Покупка, продажа и эксплуатация жилья
Шрифт:
Трудности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, обусловлены двумя факторами:
1) незарегистрированной перепланировкой – если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита;
2) «историей квартиры»– кто когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал, и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.
3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным – часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита на новое жилье заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и сегодня занимают значительную долю в
Пример 3.3. Вы (заемщик) имеете недвижимость, которую хотите продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости.
В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем в течение, как правило, в течении нескольких месяцев, продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. В результате вы не оказываетесь в ситуации без крыши над головой. Сначала вы покупаете новую квартиру и лишь потом продает старую.
Но на деле, если вы оформляете залог имеющейся (т. е. продаваемой квартиры), то подумайте кто согласиться купить у вас заложенную недвижимость, и какой скидки потребует покупатель при таком варианте? И точно, что в вашем городе такая практика приветствуется? На мой взгляд все-таки целесообразнее совершать сделки одним днем, т. е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить с привлечением кредитных средств, обе сделки (продажа и покупка) в одной цепи и совершаются одним днем. На практике именно так и поступают. К примеру: в 10 утра вы подписываете договор продажи своей квартиры и тут же в 11 часов покупаете другую, за которую рассчитываетесь деньгами полученными за свою квартиру и кредитом.
Пример 3.4. У вас (заемщика) нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога.
В данной ситуации вам также банки предложат, оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога. Или же оформить небольшой кредит под залог имеющейся недвижимости (в данный момент есть так называемые кредиты, выдаваемые на ремонт по условиям ипотечных кредитов – длительный срок и низкая ставка, использовать средства от кредита для первоначального взноса и оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, чем необходимо для покупки недвижимости, а также при необходимости заемщик может досрочно погасить первый небольшой кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости. В случае, когда имеющаяся недвижимость используется как дополнительный залог, обе квартиры – и имеющаяся, и приобретаемая – используются как залог по одному кредиту, вопрос снятия залогового обременения с одной из квартир является очень сложным.
Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет. Происходит это по простой причине: если у заемщика в будущем возникнут проблемы при выполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи. Для того, чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.
4. Социальная ипотека. Это проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Социальная ипотека будет существовать в двух видах.
Во-первых, для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.
Во-вторых, при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных
Решив купить по социальной ипотеке жилье на рынке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых.
Очень скоро купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Начнем с того, чем приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будетотличаться от приобретения у города. Продаваться квартиры станут по обычным рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам. Квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу. Во-первых, используя субсидии. Чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии. Во-вторых, получив ипотечный кредит. Схема интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом. Ведь городскими властями в рамках программы социальной ипотеки сегодня возведены лишь три дома. Выбор у желающих участвовать в программе значительно расширится.
5. Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким «молодежным» кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские продукты.
Во-первых,это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что, если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный – всего 10%. Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования.
Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%. Причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ в банках то, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, по различным программам от 10 до 25 лет.
Немаловажный плюс всех таких ипотечный кредитов в том, что ипотечный кредит можно получить в банке, начиная с 18 лет.
Для молодых семей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.
Для молодых заемщиков женского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.
По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 – 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.
Размер ставки по кредиту. Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Просто сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков было бы неправильно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.
Пример 3.5. Вы(заемщик) имеете хороший официально подтверждаемый доход, и собственные средства для первоначального взноса.
Вы будете желанным клиентом для любого банка, соответственно, вам необходимо только себя выяснить, условия какого банка являются для вас самыми приемлемыми, и оформить кредит. При этом постараться оформить кредит с подтверждением дохода, так как обычно процентная ставка по кредитам с подтверждением дохода более низкая
Первоначальный взнос– это часть стоимости жилья, которая необходима заёмщику, чтобы получить ипотечный кредит.