Пора подниматься!
Шрифт:
Денежный поток
Если недвижимостью распорядиться как следует, она может приносить вам приличный ежемесячный доход.
Увеличение стоимости
Если недвижимость подорожает и вы решите ее продать, то прибыль, которую вы получите от перепродажи, будет называться приростом капитала. Денежный поток и прирост капитала – два вида доходов, которые можно получать от недвижимости.
Контроль
Вкладывая деньги в недвижимость, вы обладаете всей полнотой власти над своими доходами, расходами и долгами.
Независимость от колебаний рыночной конъюнктуры
Недвижимость,
Налоговые льготы
Амортизация: определенная доля стоимости недвижимости ежегодно вычитается из налогооблагаемой базы как расход.
Есть определенные налоговые кредиты для малоимущих, а также когда речь идет о восстановлении исторических зданий и в некоторых других случаях. Эти кредиты вычитаются из начисленного налога.
В некоторых странах есть возможность отсрочить уплату налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, если эта прибыль реинвестируется в другую недвижимость.
Нет необходимости спешить
Обычно у вас есть достаточно времени, чтобы навести справки, прицениться, проанализировать числовые параметры и принять оптимальное инвестиционное решение.
Доступность
Если вы можете купить себе жилье, значит, можете приобрести и недвижимость для сдачи внаем.
Семейное дело
Привлекайте детей к управлению инвестиционной недвижимостью. Учитесь вместе!
Временной лаг
Процедуры, связанные с приобретением, оформлением и сдачей внаем недвижимости, требуют времени.
Неликвидность
Ликвидными называют активы, которые легко и быстро можно превратить в наличные деньги. С недвижимостью так не получится. Если вам нужно срочно купить или продать недвижимость, то большие затраты времени на все связанные с этим процессы из достоинства могут превратиться в недостаток.
Трудно
Из всех четырех основных категорий активов недвижимость по трудности работы с ней занимает второе место после бизнеса. Временами приходится потратить немало нервов, общаясь с жильцами-неплательщиками, или поломать голову над тем, как сдать пустующие квартиры.
Занимает много времени
Чтобы найти хороший вариант, нужно время. И управление сдаваемой внаем недвижимостью требует ежедневного внимания.
Глава 28
Как превратить проблемы в прибыли
История Лесли Брайс
В плане управления недвижимостью Лесли – самая толковая женщина из всех, кого я знаю. Что в ней такого особенного? Под ее ежедневным управлением находятся тысячи домов и квартир. Не сомневаюсь, что все эти квартиры она видела своими глазами или хотя бы что-то знает о них. Лесли – женщина добродушная и доброжелательная, но стоит вам припоздниться с арендной платой – и вы узнаете ее совсем с другой стороны.
Эффективное управление недвижимостью требует опыта – опыт ничем не заменишь. И истории, которые я слышала от владельцев и менеджеров сдаваемой в аренду недвижимости, увлекательнее любого телесериала.
Лесли пришла мне на помощь со своей командой, когда у меня не заладился менеджмент многоквартирного дома, и сумела превратить большой пассив в еще больший актив.
Ким Кийосаки
Вот уже 17 лет нам с Робертом принадлежит 18-квартирный жилой дом в престижном районе Скотсдейла. Как я уже объясняла выше, купленную недвижимость я предпочитаю держать, а не перепродавать. Я постоянно осуществляю общий надзор над менеджментом на местах и веду учет доходов, расходов и, конечно же, денежного потока.
И вот несколько лет назад мы занялись полной перестройкой нашей компании, занимающейся финансовым образованием клиентов, так что все свое внимание я сосредоточила на этих вопросах, а управление недвижимостью отошло на второй план. При этом я предполагала, что, поскольку столь долгое время все шло хорошо, какое-то время недвижимость сможет обойтись без моего участия. «Что может случиться?» – уговаривала я себя. Тем более что управдом там оставался прежний. Чтобы быть в курсе событий, я попросила Терезу, свою помощницу, поддерживать регулярную связь с управдомом, мастером по дому, нашим делопроизводителем и со мной. Терезе никогда не приходилось заниматься управлением недвижимостью, поэтому винить ее в том, что случилось дальше, я никак не могу. Это я поступила глупо.
Было ли с вами так, что вы чувствуете: что-то не так, но не можете сказать, что именно? Интуиция что-то говорит вам, но фактов и доказательств в поддержку этого смутного ощущения у вас нет. Каждый месяц я получала отчет о доходах и расходах, а также отчет о движении денежных средств по этой недвижимости. И я заметила, что расходы на ремонт постоянно возрастают. Я поинтересовалась причинами этого и получила ответ, что большинство квартир нуждается в обновлении и менеджер и мастер постепенно занимаются каждой квартирой. Ремонт так ремонт, но меня сводило с ума то обстоятельство, что денежный поток от этой недвижимости постепенно сошел на нет, а затем и вовсе стал отрицательной величиной. Иными словами, недвижимость приносила убытки, которые каждый месяц необходимо было компенсировать. Это шло вразрез с моим первым правилом инвестирования. И мириться с этим я уже не могла.
В течение нескольких месяцев я надеялась, что ситуация улучшится, но все безрезультатно. Наконец я обратилась к Кену, нашему инвестиционному партнеру и владельцу очень крупной и успешной компании, специализирующейся на управлении недвижимостью. В нашем доме 18 квартир, и для Кена это слишком мелкий масштаб, но он согласился взять его под свое крыло. Тогда-то я и познакомилась с Лесли. Она взялась за дело со всей страстью. Это была именно та работа, которая ей нравилась.
Оказалось, что управдом – женщина, которая управляла нашим домом с тех самых пор, как он перешел в нашу собственность, – была уже в годах и не успевала справляться со своими обязанностями, поэтому многое перепоручала своему сыну Питу, взяв его на должность мастера по дому. Надо отметить, что до этого Пит был безработным.