Чтение онлайн

на главную

Жанры

Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК, которая указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

♦ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ст. 557 ГК РФ).

После передачи объекта продавец отправится в банк получать деньги, а покупателя ждут радостные хлопоты – переезд и новоселье.

Передача денег

Передача денег и получение правоустанавливающих документов – самая ответственная часть сделки. При покупке-продаже, обмене с доплатой и других сделках, при которых приходится передавать из рук в руки достаточно большую сумму денег, необходимо составить письменное соглашение о том, как будут производиться расчеты по сделке. Порядок взаиморасчетов во всех случаях примерно одинаковый: часть суммы выплачивается как аванс до совершения сделки, все остальное – после регистрации договора, в котором обязательно нужно предусмотреть и штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.

В договоре следует указывать полную (реальную) стоимость квартиры – экономия на налогах в этом случае неуместна: риск слишком велик. В случае если сделка будет расторгнута, то вам вернут ту сумму, которая будет указана в договоре.

Оптимальный вариант, по мнению специалистов, – это аренда банковской ячейки: в этом случае покупатель и продавец арендуют сейф, помещают в него необходимую сумму и дают банку распоряжение, в котором указывается, кого и на каких условиях допускать к деньгам.

Если сделка не состоялась, покупатель может получить свои деньги назад. Такой способ наиболее безопасен и для покупателя, и для продавца.

Расходы при сделках с жильем

Расходы при сделках с жильем могут составить 8-15 тыс. руб. в зависимости от стоимости сделки. Это получение платных справок (БТИ, налоговой службы, регистрационные сборы и т. д.), аренда банковской ячейки (1500–2500 руб.), оформление доверенностей, проверка денег (0,01-0,2 % от суммы).

Стоимость подготовки договора в простой письменной форме составляет 1000–3000 руб. Нотариус при заверении договора берет пошлину в размере 1 % от стоимости сделки и 3000 руб. за составление проекта договора.

Как правило, финансовое бремя по оформлению самой сделки ложится на плечи покупателя, что предварительно оговаривается на этапе внесения аванса. Сумма расходов может являться предметом торга: иногда продавец соглашается снизить цену квартиры на эту сумму.

Мошенничество на вторичном рынке

Выше говорилось о возможности ущерба для покупателя в связи с признанием сделки недействительной из-за несоблюдения юридической чистоты сделки. Однако, кроме этого, на вторичном рынке жилья процветают откровенный обман и мошенничество.

Не думайте, что мошенника выдадут хитрые глаза, подозрительный

взгляд и вы его сразу распознаете. Мошенники – это интеллигентные на вид и приятные в общении люди, как правило, славянской внешности, легко идущие на контакт. Они приветливы, слегка простоваты, не боятся показать свою слабость. Своей мнимой открытостью и наивностью они ставят собеседника как бы выше себя. Когда ваш собеседник выглядит простаком, вы невольно начинаете чувствовать себя более уверенно, ваша настороженность проходит, вы расслабляетесь, теряете бдительность и не замечаете, как попадаете под его влияние.

Арсенал используемых приемов разнообразен, и абсолютной защиты от обмана практически не существует. Обманывают и покупателей, и продавцов, и посредников, и риелторов. Способов много, наиболее распространенные – это получение авансов, многократная продажа одной квартиры, продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников, подделка правоустанавливающих документов и др.

Нередко встречаются нечистые на руку риелторы. Подробнее о способах мошенничества на вторичном рынке жилья можно узнать на указанных ранее сайтах.

При проведении сделки по купле-продаже или обмену жилья лучше не доверять, а проверять. Все и всегда. Самому бывать и в ЖЭКе, БТИ, квартире, разговаривать с соседями, домоуправами, председателями ЖСК. Если квартира продается по доверенности, нужно обязательно встретиться с доверителем (собственником квартиры).

Риелторские фирмы следует проверять в общественных организациях: Московской ассоциации риелторов и Российской гильдии риелторов, в других городах – в соответствующих организациях.

Обязательно спрашивайте у продавца паспорт и сличайте фото владельца.

Конечно, лучше доверить проведение сделки профессионалам и застраховаться на случай утраты права собственности.

Компенсация добросовестным приобретателям

Собственность (квартира, комната, земельный участок и др.) может быть изъята у добросовестного приобретателя без соответствующей компенсации, о чем говорит ст. 302 ГК.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).

Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК).

Чтобы защитить права добросовестных приобретателей, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был дополнен ст. 31.1, предусматривающей компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Однако получить указанную компенсацию очень непросто. Практика показывает, что суды неохотно принимают решения о признании потерпевших добросовестными приобретателями и пользуются любым поводом, чтобы поставить под сомнение их честные намерения.

Популярные книги

Контролер

Семин Никита
3. Переломный век
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Контролер

Прометей: каменный век II

Рави Ивар
2. Прометей
Фантастика:
альтернативная история
7.40
рейтинг книги
Прометей: каменный век II

Все ведьмы – стервы, или Ректору больше (не) наливать

Цвик Катерина Александровна
1. Все ведьмы - стервы
Фантастика:
юмористическая фантастика
5.00
рейтинг книги
Все ведьмы – стервы, или Ректору больше (не) наливать

Провинциал. Книга 4

Лопарев Игорь Викторович
4. Провинциал
Фантастика:
космическая фантастика
рпг
аниме
5.00
рейтинг книги
Провинциал. Книга 4

Гримуар темного лорда IV

Грехов Тимофей
4. Гримуар темного лорда
Фантастика:
фэнтези
боевая фантастика
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Гримуар темного лорда IV

На границе империй. Том 10. Часть 4

INDIGO
Вселенная EVE Online
Фантастика:
боевая фантастика
космическая фантастика
попаданцы
5.00
рейтинг книги
На границе империй. Том 10. Часть 4

Релокант. По следам Ушедшего

Ascold Flow
3. Релокант в другой мир
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
рпг
5.00
рейтинг книги
Релокант. По следам Ушедшего

Первопроходец

Астахов Евгений Евгеньевич
10. Сопряжение
Фантастика:
боевая фантастика
постапокалипсис
рпг
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Первопроходец

Измена. Истинная генерала драконов

Такер Эйси
1. Измены по-драконьи
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
5.00
рейтинг книги
Измена. Истинная генерала драконов

Царь Федор. Трилогия

Злотников Роман Валерьевич
Царь Федор
Фантастика:
альтернативная история
8.68
рейтинг книги
Царь Федор. Трилогия

Гранд империи

Земляной Андрей Борисович
3. Страж
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
альтернативная история
5.60
рейтинг книги
Гранд империи

S-T-I-K-S. Пройти через туман

Елисеев Алексей Станиславович
Вселенная S-T-I-K-S
Фантастика:
боевая фантастика
7.00
рейтинг книги
S-T-I-K-S. Пройти через туман

Главная роль 5

Смолин Павел
5. Главная роль
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Главная роль 5

Зеркало силы

Кас Маркус
3. Артефактор
Фантастика:
городское фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Зеркало силы