Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства

Липски Станислав

§ 3. Объекты земельных правоотношений

Действующее законодательство определяет в качестве объектов земельных правоотношений:

1) землю как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Как природный объект и природный ресурс земля выступает в качестве объекта правоотношения только в тех случаях, когда ее правообладателем является государство или муниципальное образование. Что касается граждан и юридических лиц, то они пользуются землей как общедоступными объектом и ресурсом, несут ответственность за причинение вреда земле, но не могут быть ее правообладателями.

Наиболее универсальным объектом

земельных правоотношений, по поводу чего и возникает большинство таких отношений, являются земельные участки. Такие участки, в отличие от земли вообще, индивидуализированы посредством их границ, а также различных показателей, фиксируемых при их учете (кадастровый номер, сведения об их площади, местоположении, об ограничениях и обременениях, об их кадастровой стоимости, виде разрешенного использования и др.).

Земельный участок – это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Правообладателями земельных участков могут быть как граждане и юридические лица, так и государство или муниципальные образования.

Образуются земельные участки в следующих случаях:

при их предоставлении заинтересованным лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (вновь образуемые участки);

в результате раздела, объединения, перераспределения уже существующих земельных участков (преобразуемые участки) или при выделе из них (вновь образуемые и измененные участки);

в результате создания на водных объектах таких сооружений, которые после ввода их в эксплуатацию признаются земельными участками (искусственные земельные участки).

При разделе земельного участка вместо него образуется несколько новых участков. Такой раздел производится, когда правообладатель участка намерен использовать его часть под иные цели, нежели предусмотрено целевым назначением и разрешенным использованием для участка в целом. Или когда у образуемых в результате раздела участков в последующем будет различная юридическая судьба (например, они будут проданы разным лицам). При разделе земельных участков необходимо учитывать ограничение, связанное с тем, что они могут быть как делимыми, так и неделимыми (тогда раздел невозможен, например, часто не подлежат разделу земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств).

При объединении земельных участков вместо нескольких смежных образуется один новый участок. Целесообразность такого объединения возникает, когда одно лицо становится обладателем нескольких соседних участков (например, скупая их у других лиц) и намерено организовать хозяйственное использование единого массива или собирается продать такой участок (который в результате объединения приобретает более привлекательные потребительские свойства). Законодательством установлено, что если все объединенные участки принадлежат на праве собственности одному лицу, то это лицо будет единственным собственником и вновь образуемого участка. Если же исходные участки принадлежат разным лицам, то у них возникает право общей собственности на вновь образуемый участок. Но если смежные земельные участки были ранее предоставлены на разных правах, то их объединение допускается только в случае, когда правообладателем всех этих участков является одно и то же лицо.

Кроме того, если хотя бы один из объединяемых участков обременен залогом, то по общему правилу после объединения право залога будет распространяться на весь образуемый земельный участок.

При перераспределении смежных земельных участков вместо них образуется несколько новых смежных участков.

Такое перераспределение проводится в целях устранения излишней изломанности границ, оптимизации конфигурации участков, устранения кадастровых ошибок. Если перераспределению подлежат земельные участки, находящиеся в собственности частных лиц, то возникновение у них права собственности на вновь образуемые участки происходит в соответствии с соглашением между ними. В случае же если собственником земельных участков является государство или муниципальное образование, то их перераспределение возможно лишь в двух случаях: либо они свободны, т. е. не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута), либо все они предоставлены одному лицу, причем на одном виде права (например, находятся в пожизненном наследуемом владении гражданина).

Общим правилом является то, что земельные участки, из которых в результате раздела, объединения и перераспределения образуются новые, прекращают свое существование.

Что касается выдела земельного участка, то он осуществляется, когда один из сособственников участка, находящегося в общей собственности нескольких лиц, выделяет свою долю в праве на него в отдельный участок. В результате такого выдела образуется новый земельный участок, а исходный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется, но в измененных границах. При этом его площадь становится меньше, а также изменяется соотношение долей оставшихся участников долевой собственности на него. Наиболее часто такой выдел осуществляется на приватизированных в начале 1990-х гг. землях сельскохозяйственного назначения.

Для всех вновь образуемых земельных участков сохраняются те целевое назначение и разрешенное использование, которые были установлены для исходных участков.

Искусственный земельный участок – это сооружение, которое путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий создается на водном объекте, находящемся в федеральной собственности. После ввода такого сооружения в эксплуатацию оно признается земельным участком.

Искусственный земельный участок может быть как изолированным от существующих земельных участков, так и прилегать к ним. Инициатором его создания могут быть различные лица: органы исполнительной власти и местного самоуправления, частные лица. Процедура создания искусственного земельного участка включает в себя следующие, последовательно осуществляемые действия:

1) подготовка документации по планировке территории в планируемых границах такого участка;

2) выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации;

3) подготовка проектной документации;

4) непосредственно создание сооружения – искусственного земельного участка – путем намыва, отсыпки грунта или проведения иных работ.

Для создания искусственного земельного участка, а также для ввода его в эксплуатацию требуются разрешения, которые выдаются органом исполнительной власти субъекта РФ (в некоторых случаях – федеральными органами).

После выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию созданное сооружение признается земельным участком, который подлежит использованию и обороту и находится в собственности частного лица, либо государства, либо муниципального образования (с учетом того, из каких источников финансировалось его создание).

Отдельная часть земельного участка выступает в роли самостоятельного объекта правоотношения, если для такой части установлены особенности в использовании по сравнению с остальной территорией участка (например, при обременении сервитутом, установлении ограничений в использовании).