Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Афонина Алла Владимировна

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает новые положения, регулирующие правоотношения в сфере строительства (создания) новых объектов недвижимости, а также правоотношения сторон в указанном процессе.

Указанному закону должно быть уделено особое внимание. Он содержит много положительных моментов: наконец, дана правовая характеристика давно применявшихся на практике договоров участия в долевом строительстве, перечислены его основные существенные условия, предусмотрено обеспечение обязательств со стороны строительной организации и т. д. Он закрепил в законодательстве новый вид договора – договор участия в долевом строительстве. Законодательно определены его существенные условия, стороны, предмет регулирования, специальные

основания для предъявления требований каждой из сторон о его расторжении, отказе от договора, уступке прав требований по договору и иные условия.

При этом нельзя не заметить, и об этом неоднократно высказывались застройщики строительства, что при подготовке указанного закона были максимально учтены интересы дольщиков или участников строительства, но одновременно с этим полностью проигнорированы интересы застройщиков. Таким образом, даже с учетом того факта, что указанный закон придает стабильность отношениям между сторонами долевого строительства, он требует значительных корректировок, в которых должны быть уравновешены права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве, учтены интересы лиц, непосредственно осуществляющих строительство.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» регулирует, в первую очередь, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Объектом долевого строительства, с точки зрения данного закона, является как жилое, так и нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Сторонами же правоотношений по договору участия в долевом строительстве выступают:

– участники долевого строительства – граждане и юридические лица, предоставившие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

– застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Основанием для возникновения правоотношений согласно ФЗ «О долевом участии в строительстве…» является договор участия в долевом строительстве. По нему (согласно ст. 4 указанного закона) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства сторон являются исполненными в соответствии со ст. 12 Закона:

– обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

– обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» регулирует отношения сторон при заключении соответствующих договоров, в них участвует застройщик и участник строительства, и эти отношения не могут строиться на основе членства. Поэтому применять к отношениям по строительству, реконструкции и последующему содержанию многоквартирного дома жилищным или жилищно-строительным кооперативом указанный закон не представляется возможным.

Таким образом, сферы регулирования указанных документов (ЖК РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») различны, но пересекается они в следующем. В том случае, если лицо участвует в долевом строительстве жилого помещения с целью удовлетворения личных или бытовых потребностей в жилье, на его отношения с застройщиком распространяется ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». При этом важно отметить следующее. Кроме предусмотренного указанным законом случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, иные варианты допускаются только, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. То есть, заключение договора участия в долевом строительстве является одной из двух допустимых согласно закону форм приобретения жилья на этапе строительства (второй является приобретение в соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

После государственной регистрации указанным лицом прав на объект строительства (в нашем случае – жилое помещение), он становится участником жилищных правоотношений и его дальнейшие действия регулируются ЖК РФ.

2. Порядок введения в действие и переходные положения

Жилищный кодекс РФ.

ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», принятым Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и одобренным Советом Федерации 24 декабря 2004 г. с 1 марта 2005 г. был введен в действие ЖК РФ.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.

В связи с тем, что в некоторых нормативных актах имеются положения, противоречащие новому ЖК РФ, указанные документы одновременно с вступлением его в действие являются утратившими силу. К таким документам, в первую очередь, отнесены непосредственно ЖК РСФСР, Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», ФЗ от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а также ряд подзаконных актов, касающихся порядка введения в действие ЖК РСФСР, содержащих нормы, регулирующие взаимодействие его с иными нормами жилищного законодательства. Такими документами являются: Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР», а также соответствующие указы Президиума Верховного Совета РСФСР, законы РСФСР и Федеральные законы о внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР.

Те нормативные акты, которые были приняты до введения в действие ЖК РФ и не были названы ранее, должны применяться при условии, что они не противоречат нормам и положениям нового ЖК РФ. Ряд нормативных актов (а именно, акты, изданные Верховным Советом РСФСР, Верховным Советом РФ, Президиумом Верховного Совета РСФСР, Президентом РФ, Правительством РФ, иные акты, принятые органами власти СССР) посвященных рассмотрению вопросов, которые отнесены ЖК РФ к сфере регулирования федеральных законов, действуют до вступления в силу соответствующих федеральных законов.