Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
Основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) весьма схожи во многих банках.
Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах.
Подтверждение источников доходов заемщика – это требование банка о предоставлении принимаемых к рассмотрению документов, подтверждающих доход. В каждом банке следует уточнять, какие документы для этого необходимы – справка по форме 2НДФЛ (ее отправляют работодатели в налоговую инспекцию)
Минимальные размеры кредитов сильно различаются в зависимости от банка, поэтому, если нужна небольшая сумма, например, для доплаты при обмене квартир, можно поискать банк, который выдает именно такие кредиты.
Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки также могут устанавливать мораторий на досрочное погашение кредита на определенный срок, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Как правило, мораторий составляет 3–6 месяцев, а штрафы – 1–3 % от досрочно вносимой суммы.
Поручителей в обязательном порядке предъявляют в Сбербанке. В других банках – только при невозможности документально подтвердить доход.
Особые требования к заемщику могут заключаться в наличии информации о минимальном трудовом стаже и месте нахождения работы (например, только в регионе, где выдан кредит). Минимальный трудовой стаж должен быть, как правило, не менее шести месяцев. В некоторых банках кредитуют только москвичей, в других – всех желающих, независимо от гражданства.
Комиссия банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (оценки вашей платежеспособности) может представлять собой фиксированную сумму либо процент от размера кредита. Соответственно, нужно рассчитывать, какой вариант лучше для вас.
Факторы, положительно влияющие на решение банков о выдаче кредита:
♦ высокая официальная зарплата;
♦ наличие семьи;
♦ постоянное место работы в течение 3–5 лет;
♦ наличие постоянной регистрации по месту жительства;
♦ наличие собственности (квартиры, дачи, машины);
♦ культура поведения (внешний вид, аккуратность, учтивость).
Платежи при оформлении ипотеки
Потенциальные заемщики, интересуясь суммой кредита и процентами, часто забывают о том, что есть еще и дополнительные расходы по предоставлению ипотеки, и они весьма значительные. Как показывает практика, эти расходы составляют 3–4 % от стоимости квартиры. Правда, обычно они носят разовый характер.
Узнавая о них на последних этапах оформления кредита, многие заемщики испытывают шок, поэтому о предстоящих платежах лучше узнать заранее.
Как правило, заемщику приходится платить, кроме процентов за кредит, за следующие услуги.
Сбор банку за рассмотрение заявки. Многие банки не берут денег за эту услугу, но бывают и исключения. Плата может составить от $50 до 150.
На этапе оформления кредита
Нотариальное
Сбор за открытие и обслуживание ссудного счета. За открытие – от 0,5 до 1,5 % от суммы кредита, за обслуживание – 2–3 % годовых. Некоторые банки оказывают такие услуги бесплатно.
Оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга $100–200. Избежать расходов удастся, если риелторское агентство имеет специальное соглашение с банком, а оценку стоимости произвел независимый, но сертифицированный банком эксперт.
Проверка юридической чистоты квартиры. Проверять ее будут как банк, так и страховая компания. С вас могут взять еще до $200, но опять же не во всех банках.
На этапе перечисления денег
При заключении договора ипотеки зачастую банки требуют комиссионные за выдачу кредита наличными (например, если вы расплачиваетесь с продавцом за жилье на вторичном рынке). Комиссия может составить до 1 % от суммы кредита или может быть фиксированной и даже символической, например 2000 руб.
Если осуществляется безналичное перечисление, то комиссия может быть меньше – около 0,5 % от суммы кредита.
Комиссия за определение подлинности денежных купюр может составить до 0,1 % от суммы. Однако большинство банков эту комиссию не берет.
Аренда депозитария – около $50 в месяц.
Конвертация наличных, если вы оплачиваете в рублях кредит, взятый в долларах. Есть банки, которые не берут за эту услугу комиссию, а бывает, что расходы по конвертации составляют 0,5–1,5 %.
Потери при погашении кредитной задолженности. Банки могут брать деньги за то, что они переводят платежи с одного счета на другой. Сборы достигают 1 % от суммы платежа. Дешевле оформить дебетовую карточку банка, выдавшего кредит, и без комиссии зачислять деньги через банкомат.
Страховка. Ежегодные взносы по страховому договору обойдутся в 1–1,5 % от стоимости приобретаемого жилья. Застраховать могут вашу жизнь (жизнь заемщика) – минимальный тариф 0,5 %, квартиру (0,3 %) и права собственности при покупке вторичного жилья (до 0,5 %).
Важно понимать, что, если ваша ипотечная застрахованная квартира окажется полностью разрушенной, вы можете остаться со своими проблемами один на один. В этом случае страховая компания погасит вашу задолженность перед банком, а банк передаст в вашу собственность то, что останется от вашей квартиры. Поэтому лучше застраховать жилье от несчастного случая (пожара, наводнения, землетрясения и т. д.), но это уже другая страховка.