко кто укладывается. Как правило, справка бывает готова лишь дней через 10—15. Это вполне объяснимо: у работников регистрационной палаты и без того большой объем работы.
Удивляет другое. В некоторых регистрационных палатах от представителя организации требуют нотариально удостоверенную доверенность на получение сведений, хотя законом такое требование не предусмотрено. Но спорить на эту тему бесполезно.