Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Покупка квартиры на вторичном рынке. Гид по юридической проверке документов перед покупкой жилья
Шрифт:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру. Они являются основанием для установления права собственности на недвижимость, и могут быть, в зависимости от способа приобретения Квартиры собственником, следующими:

– Договор купли-продажи;

– Договор Дарения;

– Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

– Договор пожизненного содержания с иждивением;

– Договор передачи;

– Договор участия в долевом строительстве;

– Договор Мены;

– Решение суда;

– и др.

2. Правоподтверждающие документы.

Эти документы подтверждают, каким образом собственник стал таковым и на каком основании он владеет недвижимостью. Поэтому, в правоподтверждающем документе, в основании, должен быть указан правоустанавливающий документ. Это говорит о том, что сведения прошли проверку в регистрирующем органе и право собственности на Квартиру зарегистрировано в соответствии с законодательством.

В разные годы правоподтверждающие документы были разными, поэтому в зависимости от года приобретения права собственности продавцом, можно выделить следующие виды:

~ Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Квартиру зарегистрировано после 1 января 2017 года;

~ Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Квартиру зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

~ Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Квартиру зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

~ До 1998 года (года образования Росреестра), единых правил регистрации прав на недвижимость в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета).

3. Но, так как право собственности на Квартиру подлежит обязательной регистрации в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (Далее: Росреестр), следующим обязательным базовым документом, который предоставляется Продавцом, будет свеже-заказанная выписка из ЕГРН. Независимо о того, когда было зарегистрировано право собственности продавца на Квартиру, информация об этом будет внесена в данные Росреестра. На сегодняшний день: “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке” 1 .

1

п. 5, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости"

Если у собственника документы на квартиру получены

до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то собственнику необходимо подать заявление в Росреестр через МФЦ, с заявлением: “О регистрации ранее возникшего права”, тогда информация о его собственности на квартиру появится в сведениях ЕГРН.

Дополнительно, по сделкам с квартирами, обычно запрашиваются, и в идеале ознакомиться с ними на стадии внесения предоплаты, – это Выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет.

Итак, это базовые документы, с которыми собственник квартиры или его представитель, должен ознакомить вас, при приеме предоплаты, а копии данных документов приложить к договору, чтобы вы могли их проанализировать в процессе подготовки к сделке купли-продажи.

Помимо этих документов, необходимо будет ознакомиться с дополнительными документами, в зависимости от базового комплекта, и способа приобретения квартиры продавцом, и способа ее продажи теперь.

Необходимость предоставить дополнительные документы собственником обязательно прописываем в предварительном договоре, так как собственник должен быть согласен их предоставить, а по закону, против его воли, требовать вы их не имеете право.

Поэтому обязательно прописываем дополнительный список базовых документов при покупке квартиры: Выписка из домовой книги – свежая; Финансово-лицевой счет; Справки из ПНД и НД; остальные по необходимости.

Таким образом, у нас получится заключение предварительного договора или соглашения под условием, невыполнение которых может повлечь расторжение предварительного договора с последующими санкциями, в зависимости от формы предоплаты.

Глава 2. Изучаем базовые документы.

Теперь есть время более внимательно изучить представленные собственником документы. Начнем с их прочтения. В правоустанавливающих документах мы вычитаем условия предыдущей сделки, и порядке ее исполнения, а также сверим информацию с правоподтвеждающими документами на предмет отсутствия ошибок и разночтений.

Как правило, на правоустанавливающих документах стоит штамп Росреестра о проведенной регистрации права с датой внесения записи и ее уникальным идентифицирующим номером, а также ФИО государственного регистратора и его подпись. Так вот, указанная в данном штампе информация должна совпадать с информацией о дате и номере регистрации права в правоподтверждающих документах.

Если правоустанавливающий документ совершен после 29.06.2022 года, то штампа Росреестра на нем не будет, не ищите! Но будет синяя печать сотрудника МФЦ о том, что документ переведен в электронный вид, то есть создан электронный образ документа. А на отдельном листе, прикрепленном к выписке ЕГРН, будет распечатан сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи сотрудника Росреестра, проводившего государственную регистрацию перехода права собственности в электронном виде, с указанием срока действия сертификата.

123
Поделиться:
Популярные книги

Газлайтер. Том 5

Володин Григорий
5. История Телепата
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Газлайтер. Том 5

Мастер...

Чащин Валерий
1. Мастер
Фантастика:
героическая фантастика
попаданцы
аниме
6.50
рейтинг книги
Мастер...

Оживший камень

Кас Маркус
1. Артефактор
Фантастика:
городское фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Оживший камень

Архонт

Прокофьев Роман Юрьевич
5. Стеллар
Фантастика:
боевая фантастика
рпг
7.80
рейтинг книги
Архонт

Идеальный мир для Лекаря 18

Сапфир Олег
18. Лекарь
Фантастика:
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 18

Возвращение

Жгулёв Пётр Николаевич
5. Real-Rpg
Фантастика:
боевая фантастика
рпг
альтернативная история
6.80
рейтинг книги
Возвращение

Золушка вне правил

Шах Ольга
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
6.83
рейтинг книги
Золушка вне правил

Para bellum

Ланцов Михаил Алексеевич
4. Фрунзе
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
6.60
рейтинг книги
Para bellum

Жандарм

Семин Никита
1. Жандарм
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
аниме
4.11
рейтинг книги
Жандарм

Провинциал. Книга 2

Лопарев Игорь Викторович
2. Провинциал
Фантастика:
космическая фантастика
рпг
аниме
5.00
рейтинг книги
Провинциал. Книга 2

Совок

Агарев Вадим
1. Совок
Фантастика:
фэнтези
детективная фантастика
попаданцы
8.13
рейтинг книги
Совок

ВоенТур 3

АЗК
3. Антиблицкриг
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
5.00
рейтинг книги
ВоенТур 3

Младший сын князя

Ткачев Андрей Сергеевич
1. Аналитик
Фантастика:
фэнтези
городское фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Младший сын князя

Новые горизонты

Лисина Александра
5. Гибрид
Фантастика:
попаданцы
технофэнтези
аниме
сказочная фантастика
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Новые горизонты