Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14, обобщающее практику применения нового Жилищного кодекса, важно не только для судей, но и для простых граждан, которых квартирные заботы привели в суд. Истцам и ответчикам следует знать, как правильно должен рассматриваться их вопрос. В постановлении имеется ряд рекомендаций в отношении обменов жилыми помещениями.
Дарение
Дарение регулируется гл. 32 (ст. 572–582) ГК РФ. При дарении совершается договор
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Этой вещью может быть любая вещь, принадлежащая дарителю, в том числе автомобиль, жилой дом, квартира и др. Передача вещи (или обязательство ее передать) должно быть добровольным и безвозмездным, а также должно совершаться по обоюдному согласию дарителя и одаряемого.
Не каждая передача вещи может считаться дарением. Если при дарении одаряемый обязуется передать дарителю какую-либо другую вещь или выполнить какое-либо обязательство, то такой договор является возмездным и не признается дарением, к данному договору должны применяться нормы договора купли-продажи.
Сторонами договора дарения – дарителем и одаряемым – могут быть как физические, так и юридические лица. Не могут быть сторонами договора недееспособные или ограниченно дееспособные лица, если в договоре участвует юридическое лицо – оно должно быть правоспособным.
Необходимое условие заключения договора дарения – право собственности дарителя на даримое им, например, транспортное средство. При этом право собственности должно быть подтверждено соответствующими документами (в данном случае свидетельством о регистрации автомобиля).
В договоре дарения нельзя указать условия, ограничивающие право собственности одаряемого на владение, пользование и распоряжение даром. Например, нельзя запретить продавать подаренный дом, автомобиль или дарить его другим лицам. Нельзя также ставить такие условия, как, например, обеспечение ухода и материального содержания дарителя, – такой договор уже не является безвозмездным, то есть не признается договором дарения.
Однако иные условия, не ограничивающие право собственности одаряемого, могут быть указаны в договоре дарения: например, дарение при наступлении определенного события (свадьбы одаряемого, успешного окончания учебы и др.)* Такие условия не порождают обязанности одаряемого перед дарителем.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Нельзя заключить договор дарения с обязательством передачи вещи, в том числе дома или автомобиля, после смерти дарителя – такая сделка должна оформляться завещанием и регулироваться нормами наследственного права (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
При дарении совершаются следующие платежи:
♦ одаряемый платит налог с имущества, переходящего в порядке
♦ государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора (если договор был нотариально удостоверен по желанию сторон).
Оформление договора дарения
По общим правилам совершения сделок (дарение, мена, купля-продажа – это сделки) они должны заключаться в простой письменной форме в следующих случаях (п. 1 ст. 161 ГК РФ):
♦ если хотя бы одна из сторон сделки – юридическое лицо;
♦ если сумма сделки между гражданами превышает в 10 раз и более установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Закон допускает и устную форму совершения дарения: «дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно». Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
При заключении договора дарения ценных вещей, например недвижимости, художественных произведений, антиквариата, автомобиля, целесообразно использовать письменную форму, что позволяет избежать нежелательных осложнений в будущем (в частности, при постановке на учет автомобиля, полученного в дар).
В договоре дарения должны содержаться:
♦ основные характеристики имущества (при дарении квартиры – адрес, правоустанавливающие документы, автомобиля – тип, номер кузова, двигателя и т. д.);
♦ указание на правоустанавливающие документы, на основании которых вещь принадлежит дарителю (например, свидетельство о регистрации автомобиля).
В договоре дарения можно указать стоимость подарка.
Для договора дарения нотариальное удостоверение не требуется. Однако оно возможно по желанию сторон (п. 1 ст. 161 ГК РФ).
За нотариальное удостоверение договора взимается государственная пошлина в соответствии с гл. 25.3 Налогового кодекса. За удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, – 500 руб. (п. 6 ст. 333.24 НК).
Государственная регистрация договоров отчуждения собственности предусмотрена только для недвижимости (квартира, дача, гараж и др.). Регистрация производится в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ.
Договор дарения может быть расторгнут по соглашению сторон. Если договор дарения был нотариально удостоверен, то и соглашение о расторжении договора дарения также требует нотариального удостоверения.
Налог с имущества, переходящего в порядке дарения
Освобождаются от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.