Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК, которая указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
♦ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
♦
После передачи объекта продавец отправится в банк получать деньги, а покупателя ждут радостные хлопоты – переезд и новоселье.
Передача денег
Передача денег и получение правоустанавливающих документов – самая ответственная часть сделки. При покупке-продаже, обмене с доплатой и других сделках, при которых приходится передавать из рук в руки достаточно большую сумму денег, необходимо составить письменное соглашение о том, как будут производиться расчеты по сделке. Порядок взаиморасчетов во всех случаях примерно одинаковый: часть суммы выплачивается как аванс до совершения сделки, все остальное – после регистрации договора, в котором обязательно нужно предусмотреть и штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.
В договоре следует указывать полную (реальную) стоимость квартиры – экономия на налогах в этом случае неуместна: риск слишком велик. В случае если сделка будет расторгнута, то вам вернут ту сумму, которая будет указана в договоре.
Оптимальный вариант, по мнению специалистов, – это аренда банковской ячейки: в этом случае покупатель и продавец арендуют сейф, помещают в него необходимую сумму и дают банку распоряжение, в котором указывается, кого и на каких условиях допускать к деньгам.
Если сделка не состоялась, покупатель может получить свои деньги назад. Такой способ наиболее безопасен и для покупателя, и для продавца.
Расходы при сделках с жильем
Расходы при сделках с жильем могут составить 8-15 тыс. руб. в зависимости от стоимости сделки. Это получение платных справок (БТИ, налоговой службы, регистрационные сборы и т. д.), аренда банковской ячейки (1500–2500 руб.), оформление доверенностей, проверка денег (0,01-0,2 % от суммы).
Стоимость подготовки договора в простой письменной форме составляет 1000–3000 руб. Нотариус при заверении договора берет пошлину в размере 1 % от стоимости сделки и 3000 руб. за составление проекта договора.
Как правило, финансовое бремя по оформлению самой сделки ложится на плечи покупателя, что предварительно оговаривается на этапе внесения аванса. Сумма расходов может являться предметом торга: иногда продавец соглашается снизить цену квартиры на эту сумму.
Мошенничество на вторичном рынке
Выше говорилось о возможности ущерба для покупателя в связи с признанием сделки недействительной из-за несоблюдения юридической чистоты сделки. Однако, кроме этого, на вторичном рынке жилья процветают откровенный обман и мошенничество.
Не думайте, что мошенника выдадут хитрые глаза, подозрительный
Арсенал используемых приемов разнообразен, и абсолютной защиты от обмана практически не существует. Обманывают и покупателей, и продавцов, и посредников, и риелторов. Способов много, наиболее распространенные – это получение авансов, многократная продажа одной квартиры, продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников, подделка правоустанавливающих документов и др.
Нередко встречаются нечистые на руку риелторы. Подробнее о способах мошенничества на вторичном рынке жилья можно узнать на указанных ранее сайтах.
При проведении сделки по купле-продаже или обмену жилья лучше не доверять, а проверять. Все и всегда. Самому бывать и в ЖЭКе, БТИ, квартире, разговаривать с соседями, домоуправами, председателями ЖСК. Если квартира продается по доверенности, нужно обязательно встретиться с доверителем (собственником квартиры).
Риелторские фирмы следует проверять в общественных организациях: Московской ассоциации риелторов и Российской гильдии риелторов, в других городах – в соответствующих организациях.
Обязательно спрашивайте у продавца паспорт и сличайте фото владельца.
Конечно, лучше доверить проведение сделки профессионалам и застраховаться на случай утраты права собственности.
Компенсация добросовестным приобретателям
Собственность (квартира, комната, земельный участок и др.) может быть изъята у добросовестного приобретателя без соответствующей компенсации, о чем говорит ст. 302 ГК.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).
Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК).
Чтобы защитить права добросовестных приобретателей, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был дополнен ст. 31.1, предусматривающей компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Однако получить указанную компенсацию очень непросто. Практика показывает, что суды неохотно принимают решения о признании потерпевших добросовестными приобретателями и пользуются любым поводом, чтобы поставить под сомнение их честные намерения.