Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
Шрифт:
в) комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации…», ЖК РФ.
Участниками жилищных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане, юридические лица. Жилищное законодательство регулирует их отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесены изменения. После вступления их в действие она гласит: «Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения». Данная норма с 1 января 2007 г. также признана утратившей силу. То есть если граждане получили квартиру по договору социального найма до 1 марта 2005 г., и она не относится ни к одной из перечисленных категорий, указанные лица право на приватизацию ее имеют. Но при этом нужно учесть сроки, в которые допускается проведение приватизации – до 1 января 2007 г.
Таким образом, с 1 января 2007 г. согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация квартир будет окончена. После этого с неприватизированными жилыми помещения возможно проведение одной сделки – обмена с соблюдением условий, предусмотренных ЖК РФ.
После 1 января 2007 г. такое основание приобретения прав собственности на жилые помещения и возникновения соответствующих жилищных прав, как приватизация, прекратится, а в качестве оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей будут служить перечисленные в ст. 10 ЖК РФ ситуации. Указанные правоотношения могут возникать:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему (договора купли-продажи, дарения, и т. д.);
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей (решение органов местного самоуправления о заключении договоров социального найма с малоимущими гражданами и т. д.);
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (например, о разделе совместно нажитого имущества супругов при разводе и выделении одному из супругов жилого помещения в собственность);
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Согласно новому ЖК РФ жилые помещения могут находиться у граждан на праве собственности и на праве найма (социального или коммерческого), у юридических лиц – по праву собственности и аренды. То есть, предусмотрено два вида владения жилым помещением – собственность и найм (или аренда).
В соответствии с положениями гл. 7 и 8 ЖК РФ собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (в лице действующих от его имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления либо управомоченного им лица) вправе передать оговоренной в ЖК РФ категории лиц (малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма – жилые помещения муниципального жилищного фонда. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях – жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) по договору социального найма жилые помещения во владение и в пользование для проживания.
Данное положение соответствует нормам ЖК РФ, выделяющим:
1) муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) – из этого фонда происходит предоставление жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в нем;
2) государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ) – из него предоставляются жилые помещения по договорам найма лицам, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в указанных помещениях.
Согласно ст. 32 ЖК РФ допускается выкуп жилого помещения у собственника, если земельный участок, где стоит дом, передается для федеральных, региональных или местных властей (если необходимо проложить какие-либо коммуникации, осуществить создание нового объекта капитального строительства и т. д.). Согласно прежнему ЖК РСФСР подобные действия проводились после того, как собственник жилого помещения и проживающие в нем лица отселялись заинтересованным лицом (например, строительной организацией, которой предоставлялся земельный участок для проектирования и дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома). При этом со стороны потенциальных отселенцев, имеющих на праве собственности жилой дом под снос, часто проводились следующие действия. В подлежащий отселению жилой дом регистрировались максимальное количество лиц. Никаких ограничений на эти действия со стороны паспортно-визовой службы не было по причине наличия у них конституционных прав согласно ст. 27 Конституции РФ: «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства». Отселяющая организация должна была отселить указанных лиц в соответствии с нормами ЖК РСФСР и только после этого получить право на снос отселяемого дома. Из-за этого затраты на строительство росли прямо пропорционально необходимым затратам на приобретение указанным лицам жилья. С другой стороны, именно за счет строительных организаций проводилось обеспечение жильем лиц, нуждающихся в его предоставлении.
В настоящее же время должен производиться выкуп на условиях и в сроки, предусмотренные ЖК РФ.
Собственник или наниматель жилого помещения вправе произвести перепланировку или переустройство жилого помещения. Перечень документов, порядок подачи их в орган местного самоуправления, сроки принятия решения и другие существенные условия четко оговорены ЖК РФ и иного толкования не допускают. Если же перепланировка или переустройство выполнены без соблюдения указанного порядка, КоАП РФ установлена серьезная административная ответственность. А признать совершенные изменения законными можно только по решению суда в случае, если ею не затронуты несущие конструкции дома и не нарушены законные права и интересы иных лиц.