Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства

Липски Станислав

Находящийся в частной собственности земельный участок может принадлежать как одному лицу (индивидуальная собственность), так и нескольким лицам на праве общей собственности, которые именуются участниками общей собственности, или сособственниками. Общая собственность возникает, прежде всего, на неделимые земельные участки. При этом общая собственность на земельный участок может быть либо совместной, либо долевой. В первом случае участники общей совместной собственности (например, супруги) владеют и пользуются земельным участком сообща (но отдельным соглашением между ними может быть предусмотрен иной порядок). Их доли в праве на участок определяются только в случае выдела или раздела участка (и по общему правилу они признаются равными). В случае

же общей долевой собственности на земельный участок каждому из ее участников принадлежит доля в праве на него как на общую вещь, причем такие доли могут быть разными (например, двум братьям принадлежит земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства). Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляется с учетом долевых правомочий. Кроме того, каждый из сособственников вправе распорядиться своей долей, например продать ее. Если покупателем доли будет постороннее лицо, то остальные сособственники имеют преимущественное право ее покупки. Однако это право не распространяется на продажу с публичных торгов.

§ 2. Иные вещные права на землю

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает в результате издания административного акта (решения, постановления) соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Это вещное право, которое не наделяет его правообладателя возможностью как-либо распорядиться предоставленным участком, в том числе это право не передается по наследству (но оно переходит в порядке правопреемства в случае реорганизации юридического лица).

Поскольку земельные участки на данном праве предоставлялись гражданам и юридическим лицам еще в советский период, то частных лиц-землепользователей много. Однако с принятием в 2001 г. ЗК РФ предоставление на данном праве прекращено. Исключение составляет весьма ограниченный круг лиц, которым земельные участки по-прежнему предоставляют на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это: 1) органы государственной власти и местного самоуправления; 2) государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные); 3) казенные предприятия; 4) центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Для остальных юридических лиц установлена обязанность переоформить такое, ранее возникшее у них право на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность (религиозные организации, кроме того, по своему желанию могут переоформить его на право безвозмездного пользования). Юридические лица, не выполнившие эту обязанность, с 2013 г. признаются правонарушителями, и к ним применяются меры административного наказания в виде штрафа (в отношении юридических лиц, использующих земельные участки, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т. п., такие меры могут применяться с 2016 г.). Однако их прежнее право на землю (даже непереоформленное) сохраняется.

Для граждан обязанности переоформить ранее возникшее у них право постоянного (бессрочного) пользования не установлено – они вправе осуществить это по своему усмотрению. Каких-либо временных ограничений для них также не имеется.

Еще одним вещным правом на землю, возникающим в результате издания административного акта о предоставлении земельного участка, является право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Это право появилось в законодательстве в самом начале земельной реформы 1990-х гг. Как и в предыдущем случае, собственником предоставленного земельного участка остается государство, а с 2001 г. участки на данном праве больше не предоставляются. Существенной же особенностью это вида права на землю является то, что обладать земельным участком на этом праве может только конкретный гражданин (причем

один – режима совместного для нескольких граждан владения не существует) и то, что это право переходит по наследству. Впрочем, для гражданина-правообладателя это единственная возможность распорядиться земельным участком, а для того чтобы получить возможность распоряжения участком в полном объеме, его необходимо переоформить в собственность (бесплатно). Причем такое переоформление является правом, а не обязанностью граждан, которым участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения.

Весьма специфичным правом на землю является сервитут, т. е. право пользования чужим земельным участком (который обременен этим сервитутом). Такое право стало неизбежным следствием частной земельной собственности в условиях индивидуализации землепользования. Оно позволяет сгладить неудобства и затруднения, возникающие как результат неравномерности распределения земли между собственниками в виде отдельных участков. Наиболее распространены сервитуты прохода или проезда через соседний земельный участок. Сервитут является вещным правом, поэтому к нему применимы такие свойства вещных прав, как бессрочность (по общему правилу), право следования, абсолютная защита и другие.

Сервитут как право на землю характеризуется тем, что:

• он должен быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого установлен, т. е. при возможности обеспечить нужды заинтересованного в сервитуте лица без ущемления прав соседних землепользователей сервитута быть не должно (например, если возможен обход или объезд соседнего земельного участка без существенных затрат для лица, требующего сервитута);

• обременение сервитутом земельного участка не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения своим участком;

• это узкоцелевое использование земельного участка. Например, если участок или его часть обременены сервитутом для прохода или проезда, то обладателю сервитута не дано права использовать их под складирование имущества, размещение каких-либо объектов, стоянку автотранспорта и т. д.;

• если обременение сервитутом приводит к существенным затруднениям в использовании обремененного земельного участка, то его собственник вправе потребовать соразмерную плату (т. е. сервитут может быть возмездным);

при переходе прав на обремененный земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется.

В нынешнем виде институт земельных сервитутов сформировался с принятием в 2001 г. ЗК РФ, который подразделил их на частные, устанавливаемые в соответствии с гражданским законодательством (в настоящее время они называются просто – «сервитуты»), и публичные (ст. 23 ЗК РФ). Эти виды сервитутов различаются конкретизацией лиц, в пользу которых они устанавливаются, а также процедурой их установления.

При этом сервитуты (частные сервитуты) стали способом сосуществования частных лиц – обладателей земельных участков и иной недвижимости в условиях плотной застройки, сложной конфигурации границ участков и насыщенности территорий различными инженерными коммуникациями (требующими обслуживания). Потребовать от собственника соседнего земельного участка (служащего земельного участка) предоставления права ограниченного пользования его участком вправе собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) – земельного участка или другой недвижимости; а также землепользователь и землевладелец. Такие сервитуты устанавливаются по соглашению сторон для обеспечения прохода и проезда через чужой участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Если же достичь соглашения об установлении сервитута или об его условиях не удалось, то он устанавливается судом по иску одной из сторон на основе оценки фактов и обстоятельств дела.