Покупка, продажа и эксплуатация жилья
Шрифт:
Первый. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.
Второй. Если собственники не в состоянии единовременно выплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.
Третий – накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос.
Закон предусматривает следующие основные инструменты, с помощью которых мы обязаны решать все проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном доме:
1) общее собрание собственников помещений как орган управления;
2) выбор способа управления;
3) договор управления многоквартирным домом.
ЖК РФ введено такое понятие. как «орган управления многоквартирным домом». Этим органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
К компетенции органа управления относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений собственники голосуют своими долями в праве собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (квалифицированное большинство) общего числа голосов.
К таким решениям относятся:
1) решения о реконструкции многоквартирного дома. в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные ЖК РФ условия:
а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;
б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;
в) решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;
г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме;
д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.
По указанным критериям можно оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
ЖК РФ разрешено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем заочного голосования, а также осуществление голосования через представителя. Собрать собственников многоквартирного дома в одном месте в одно время очень трудно, поэтому чаще всего собрания проходят именно в заочной форме, путем письменного опроса.
Каждому собственнику вручаются под роспись бланки уведомления о проведении собрания и его решения. В уведомлении указывается вопросы повестки дня, сроки начала приема решений и его окончания. В бланке решения содержатся паспортные данные собственника, номер документа, подтверждающего права собственности, размер доли в праве собственности на общее имущество. Также перечислены варианты решений, который должен принять собственник.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания:
• решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ;
• собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.
Настало время определить форму управления жилыми домами. Этот вопрос касается большинства населения страны. Ведь уже сейчас 70% жилого фонда находится в собственности, и ряды собственников продолжают пополняться за счет покупателей квартир и граждан, которые все еще приватизируют свое жилье.