Предоставление жилья по договорам найма

Поздеева Елена Альбертовна

При нарушении п. 6 настоящего договора Иванов И. И. вправе досрочно расторгнуть договор.

Срок действия настоящего договора устанавливается с тринадцатого декабря тысяча девятьсот девяносто восьмого года (13 декабря 1998 г.) по тринадцатое июня тысяча девятьсот девяносто девятого года (13 июня 1999 г.).

Иванов И. И.

Петров П. П.

Глава 2. Предоставление жилья посредством ипотеки, купли-продажи, наследования

2.1. Приватизация жилого помещения

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. С введением нового правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации изменились принципы и подходы к институту приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов социального использования. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. признаны утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» (с изм. и доп. от 29 декабря 2006 г.), устанавливающие право граждан приватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые ими на условиях социального найма, а также порядок приватизации таких жилых помещений. Иными словами, с 1 января 2007 г. предусматривается отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан Российской Федерации. Но с учетом того, что удовлетворение жилищных потребностей невозможно реализовать ежеминутно и в период до 1 января 2007 г. данные нужды не были удовлетворены в должной степени, срок приватизации продлен до 2010 г. Данное положение нашло свое законодательное закрепление в поправках в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу иных политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, согласно ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) основу экономической системы страны составляла социалистическая собственность на средства производства; при этом государственная собственность (на ее долю приходилось около 90 % всех средств производства, основной городской жилищный фонд) являлась преобладающей по удельному весу в народном хозяйстве.

Введение в Российской Федерации такого института, как приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст. 8 и 34 Конституции Российской Федерации. В нашей стране сложились политические, экономические и правовые предпосылки для формирования рыночной экономики. Россия вышла на качественно новый уровень развития, следовательно, появилась потребность в реформации многих сфер нашей жизни, в том числе жилищной. Тем самым приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан. [16] Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Однако Закон «О приватизации жилищного фонда» регулирует вопросы приватизации специфического имущества, в частности жилищного фонда. За 11 прошедших лет в собственность граждан передано свыше 18 млн квартир, или 50 % всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья (раздел 8 Программы Правительства РФ «Структурная перестройка и экономический рост в 1997–2000 годах», утв. Постановлением Правительства РФ от 31 марта 1997 г. № 360).

16

Жилищное право // 2006. № 4.

Постановление правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 устанавливает, что в результате принятия закона РФ доля частного жилищного фонда в 2000 г. составила более 63 % по сравнению с 33 % в 1990 г., а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67 % до 34,8 %.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 10 декабря 2002 г. № 316-O, [17] право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Закона РФ «O приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», создание гражданам равных правовых условий для осуществления выбора способа удовлетворения потребности в жилье на основе свободы выбора местожительства, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.

17

Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 5. Ст. 503.

Приобретение жилища в собственность – главная форма удовлетворения жилищной потребности в условиях рыночной экономики. Гражданским законодательством предусматривается, что граждане имеют право приобретения жилья в частную собственность. Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям. Прежде всего, это жилищное строительство: право собственности согласно ст. 219 ГК РФ возникает «на вновь создаваемое недвижимое имущество». Если оно (в частности, жилище) подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Государство стимулирует строительство жилья за счет собственных средств населения и привлечения иных внебюджетных источников.

К числу важнейших оснований приобретения гражданином жилья в частную собственность относится приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Первоначально

в правовых актах, принятых в 1990–1991 гг., предусматривалась приватизация жилья в форме его выкупа, т. е. на условиях полной или частичной оплаты. В Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация трактовалась как бесплатная передача или продажа гражданам занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде. Бесплатная передача жилья в собственность граждан была провозглашена в 1992 г.

В соответствии с действующим законодательством, право на приватизацию признается только за гражданами, занимающими на основе договора найма жилые помещения в домах государственного и муниципального фондов. Правовые нормы о приватизации не распространяются на другие отношения, связанные с возникновением у гражданина права собственности на занимаемое им жилое помещение, в частности на возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение у колхоза.

Правовое регулирование процесса приватизации осуществляется на основе Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». Данный правовой акт является первым документом, который устанавливает и раскрывает основные понятия процесса приватизации, а также принципы такой процедуры. Как уже было отмечено, в настоящее время процесс приватизации продлен до 2010 г. Это дает гражданам возможность спокойно и беспрепятственно, при наличии желания оформить в собственность жилые помещения, которые они занимают на основе договора социального найма. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.) в ст. 1 указывает, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Данное определение четко очерчивает сферу своего действия. Так, в порядке приватизации граждане имеют право приобретать в собственность жилые помещения из государственного и муниципального фонда. Следует напомнить, что понятия государственного и муниципального фонда раскрывает Жилищный кодекс РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 19 ЖК РФ государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Следовательно, собственниками жилых помещений, предоставляемых гражданам из государственного и муниципального фонда, являются соответственно Российская Федерация и местное самоуправление в лице уполномоченных ими органов. Помещения, которые граждане приобретают в собственность в порядке приватизации, должны находиться у последних в порядке социального найма жилых помещений. В соответствии со ст. 214 и 215 ГК РФ, где раскрываются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо учитывать, что имеется в виду имущество (жилищного фонда) Российской Федерации (федеральной собственности), жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов Российской Федерации). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ). Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст. 294 и 296 ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством. В частности, на основании Закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения от имени собственника жилищного фонда решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации. Следует отметить, что обязательным условием приватизации является факт проживания лица в жилом помещении по договору социального найма. Так, в ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» говорится о приватизации занимаемых гражданами Российской Федерации жилых помещений. Следовательно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания.

Законодатель также устанавливает объекты, изъятые из приватизации. Так, согласно ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.