Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства

Липски Станислав

Публичный сервитут представляет собой способ реализации интересов государства, местного самоуправления или местного населения по использованию земельных участков без их изъятия у правообладателей. Такие сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом, принятию которого должны предшествовать общественные слушания по данному вопросу. Для публичных сервитутов законодательством определен закрытый перечень оснований, когда они могут быть установлены. Это:

проход или проезд через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Такое обременение земельного участка обеспечивает оптимальную пешеходную или транспортную связь с местами массового посещения граждан, с объектами производственного назначения и социальной сферы. Также такой сервитут позволяет населению пользоваться водными объектами, когда примыкающие к их акваториям земельные участки принадлежат частным лицам;

ремонт коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещение межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведение дренажных работ – на обремененных таким сервитутом участках устраивают водоотводные каналы, размещают водосбросные и водонаправляющие сооружения для того, чтобы отводить воду с соседних земель;

забор воды из водных объектов и водопоя;

прогон сельскохозяйственных животных (к местам регулярного выпаса, водопоя и для других целей);

сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных (в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям);

использование участка для охоты, рыболовства и рыбоводства;

проведение изыскательских, исследовательских и других работ (на время их проведения).

Законодательством предусмотрены меры по защите интересов правообладателя обремененного сервитутом земельного участка, например, если из-за установления публичного сервитута стало невозможно его использование. Собственник такого участка (а также землепользователь и землевладелец) вправе потребовать от органа государственной власти или местного самоуправления, установившего такой сервитут, изъять (выкупить) у него этот участок и возместить связанные с этим убытки (или предоставить равноценный участок с возмещением убытков).

§ 3. Обязательственные права на землю

Право аренды земельного участка является обязательственным правом, возникающим на основании гражданско-правового договора, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Это право характеризуется тем, что оно предполагает:

возвратность – по истечении срока аренды земельный участок подлежит возврату арендодателю;

возмездность – арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за земельный участок;

ограниченность во времени – в отличие от бессрочных прав (таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение) данное право действует только в течение срока, определяемого в договоре. Максимально возможный срок аренды земельного участка – 49 лет.

Другим отличием от рассмотренных выше вещных прав является то, что многие положения, связанные с правом аренды земельного участка, носят диспозитивный характер, т. е. определяются непосредственно в арендном договоре по усмотрению его сторон.

Общие положения об аренде определяются гражданским законодательством (глава 34 ГК РФ), тогда как земельным установлены некоторые особенности аренды земельных участков. Например, согласно ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя (но при обязательном его уведомлении и только если договором аренды

это не запрещено): передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передать арендованный участок в субаренду (в пределах срока договора его аренды). Однако в тех случаях, когда арендаторами земельных участков являются государственные и муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук или подведомственными им учреждениями, для них предусмотрен ряд ограничений в сравнении с иными арендаторами. Указанные учреждения не вправе: сдавать такие участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договорам их аренды третьим лицам; отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вкладов в уставные капиталы или паевых взносов.

Когда договор аренды заключается в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законодательством установлен предельный, максимально допускаемый срок аренды (не более 49 лет). Такое же ограничение действует для земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве собственности частным лицам.

Когда договор аренды заключен в отношении земельного участка, на котором требуется проведение мелиоративных работ или осуществление иных улучшений (впоследствии неотделимых от него), достаточно важными являются следующие положения законодательства. Если арендатор произвел такие улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то после прекращения договора он имеет право на возмещение их стоимости (если иное не предусмотрено договором аренды). Однако стоимость таких улучшений не подлежит возмещению, если они произведены без согласия арендодателя.

Безвозмездное пользование земельным участком также является обязательственным правом, возникающим в силу того, что собственник такого участка на основании договора предоставляет его тому или иному лицу. Применительно к данному праву действуют различные правила в зависимости от того, предоставляется на указанном праве земельный участок, находящийся в собственности частного лица или государства (муниципального образования).

Для частных лиц, предоставляющих участок на данном праве, не установлено каких-либо специальных оснований, допускающих соответствующую сделку, или ограничений по сроку предоставления участка – все это определяется договором.

Если же участок находится в государственной или муниципальной собственности, его предоставление на праве безвозмездного пользования возможно только лицам, прямо указанным в ЗК РФ, и на ограниченные сроки (ЗК РФ предусмотрено 18 таких оснований – п. 2 ст. 39.10). В качестве примера следует отметить, что допускается на срок до одного года предоставление участков органам государственной власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий. На 10-летний срок можно безвозмездно предоставить участок для религиозных организаций при размещении на участке зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения. До шести лет составляет срок для ведения крестьянского (фермерского) или личного подсобного хозяйства, а также для индивидуального жилищного строительства. Лицам же, относящимся к коренным малочисленным народам и их общинам, участки предоставляются на срок до 10 лет – в местах их традиционного проживания и деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.