Покупка, продажа и эксплуатация жилья
Шрифт:
7) продажа и передача во временное пользование, обмен имущества, принадлежащего товариществу.
В тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов
Обязанности ТСЖ:
1) обеспечение выполнения требований законодательства, а также устава товарищества;
2) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнение обязательств по договору в порядке, предусмотренном законодательством;
4) поддержание надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;
5) выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
3. Управляющая организация. Наибольшее распространение в нашей стране возможно скорее всего получит третий способ, при котором вопросами коммунальных услуг ведает управляющая организация.
По договору управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация.
Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не производит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают. Или же сами жильцы не вносят обязательные платежи, либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.
Управляющей компанией может быть не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Если председатель одновременно является и таким предпринимателем, он может рассматриваться как управляющая компания и вправе выполнять ее обязанности. То есть получается, что он как председатель ЖСК будет заключать сам с собой договор как с индивидуальным предпринимателем., что в общем не противоречит Жилищному кодексу. Но существует риск, когда один человек и тут и там, он может этим воспользоваться, что приведет к нарушениям и к неблагоприятным последствиям.
Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В том случае если какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки – ведь она получает деньги именно за эту работу.
Такой способ управления подходит собственникам, проживающих в домах, построенных в период массовой застройки (15 и более лет назад).
Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Ведь компания может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности. Тем самым принесет убытки жильцам – собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал компании. Если он составляет 10 тыс. руб., это конечно несерьезно, так ничего не компенсируешь.